ハワイ不動産で法人税の圧縮効果?その意味と出口戦略について

法人税の節税をしたい


いつの時代も、節税という言葉には需要があるものですが、その法人の節税効果を得られる商品は世の中に沢山存在します。
例えば。。

生命保険
損害保険
航空機リース
社用車購入
海外不動産購入
etc..

など様々な方法がございます。

オペレーションリース

流行というか、今や定番になっているのか、良くお話を聞くのが、「航空機」のオペレーションリースのスキームです。
オペレーションリースの場合、1口単位で出資出来る手軽さがあり、税効果としては、1年目で70%〜80%もの償却(損金計上)が出来る効率性が特徴です。

投資期間は、7年〜10年資金回収をするのが一般的です。

「今年の決算が良すぎて困るなぁ・・そうだオペレーションリース1口やっておこうか。」

などと、オペレーションリースはその時商品の在庫があればすぐに始められるという簡便性が挙げられます。

【特徴】としては

・簡便性&短期間で税効果が見込める
・資金回収まで7〜10年掛かる
・途中解約が出来ない(事が多い)
・元本保証されている訳ではない

という点です。(商品によって内容が異なります)

特に、資金回収の期間が長い点と、
急に換金したくても途中解約が基本出来ない流動性の低さという面があります。

リスクとしては、航空会社の破綻、価値(出口時)毀損、将来の市場変化について分からない事もある為に、出口リスクも考慮すべき点です。
リスクはありますが、税対策の即効性がありますので、急ぎの税対策手段として選ばれやすいのでしょう。

損害保険・生命保険での税対策は年々厳しく

経営者向けの保険商品で、税効果の高いものが以前は存在しており、それもかなりの人気があった様です。
しかし、こうした節税効果の高い商品は流行りすぎると目がとまり、結果、法改正へ・・・という歴史を繰り返します。

過去に、一世を風靡したタワマン節税も、一気に流行りすぎてしまって!? すぐに法改正になってしまいましたよね・・・

生命保険の利点は、被保険者が「健康」であれば、加入しやすい点です。
解約返戻金についても、「期間」に応じた「数字」は読みやすいという利点があります。更に、保険ですので万が一の際には、保障も付きます。

この辺りは、他の商品にはない利点ですね。


万が一の保障も兼ねられる
出口戦略は読みやすい

と、税効果は薄く(現状の商品では厳しいが今後あり得る事も!?)とも、換金性(解約による)が高い点が特徴です。

生命保険の場合、殆どの商品は、保険という性質上、将来、解約を前提にしていたとしても、その資金回収までの期間が長い為に、実際には、他の税効果の商品と組み合わせたり、様々な商品や会社と比較した上で選択するべきかと思います。

一方、同じ保険でも、損害保険の場合は、支払う保険料は会計上では通常、全損扱いになるので、シンプルに保険料はそのまま「経費」となる面では、オペレーションリースの様に即効性と税圧縮効果があります。

しかし、損害保険の場合は、多くの商品は事実上「掛け捨て」の商品となりますので、法人からはキャッシュ(保険料)が出っぱなしになりますので、「資金回収」については他の商品に比べて大きな違いがあります。

社員や会社、または商品の保障を確保しておき、かつ、それが「節税」効果としても得られる状況であれば、損害保険の活用に利点がありそうです。

米国不動産が選ばれる理由

他にも法人向けの節税商品としては、コンテナ・LED・コインパーキング・特区民泊・コインランドリー・足場・中古トラック・ドローン・民事信託、など、様々な節税効果を得られると言われる商材はネットを検索すると多数ヒットすると思います。

節税効果
資金回収
流動性

それぞれの商品の特性は異なります。

どの商品が良いのか?

については、状況によって異なります。それぞれの商品が会社毎にどの様な効果があるのかについては、税の専門家と相談しながら決めるべき事項です。
実際にはどれか一つという事ではなく、様々な節税効果のある商品を状況に合わせて組み合わせて活用しています。
その組み合わせの選択肢一つに、海外不動産を選択されている例が、実は多いのです。

何故、海外不動産なのでしょうか?


