イリカイ購入徹底ガイド|多様性が特徴のハワイ人気コンドミニアムが凄い

別荘として税対策としても人気の高いコンドミニアム




日本人欧米人にも人気のワイキキ西側に建つ老舗のコンドミニアム、イリカイの魅力を徹底的にお伝えしたいと思います。是非購入検討のご参考にして頂ければと存じます。

さて早速参りましょう

何故イリカイが人気なのか? ポイントは以下

・ロケーション
・共有施設
・独特の雰囲気
・選択肢の多い賃貸運用方法

購入者毎に様々な投資に対する軸があるかと思いますが、それぞれの要望を満たせるスペックを持っている希有なコンドミニアムと言えます。
では、イリカイを深掘りしていきましょう。

イリカイの基本情報

イリカイの正式名称は、イリカイアパートビルディング(=以下イリカイと呼びます)です。

【基本情報】
住所:1777 Ala Moana Blvd. Honolulu, HI 96815
竣工:1965年
階数:30階建て
ユニット数:1,011戸 
間取り:Studio,1ベッド,2ベッド
敷地の権利形態:所有権
管理費等:$394〜
事業主:Hoku Ilikai
共有施設:プール2カ所・フィットネス・商業施設・共有ランドリー・レクリエーション


基本情報からの注目点としては以下

・総戸数が多い
・築年数が古い

総戸数の多さというのは、コンドミニアムを保有した際に毎月支払う「管理費」に深く関連します。

築年数が古い建物の場合「管理費が高い」事が多いです。築50年を超えたイリカイの管理費は総戸数が多いという事から他の戸数の少ないコンドミニアムよりも安く抑えられているのは維持コストを考えると大きな利点です。

税的な観点からすると、築年数が古くかつ価値がある不動産の場合には、日本法人名義で購入の際に、税効果を受けやすいというプラスアルファの効果も挙げられます。

税効果について詳しくは下記過去記事をご覧頂ければと存じます。

【参考記事】
ハワイ不動産で法人税の圧縮効果?その意味と出口戦略について
ハワイのコンドミニアムで「減価償却」を活用した法人税対策

ロケーションが命のハワイ不動産



米国不動産と言えば、「ロケーションを買う」と言われる位にロケーションは重要です。
特にハワイの場合は、「海」の近さというのがポイントとなります。

イリカイと言えば、アラワイヨットハーバーと海の目の前に建つオーシャンフロントロケーションですので、申し分ありません。

イリカイのロケーションのポイント

・海&ハーバーフロント
・利便性

ハワイでのロケーションの良さとは、ビューの良さに直結します。

イリカイは、ハワイのオーシャンビューに加えて

ハワイのハーバービューがある点が特徴です。

ハワイでハーバービューを楽しみたいと言っても、そうそうハーバーがあちこちにある訳でもないのです。
ワイキキエリアでハーバーに面していて、かつ購入が出来る物件と言うと、以下3物件です。


・イリカイマリーナ
・ワイキキヨットハーバー
・イリカイ



参考までに、

ハワイ×ハーバービュー

を満たすその他のエリアを挙げると・・・

・ケワロ湾ハーバー周辺の一部のワードビレッジ



(※写真はワードビレッジプロジェクトマスタープランです。計画中のプロジェクトで今後計画が変更になる場合がございます)
ワードビレッジプロジェクトは現在開発中のプロジェクトでケワロ湾ハーバー自体も今後改修が行われ綺麗になる予定ですので、こちらのハーバーも注目です。

【参考物件記事】
ワードビレッジ コウラはラグジュアリーホテルの様だった|ハワイ新築コンドミニアム

続いてハワイカイです。少しワイキキから離れますが、

・ハワイカイの一部の戸建て、コンドミニアム


ご存じの方も多いと思いますが、ハワイカイはのんびりとしたハーバーを囲んだ落ち着いた街です。
このエリアは戸建てやタウンハウス系が多く、コンドミニアムは少なめです。ペニンシュラあたりが有名なコンドミニアムですね。

そして、もう一エリア挙げるとすると・・・

アロハタワーがあるダウンタウンに近いエリアは、ハーバーというか港という感じにはなりますが一部物件やお部屋からはその眺望を楽しめるコンドミニアムもございます。
豪華客船が入港してきた時はなかなかのビューを愉しめます。


写真は、カカアコエリアのダウンタウン寄りに建つ、ザ・コレクションという物件のお部屋からの眺望例です。

【参考記事】
ザ・コレクション徹底解説!|人気要素満載のハワイ人気コンドミニアム

この様に選択肢が多い訳でもありませんので、イリカイのロケーションの良さがやはり利点と言え、まさにイリカイハーバービューには人気が集まります。



そして、ロケーションの良さの「2つ目」が利便性です。

隣がヒルトンハワイアンビレッジ



ヒルトンハワイアンビレッジまで徒歩で僅か数分で行ける距離で、ビレッジ内は、飲食、買い物、アクティビティも充実しており、一日居ても飽きない位です。
そして、イリカイの徒歩圏内には、世界最大級の屋外ショッピングセンター、アラモアナセンターもあり、まさに利便性の高いロケーションと言えます。

