ハワイ収益物件の定番!タウンハウス購入基本情報

ハワイの収益物件として木造タウンハウスが狙い




タウンハウスとは?

主に構造は木造で
1棟の建物の中にお部屋が4戸〜8戸ほど含まれる
日本の集合住宅の様な形式です。

アパートと呼ぶとイメージがしやすいかも知れません。


例えば写真は、大きな一軒家にも見えますが、8世帯ほどが含まれます。
購入者は、区分アパートの1室を購入する様なイメージです。

地元の人が何故この様なスタイルの物件を購入するのか?


・一戸建てを買うのは価格高い
・プール付きの家は高い
・庭や周辺の管理は大変
・長期修繕考えるのは大変
・マンション(コンドミニアム)は、狭い、立地が悪い、高い

様々な理由はありますが、


子供の教育
ご予算
利便性

など考えると、環境もよく、設備も充実し
予算手頃で選択肢の多い

木造タウンハウス

を選択される方が多いのもうなずけます。

需要の多さは、賃貸時売却時に有利

賃貸事業をする場合に大切なのは

安定した賃貸需要がある事と
出口戦略(売却時)に有利

である事です。
郊外のタウンハウスの場合、ハワイで生活する多くの人達から安定し、かつ
高い需要がありますので、安定賃貸運用と、出口(売却)時にも安心です。

メインランド(米国本土)に比べて、新規供給量の少ない
オアフ島では、需要が減っていくリスクが少ないのも安心です。

タウンハウスは
どの様なエリアに物件があるのでしょうか?

ワイキキ周辺には少なく狙いは郊外エリア

コンドミニアムなどが建ち並ぶワイキキ・アラモアナエリアには見る事は少ないです。

人気のタウンハウスはプール含めた施設の充実がポイントですので
プールやレクリエーション施設の設置が出来る広めの土地が必要で
主に郊外エリアにございます。

近場でいうと
カハラ・ハワイカイにも一部見られます。

ただし主要なエリアとしては

カイルア・カネオヘ
ミリラニ
エヴァ・コオリナ

と呼ばれるエリアには多く見つける事が出来ます。




かなり広い敷地に建物同士がゆとりをもって配置されているのが特徴です。
プールやBBQ、コミュニティスペースのある物件は人気が高いようです




ハワイの木造タウンハウス主要エリア紹介

タウンハウスが多くあるようなエリアは旅行者としてはあまり行く機会がないのでピンと来ない方も多いと思いますので、ドローンでの空撮からの映像でイメージを掴んでみて下さい。

タウンハウスの賃貸運用について

日本の投資家が購入し賃貸運用する場合、

運用方法の基本は
長期賃貸です。

地元の方向けに半年以上〜1年単位で賃貸を行います。
(1年以上の契約がありません)

長期賃貸となりますので

安定的な賃貸収入が得られるのが利点です。

コオリナリゾートは、リゾートエリアで、1ヶ月単位での需要もあり、短期の賃貸併用運用も可能なエリアもあります。

ハワイで収益物件を購入
という目的に加えて、場合によっては

税対策

として敢えてこのような物件を狙う方もいらっしゃいます。
どういう事か?

耐用年数を超えた物件で不動産事業

賃貸事業を行う場合は、掛かる費用は経費にする事が出来ます。
不動産の場合は、建物部分は減価償却という経費にする事が出来き、

電気代や税金、管理費といった、実経費

と異なり、名目上の経費となるのがポイントです。
名目上の経費が増える分には利益が圧縮されるので課税額も下がる利点があります。

※税対策の詳しい記事は以下を参照下さい


その減価償却費

建物の耐用年数が不明の場合、

「見積もり耐用年数」

を利用して処理して良いルールとなっているために、
築22年を超えた木造住宅の場合、減価償却は4年で計上する事が出来ます。

すると
賃料収入ー経費=事業損益

という公式に当てはめると

事業収支は
建物比率の高い物件であれば、会計上でマイナスとなります。

事業収支がマイナスの場合は法人税の圧縮という効果が生まれます。
個人の場合は既に税制改正がされて、見積耐用年数を使った節税スキームは出来なくなりましたが、見積耐用年数を使わず、通常の耐用年数で処理をした場合はこれまで通りですので、物件によっては多少ながら税効果を受けられる物件もあるので、

全く出来なくなった

という事ではありません。詳しくはお気軽にご相談下さい。

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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也

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