※写真はハワイの不動産事例 1988年築

ポイント1|固定資産評価額が築年数に応じない特性

米国不動産の場合は、建物価値が経年劣化をしづらい特性があります。
米国では、固定資産評価額は建物経過年数による価値下落が起こる訳でもありません。物件によっては築50年でも建物評価額が全体評価額の80%程度も占めている事もあります。

土地よりも建物に価値の比重がある事が多いのが米国不動産の特徴といえます。

日本の場合は、事業に供したもは耐用年数が定められており、耐用年数に応じて、経費を計上します。この経費を「減価償却費」と呼びます。

【日本で定められている法定耐用年数】
木造住宅 22年
RC造住宅 47年

建物の評価額は一般的には、新築時が最も高く評価があるとされ、経年により価値が減少していきます。法定耐用年数を迎える頃には固定資産評価額も新築時に比較すると10〜20%程度に少なくなっています

価値が減価する というのが前提にある日本と、価値が減価しない米国と大きな違いがあります。

そして、米国の会計処理は、例えば、購入不動産を居住用として賃貸事業に供した場合、減価償却費の計上は取得時から、27.5年で定額で計上します。経年による価値が減価しないという考えのベースには、アメリカの住宅文化には建物はリフォームをしながら価値を維持していくという、「家」に対する考え方が日本と全く異なるという事が背景にありそうです。

この日本と米国の根本的な違いと、次の項目である、日米の税務の違いを組み合わせると・・・税効果に現れて来るのです。

ポイント2|日米の税制の違い

日本人が米国で賃貸事業を行った場合、米国内の収入に対しては米国内で確定申告を行う必要があります。
同時に、海外で収入があった場合には、日本ではその収入を毎年確定申告する必要があります。(法人も個人も同じく)

それぞれの国でそれぞれの法律に則って申告します。

例えば、減価償却費の計上について

耐用年数に応じて、減価償却費を定額計上する日本に対して、米国は居住用不動産の場合は、取得時から27.5年と一定です。
こうした違いは、不動産事業を行っている場面で様々な日米法律の違いに出会います。
この記事では、細かい所をそれぞれを掘り下げられませんので、違いがあるという点だけお伝え致します。

【補足】
米国と日本の両方で申告して、両方で納税したら二重支払いになるのか?
という疑問が出てくると思いますが、二重払いにはなりません。

国税庁|外国法人税の控除について
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/hojin/16/16_03_02a.htm

ポイント3|耐用年数を超えた物件の場合の対応

前項で耐用年数減価償却というキーワードが出て来ました。このキーワードは税対策にとってはとても重要なワードです。

日本では仮に、法定耐用年数を超えた建物の場合、この先どの位その建物が持つのか不明です。よって、耐用年数を超えた建物で事業を行うと、会計上は見積耐用年数を用いて減価償却費を計上して良いとなっております。

経費を何年に分けて計上出来るのか?というその期間がポイントなのです。

耐用年数を超えた場合の減価償却費の計上期間
木造 4年
RC造 9年

木造は「4年間」という短い期間で経費を計上します・
所謂、ネットで検索すると数多く出てくる、「スピード償却」という表現にふさわしい短さです。

短い期間で経費計上出来るというのは、言い換えれば、経費を短期間に凝縮して計上出来るという事になります。

ここまでワードで出て来た、

日本の法定耐用年数を超えた古い物件(建物)
評価価値(建物取得価額)が高い米国不動産
短期間で減価償却費を計上出来る

という項目を組み合わせると・・・・

米国の建物価値の高い不動産で賃貸事業を行い、短期間多くの減価償却費を計上するので、結果的に、事業収支大きく赤字になってしまうのです。

賃料収入 ー 一般経費 ー 減価償却費 =事業収支(事業損益)