・海へのアクセスが良い
・レアなビューがある(ハーバービュー)
・買い物飲食の便がいい(利便性)

海へのアクセスという点についても、ヒルトンハワイアンビレッジのラグーンまたはヨットハーバーの先にあるちょっとしたビーチでも遊べます。


またサーファーならもう誰もが知っている有名なサーフポイント「ボウルズ」も目と鼻の先なので便利です。

【参考サイト】 ハワイアンライフスタイルクラブ|【NO SURF, NO LIFE】夏のベストポイント・アラモアナ。日本人が入るのは無理?
https://hawaiilifestyle.jp/note/?p=9342

そして、週末となると名物のヒルトン花火も楽しむ事が出来ます。
お部屋の位置や階数によっては目の前で打ち上がる花火を愉しめるユニットもございます。


大人の方だけでなく、お子様のいらっしゃるご家庭でもイリカイ滞在中は嬉しいポイントが沢山あります。

ハーバーは特に欧米人に人気が高いです。ヒルトンやアラモアナセンターが近い点などは日本人の方には高ポイントです。この様に、日本人、欧米人の人気ポイントを持つイリカイ多くの人に愛されるコンドミニアムなのです。

フロアプランチェック

イリカイの建物は上から見ると特徴的な形をしてるのが分かります。中心から放射状に3つのビルで構成されている様な感じです。


ビルの中心地に近い部分は


この様な感じです。根元のユニット同士の場合は、ラナイに居るときにお互いの視線を少し気にしてしまうかも知れません・・・

<3つのビュー>
・ハーバーを楽しめるハーバービュー側ユニット
・ヒルトンハワイアンビレッジ側のラグーン・ヒルトンの花火などが楽しめるラグーン側ユニット
・山から吹き下ろす風・夜景が楽しめる、シティー側ユニット

大きく分けるとユニットは、3タイプに分かれます。

・スタジオ(昔は1BEDと表記していた事もある広さです)
・1BED
・2BED



それぞれの棟の先端にあるユニットは2BEDです。その他の多くはスタジオユニットで一部に1BEDが設定されています。
流通物件の大半はスタジオタイプです。
#43と#44のお部屋はまさにプレミアユニットですね!



ビュー事例

お部屋の位置や階数によって大きくビューは異なりますが、以下の写真は例として参考にご覧ください。

シティービュー事例




シティービューは年中、乾いた涼しい風が吹き込んでくる向きとなりますので、エアコン要らずという人もいらっしゃると思います。デメリットは、交通量の多い、アラモアナ大通り面ですので階数によっては音のうるささを感じるかも知れません。

ラグーンビュー事例





ラグーンビューは階数と向きにもよりますが、ヒルトン花火、ダイヤモンドヘッド、プールなど様々な眺望があります。

ハーバービュー事例







アラワイヨットハーバー面は、低層階から高層階まで満遍なく人気を集める安定人気ユニットでしょう。低層階でも大変ハワイらしい風景を楽しむ事が出来るのが特徴。
しかし、お部屋の位置によっては、真下のレストランや隣のホテルのバーの音が聞こえて来るので騒がしい時間帯も出て来ます。

いずれにせよどのビューもそれぞれ、特徴があり、利点があります。
皆様はどのビューがお好みですか?

アクアホテルがマネジメントするホテルコンドミニアムフロア

イリカイは通常のコンドミニアムと違って、賃貸の運用方法に様々な選択肢があるのが魅力と言えます。

一番のポイントは

2階フロア
22階〜25階部分

が、イリカイホテルというブランドにて、アクアホテル系列で運営されてる事です。


イリカイホテル公式サイト http://www.ilikaihotel.com/

いわゆる、ホテルコンドミニアムという物件種別です。
所有するユニットをホテルマネジメント会社に貸し出して賃料収入を得ながらもご自身でも利用が出来き、収入を得ながらハワイを楽しむ事が出来ます。
また、イリカイホテルブランドの他、、イリカイライトというブランドでも展開しております。

違いとしては、ラグジュアリーホテルとしてのイリカイホテルスタンダード仕様のイリカイライトとイメージして下さい。利用時のチェックイン場所は同じフロントで出来ます。

イリカイホテル施設例

*写真は公式サイトより
施設の写真|http://www.ilikaihotel.com/property-overview/photo-gallery/ より引用






プールは新しく大人向けのラグジュアリーなプールが加わりましたので、棟内でもゆっくり過ごせそうです。
以下の写真は、既存のプール写真です。


固定賃料収入の魅力

アクアホテルがマネジメントしているユニットには、毎月のホテル稼働率、ユニット毎の実際の収入に関係無く、毎月一定額をオーナー様に支払うプログラムがあります。仮に稼働率が悪くても最低限保証されているので大変リスクが少ないのです。(サブリースとは異なります)固定収入プログラム以外には、収入シェア型があります。マネジメント会社とオーナー様の間で収入をシェアをするプランとなりますが、仮に稼働がずっと良ければシェア型の方が有利となるでしょう。


