バケレン好調でイリカイの○○が価格高騰
イリカイの価格上昇が止まらない
ヒルトンハワイアンビレッジの隣に建つ、1960年代のコンドミニアムです。
ご年配の方なら、ハワイ5-0と言えば、ピンと来る人も居るはず。
そのイリカイは、コロナ禍前までは、2つの相場形成がされていました。
ホテル運営フロア
イリカイホテルというブランドでアクアホテルが、2階と、22階～25階まで運営しております。
その他のユニットは、居住用、タイムシェア、バケーションレンタルなどで運用されている珍しい物件です。
その為、コロナ禍以前の相場は
ホテル運営フロア ＞ 一般フロア
というマーケットが形成されておりました。
そして、コロナ禍、Bill41法案という劇的な事がこの数年内に起こった事で・・・
ホテル運営フロア ＝ 一般フロア
いや
ホテル運営フロア ≦ 一般フロア
こんなイメージにまでマーケットが変化しているのです。
Bill41法案の影響は想いの他大きかったのか
所謂、短期賃貸に関して、合法的に出来るエリアと物件で無い限り、罰則規定が厳しくなり
事実上、バケーションレンタルが出来なくなってしまったのです。
その為、合法エリアであり、バケーションレンタルが認められいる物件であり
ロケーションが良いところとなると、イリカイしかないと言っても過言ではありません。
その結果、イリカイに人気が集まった
という流れですが
何故、一般フロアの価格が上がったのでしょうか。
ホテル運営フロアには規制がある
ホテルフロアについては、過去、デベロッパーがホテル運営を前提に開発・販売をした経緯があり、このフロアのお部屋についてはそのクオリティと防犯上の都合などもあり、クリーニングなどが必要な場合でも指定業者を使わなければならないなどの規定があります。
米国の投資家
特にハワイ在住の投資家であれば
運営コストを出来るだけ押さえ、高い稼働率を求める為に
指定業者による高いコスト負担を嫌うのです。
この為、一般フロアが価格的に安いなら、そっちで充分・・むしろウェルカム
という事が起こったのです。
マーケット動向
それでは実際にイリカイのマーケットの動きをチェックしてみたいと思います。
まずは、過去3年の、取引価格の中間値をグラフにしてみました。
過去3年の取引価格中間値
※Hicentral MLSより
これだけだと、あまりイメージが沸きませんね。上がっているのは確かですが・・
それでは、イリカイは1000室を超える巨大コンドミニアムですが
大半は、ワンルームタイプ（1ベッドと表記もありますが同じです）ですのでこのタイプのみを抽出してみましょう。
2021年辺りから右上がりであるのがわかると思います。
取引価格の違いを検証
それでは、2021年の1月～3月の取引事例と、2023年の1月～3月（2023/03/13現在まで）の取引事例を比較して見ます。
2021年のこの時は、低層階の山側のお部屋が、46万ドルで成約が出ています.
その他のお部屋も50万ドル台が中心で、オーシャンサイドでも、60万ドル台といった取引事例です。
フロアプランは以下を参考にご覧になってみて下さい
2021年のタイミングでは、23階のホテルフロアは、80万ドル台でしたので、ホテル運営フロアが高い事が分かります。
それでは直近の事例を見て見ましょう。
2023年、直近の成約事例
※Hicentral MLS
2023年1月～3月13日までの成約事例
ここで注意して見て頂きたいのは
2階のデータと25階のデータはホテル運営フロアである点です。
2階のホテル運営フロアの、二部屋は、495,000ドルと、505,000ドル
にて成約になっており、成約までに掛かった日数は、223日～337日とかなり時間を要しています。
そして、今回テーマにしている一般フロアでの成約は
6階、12階、8階であった様です。
601号室 770,000ドル
834号室 860,000ドル
1233号室 798,000ドル
注目は成約までの日数です。すべて2週間以内での成約です。
今後はどうなる？
イリカイの一般フロアの価格はあがっている事が今回の検証で分かりました。
今後どうなる？
というご質問を頂く事もありますが
収益還元法の観点から、宿泊レートルが上がるならば、まだまだ上昇余地はあると言えます
現在では、ホテルの平均宿泊レートが300ドルを超え、今後、日本人が戻る頃には
更なるレート上昇があれば・・・机上論としては上がる可能性はあると言えるのではないでしょうか
ハワイ在住の方ならば、運営はAirbnbを使ったり運営コストを下げる動きが現地でも出来るので、
まだまだ充分、魅力は残っていると思いますが、日本人が日本に居ながら、イリカイを買ってバケレンで儲ける！
といっても
不動産会社に任せっきりになるので、そんなに簡単に儲かると考えない方が良いと思います。
というのは、私の考えですので
あくまでも参考にされてみて下さい！