こうして、米国不動産で不動産事業を行う事で、結果的に、法人税の税圧縮効果になるケースが生まれる事が、米国で不動産事業を行う人が多い理由の一つです。
(全ての米国不動産で同様の効果が出るわけではございません。物件によって効果は異なります)

<補足>名目上の経費「減価償却費」

日本の不動産には構造によって耐用年数が決められています。耐用年数に応じた期間で減価償却費を計上します。

【耐用年数表】
以下は主な減価償却資産の耐用年数です
https://www.keisan.nta.go.jp/h29yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html
<建物>
構造・用途  / 細目 / 耐用年数
木造・合成樹脂造のもの 事務所用のもの 24年
店舗用・住宅用のもの 22年
飲食店用のもの 20年
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの 17年
公衆浴場用のもの 12年
工場用・倉庫用のもの(一般用) 15年
木骨モルタル造のもの 事務所用のもの 22年
店舗用・住宅用のもの 20年
飲食店用のもの 19年
旅館用・ホテル用・病院用・車庫用のもの 15年
公衆浴場用のもの 11年
工場用・倉庫用のもの(一般用) 14年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの 事務所用のもの 50年
住宅用のもの 47年
飲食店用のもの –
延べ面積のうちに占める木造内装部分の –
面積が30%を超えるもの 34年
その他のもの 41年
旅館用・ホテル用のもの –
延べ面積のうちに占める木造内装部分の –
面積が30%を超えるもの 31年
その他のもの 39年
店舗用・病院用のもの 39年
車庫用のもの 38年
公衆浴場用のもの 31年
工場用・倉庫用のもの(一般用) 38年
れんが造・石造・ブロック造のもの 事務所用のもの 41年
店舗用・住宅用・飲食店用のもの 38年
旅館用・ホテル用・病院用のもの 36年
車庫用のもの 34年
公衆浴場用のもの 30年
工場用・倉庫用のもの(一般用) 34年
金属造のもの 事務所用のもの –
骨格材の肉厚が、(以下同じ。) –
4㎜を超えるもの 38年
3㎜を超え、4㎜以下のもの 30年
3㎜以下のもの 22年
店舗用・住宅用のもの –
4㎜を超えるもの 34年
3㎜を超え、4㎜以下のもの 27年
3㎜以下のもの 19年
飲食店用・車庫用のもの –
4㎜を超えるもの 31年
3㎜を超え、4㎜以下のもの 25年
3㎜以下のもの 19
旅館用・ホテル用・病院用のもの –
4㎜を超えるもの 29年
3㎜を超え、4㎜以下のもの 24年
3㎜以下のもの 17年
公衆浴場用のもの –
4㎜を超えるもの 27年
3㎜を超え、4㎜以下のもの 19年
3㎜以下のもの 15
工場用・倉庫用のもの(一般用) –
4㎜を超えるもの 31年
3㎜を超え、4㎜以下のもの 24年
3㎜以下のもの 17年

不動産を取得しリフォームした場合、掛かった費用も経費計上する事が可能ですがリフォーム内容によって計上出来る期間が定められている(耐用年数が関連)ので、詳しくは税の専門家に確認をされる事をおすすめ致します。こうした、米国不動産を取得し、リノベーションを施し価値を上げて事業を行うのも米国では一般的です。

ポイント4|税効果以外の利点

税圧縮効果が高いからと言っても、それだけの理由で米国不動産の全てが良い事にはなりません。


安定した賃貸運営が出来るのか?
将来売却しやすいのか?
キャピタルゲインが得られるのか?

これらを考慮すべきで、エリア・物件選定は慎重になされるべきです。

キャピタルゲインについてはあくまでも期待値ですが、少なくとも、そのエリアが「人口増」が続くのであれば「期待」は持っても良いでしょう。同時に、この場合は、売却時の流動性(売りやすさ)が高い事は言うまでもありません。(人口増=住宅ニーズ増加)

少なくとも人口が増えているエリアについては、基本的には安定した住宅需要がある事になりますので

賃貸需要が旺盛 → テナントが付きやすい
売却流動性 → 売却しやすい&換金性が高い
キャピタルゲイン期待 → 益が出やすい

この3点が成り立ちます。

先進国で唯一人口増の続く米国の不動産が選ばれる理由はここにあるのです。

米国不動産が人気の理由ポイントまとめ

・先進国で唯一、人口増加している国
・政治的な安定感
・基軸通貨ドル資産
・現物資産(不動産)

何故、ハワイ不動産なのか?


ロサンゼルスは全米でも最も投資適したエリアとも言われ、ニューヨークにも世界中の投資が集まります。米国には様々な投資に魅力的な場所もあります。

何故その中で、ハワイを選ぶ人が多いのか?

それは、
ハワイイメージ
実際にハワイ不動産のご購入者の、殆どが、「ハワイには良く行くし、好きだから」という理由が1番多く聞きます。

税効果を狙って、海外で不動産事業を行うにしても、知らない土地でやるのは不安です。

しかし、ハワイなら安心感も高いのです。

ハワイ不動産の持つ安心出来る特徴は他にもあります。

・マーケットが安定的(高い流動性)
・堅調な賃貸需要
・日本語も通じる
・実際にハワイに行く機会がある
・米国の中でも移動距離も近いハワイ
・物件視察の為の渡航費なども経費として扱える

ハワイ不動産のマーケット特性をご紹介します。

オアフ島中でもワイキキやアラモアナなどのエリアには、外国人投資家が多く購入をしてるエリアです。
ハワイイメージ
外国人では日本、カナダ、中国、韓国、オーストラリア、ニュージーランド、香港、シンガポールなど、環太平洋の主要先進国からの投資が集まります。米国人の割合は当然最も多いのですが、地元のハワイの人に加えて、西海岸のカリフォルニアのバイヤーも多い点もポイントです。まさに投資家の多様性が特徴なのです。

この多様性こそが、米国本土の主要エリアと比較して、リーマンショック時にも価格下落率の少なさ、市場回復の早さの理由に挙げられるのではないかと思います。

過去のデータを見てもその安定性が高いと言えます。

この図のポイントは、青いラインがコンドミニアムの取引中間価格の推移です。
は戸建ての推移となりますが、米国の株価と連動(経済の動きと)しながら推移している事が分かります。

経済動向により価格下落はハワイでも、もちろん起こりますが、リーマンショック時の株価の様な急激な下落は起こっていない事がわかります。米国本土のロサンゼルスエリアや、欧米マーケットが中心のハワイ島、カウアイ、マウイなどは株価の下落と似ています。こうした経済変動にも強い不動産マーケットの安定性からハワイ不動産の投資リスクを極力減らす一つの考え方に、5年〜10年という長期スパンで所有をするという事がポイントになってきます。

オアフ島の住宅事情は、全米でも13位に高い賃料という事実がございます。(2019年度)
賃貸需要に対して新規の住宅供給が少ないからという理由になります。
島国、かつ、リゾートエリアですので、新規の住宅供給には環境面の配慮もありますので開発規制や供給限度があります。よって今後も住宅問題の根本的な解決は難しいと言われます。

この事は、住宅の流動性の高さ売却のしやすさにも関連します。投資家から見たら、マーケットの安定性と底堅い住宅需要は、む
しろウェルカムですね。

住宅価格が上がり過ぎる弊害としては
物件が高くて買えなくなる・・・
利回りが出にくいという問題は残りますが・・・・

こうした、「安心要素が多い」という事がハワイで不動産を持つ理由と言えます。

税効果も得たいがリターン期待よりは、リスクは少ない方が良い

この様な考え方にはまさにハワイ不動産のご検討をおすすめ致します。

ハワイ不動産を選択した理由の番外編

一般的には事業を行うにあたり掛かった費用は経費で計上出来ますが、この事と、「ハワイ不動産」を選択した理由にはもう一つ大きな理由があります。

例えば・・・・事業を行う為に使った、ハワイへの渡航費・滞在費 等、事業に供した費用については、「経費計上」出来る。
これ以上多くは語りませんが、このポイントはハワイ好きがハワイで事業を行うには余りある利点になりませんか?

ハワイで事業を行うには
銀行口座開設や、年度決算、現地不動産管理会社との打ち合わせ、修繕、リフォームなどの現地立ち会い等、現地に行く必要のあるもの、または行った方がスムーズに進む事が沢山あります。

ご自身の大事な不動産がきちんと現地で管理運営されているのか定期的に確認をするべきですので、むしろハワイに定期的に来て頂くのが最も安心でしょう

法人ならではの出口戦略(売却)

ハワイの不動産事業により、税圧縮効果があるのが分かりましたが、大事なのは、出口戦略です。(出口戦略=売却時の想定)
ハワイ不動産は売却時の安定感も前述済ですので、この項は、税務的な面での解説です。

売却時の譲渡益

短期間での「減価償却費」の計上によって、会計上では簿価は下がります。
言い換えると取得価格が下がります。

簡易的に説明を致しますと(実際の物件事例ではございません)

【物件例】木造物件 築30年 価格5000万円だった場合
購入価格は5000万円、建物価格は4000万円、土地価格が1000万円とします。(実際は物件毎に異なります。)

償却期間は4年間ですので4000÷4年=1000万円/1年あたり
の減価償却費の計上出来るという事になりますが、減価償却を計上した結果

5,000万円で購入 → 減価償却費 4,000万円計上 → 簿価(取得額)が1,000万円

この様に、会計上の話では、取得額が減少している点がポイントです。
そしてこれを将来売却したときの話が以下

<売却時>
仮に、5,000万円で売却とします。

簿価1000万円の物件を、5000万円で売却しますので、会計上の利益は4,000万円です。

利益に対して法人税課税がされますので、
ハワイ不動産事業により得た法人税の税圧縮効果はありますが、売却時には売却益がそのまま法人の利益として計上される事になります。

ここがポイントなのですが、

何もしないと税対策とも言い切れない部分も出て来ますが、納税時期を繰り延べした効果は享受出来きます。

今年は利益が出すぎて、数年先にうまく分散したい。

という様な納税時期のコントロールが出来るだけでも充分効果がある法人様もあると思います。

出口戦略事例

法人の場合は、当面の節税効果を得るには有効ですが、売却時の対策により、その総合的な結果も異なります。

例えば

1)取得時に比べて税率の低い時に売る
2)他事業のマイナスがある場合に売る
3)他不動産事業との状況を見て売る(追加購入するなど)
4)その他の節税商品の準備タイミング

など、その時の税制や法人の決算状況、その他の節税商品との兼ね合いでやり方も総合的な効果も変わります。
出口戦略次第で、実際の効果は大きく変わるのです。

出口戦略がとても大事

どんな節税商品を選択したとしても、出口戦略はとても大事ですね。
詳しくは税の専門家にお尋ねしてみて下さい。

法人の資産ポートフォリオの見直しにも効果


税対策としてでは無く、円資産とドル資産のバランスを見直したい<資産分散>という理由のお客様の割合が実は一番多いです。

私のお客様の中での割合(感覚値で申し訳ございません)ですが

1位 別荘
2位 資産分散(いつか別荘で使うor賃貸併用)
3位 節税

節税という純粋な軸で探される方の方が少ない位です。

資産分散の必要性について

ハワイ不動産の所有による資産分散効果、また賃貸事業によるドル収入により、世界基軸通貨のドル資産として残して置くという考えは、将来的に日本に起こる可能性の高いリスク・・・・

・少子化&人口減リスク
・災害リスク
・税負担の上昇 等

様々な日本特有のリスクによる、円資産の毀損から、資産を守るという点で、円資産をドル資産に分散しておく事は有効な手段となりえます。

何事もバランスが大事ですね。

物件事例

では、ハワイでは、どの様な物件が買われているのか? いくつかご紹介します。
大きく分けると3タイプです。

1)長期賃貸需要の高い郊外のタウンハウス(築22年超)
2)ワイキキ周辺のコンドミニアム(築47年超)
3)木造アパート(1棟アパート)※法定耐用年数を超えた物件等

短期償却!郊外のタウンハウス

郊外のタウンハウスとは、以下写真の様な、1棟に複数世帯が入った区分アパートの様な物件タイプを言います。

こうした種別は、ハワイでは一般的な住宅スタイルです。
投資額目安:30万ドル〜100万ドル

賃貸需要については、基本的に押さえておくべきポイントは以下

ハイウェイアクセスが良い場所
・近くに軍施設やビジネスエリアがある
ダウンタウンやミリタリー施設へのアクセスがしやすい所がおすすめ
管理体制の良い物件
・アメニティ等の充実度
・建物の状態

などの条件を満たせば、クリスマスシーズン等年末年始を避ければテナント付けは、さほど苦労はしない環境です。

ハワイライフを楽しみながらも税効果

木造物件で短期間で効果的に税効果を享受したいというニーズの他に、ワイキキエリアを選択される方も多くいらっしゃいます。
ワイキキ含む周辺エリアには、築47年を超えるRC造のコンドミニアムが多数あるという特徴がございます。
ハワイイメージ
ワイキキ周辺エリアでお探しの方は、一定期間の税効果を受けた後、

・そのままドル収益用として所有し続ける
・社員の福利厚生施設として活用
・代表個人に売却して、別荘として活用
etc…

その後も「ハワイを楽しむ」という軸のお考えの方が多いです。

ワイキキを中心としたリゾートエリアには出口戦略も様々な切り口で楽しめる選択肢があるという点で人気がございます。
中でも、オーシャンフロントの最高のロケーションの古い物件の様な、ハワイらしい物件には、特に人気が集まります。

折角ハワイで持つなら、資産性を重視し、ハワイらしい良い物件を持っておきたいという方が多いというのもハワイならではの投資でしょう。

投資額目安:20万ドル〜500万ドル

ハワイで本格的な不動産事業を効率良く!?

最後にハワイの一棟収益アパートです。流通量は決して多くはありませんが、丁寧に探していけば面白い物件を見つける事も可能です。
投資額は、タウンハウスやコンドミニアムに比べると大きくなりますが、まさに不動産事業としては面白い選択肢です。


※写真はハワイの1棟収益アパートのイメージ写真です。実際の売り物件ではございません。
投資額目安:100万ドル〜

リノベーション前の古い物件を探して、内装に手を掛け、バリューアップして売却するなどフリップ事業的な醍醐味もあります。
本格的な不動産事業になりますので

如何に安く仕入れる(購入)事が出来き、如何に効果的なバリューアップが出来るか?

がポイントとなりますが、その為には、物件選定はもちろんですが、現地の不動産会社、リフォーム会社、賃貸管理会社との連携が不可欠です。もちろん、この様なご要望についてもサポート致しますので是非お声がけ頂ければと存じます。

個人面談のすすめ

最後になりますが、私は、ハワイ不動産だけでなく、ロサンゼルス不動産、そして国内不動産のご紹介もしております。それぞれ地域毎の特徴も異なります。特にロスはハワイの何倍も不動産マーケット規模が違います。日本の不動産の利点でもある資金調達の容易さやがあります。税効果がある事はもちろん前提ですが、ハワイよりもロス、または日本の方が法人の状況に合っている場合もあり得ます。まずは、ご面談を通じて、様々な情報をご提供致しますので、その中から、お客様に合う最も効果の高い答えを見つけて頂ければ嬉しいです。

最後までご覧頂きありがとうございました。

ハワイ不動産投資らぼ 新井朋也

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