(※2020/08/10時点では、コロナウィルスの影響で固定収入は停止しております)

【参考例】※通常期
22階〜25階の固定収入例
山側ユニット:$2,700
ラグーン側ユニット:$3,000(ヒルトン側の向き)
ハーバー側ユニット:$3,200

毎月一定額が支払われるという事で、ローンを利用されている方は安心ですね。
固定収入プログラムは安定運用を求められる方向きのプログラムといえます

イリカイライト仕様例

実際にイリカイライトに宿泊した際に撮影したものです。(2020年2月)
イリカイライトシリーズは、特に階数が決まっているものではなく、お部屋は様々な階数や眺望が存在している様です。私個人的には、このイリカイライトの仕様でも充分満喫出来ました。イリカイホテルと異なり、イリカイライトは、22階〜25階のホテルフロアではない階数のお部屋でも、イリカイライトの仕様に準じていれば委託が出来ます。例えば、リフォームされていないお部屋を購入しリフォームをして委託運用をするという選択も可能です。








※イリカイライトにも固定収入プログラムはございますが、イリカイホテルと異なる内容です。詳細はお気軽にお問い合わせ下さい。

イリカイ共有部分をチェック

場所柄、旅行者向けに賃貸運用されているユニットが多いイリカイは、その造りには「ホテル」の様な雰囲気があります。
オーナー様やゲストをお迎えするエントランス部分はまるでホテルの様なエントランスですね。





商業施設も充実で滞在時には大変便利です。コンビニの他、アパレル、飲食施設なども入っています。


コンビニとして一通りのものは揃いますが、価格は高めですので、食べ物は他の安いスーパーで買ってきた方がいいです・・・

オフィスフロアには、イリカイの管理を得意とする賃貸管理会社も入居しております。(※賃貸管理についてはお気軽にご相談下さい)


棟内エレベーターは誰でもどのフロアにも行けるタイプですのでセキュリティは甘めです。


ランドリーはお部屋には基本的にはついておりません。


廊下は清潔感もあり明るさも充分です。


あまり手紙を出す機会はないと思いますが、手紙はここに投函出来ます。


駐車場はバレーパーキングとなります。短期滞在であればそれ程問題ではありませんが、クルマを置きっぱなしで考えいる方は、近隣の駐車場を借りているケースが多いです。

・イリカイマリーナ
・ディスカバリーベイ 等

ご覧になってみて、「意外に綺麗」と思われた方も多いはずです。築年数は古くとも、管理状態が非常によいコンドミニアムです。
日本でもマンションは管理で買えなんて言葉がありますが、イリカイは、管理が良いコンドミニアムの一つと言っても過言ではございません。是非一度、エントランス含む一部の共有部分は自由にどなたもご覧になれますので、実際にご覧になって見て頂ければと存じます。
物件視察のご依頼はお気軽にご相談下さい。

イリカイ販売最新物件情報

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イリカイについてお問い合わせはお気軽にどうぞ

イリカイの過去取引中間価格推移

過去の売買事例をチェックしてみましょう。こちらは、過去のスタジオユニットの成約事例の中間成約価格を抜き出したデータです。

情報元:Hicentral MLS 

イリカイ全体の成約中間価格
2014年 $533,500
2015年 $552,500
2016年 $622,000
2017年 $670,000
2018年 $760,000
2019年 $720,000
2014年 → 2019年 134.9%

上記データには、ホテルユニットも含まれます。
22階〜25階のホテルフロアのみの取引事例データをチェックしてみましょう。

イリカイの22階以上の成約中間価格
2015年 $567,450
2016年 $720,000
2017年 $770,000
2018年 $942,500
2019年 $962,500
2015年 → 2019年 169.6%

イリカイ、「全体のデータ」とホテルユニット階とは異なる動きという点がポイントです。
ホテルフロアは、他のフロアに比べても取引価格が高いデータとなっております。

22階以上のお部屋の中間価格 2019年 $962,000
22階以下のお部屋の中間価格 2019年 $720,000

価格差が大きいので、物件検索する際には気をつけましょう。

イリカイホテル運用以外の運用は?

イリカイは1000室を超える大規模コンドミニアムで、様々な運用がされている珍しいコンドミニアムです。

バケーションレンタル等の短期賃貸運用をしている賃貸管理会社に管理を委託しているユニット
タイムシェアとして運用されているユニット
居住用として、住んでいるユニット

この中でも、居住用ニーズ、も多いという点も押さえておくべきポイントです。

この多様性は、賃貸併用運用を考えられている人にとっては最大の利点といえます。
また、様々な運用スタイルを状況に合わせて採れる為、将来の運用方針の変化にも対応に柔軟性があると言えます。

仮に、賃貸併用を考えた場合、外部の賃貸管理会社に委託をして、バケーションレンタルなどの短期賃貸運用が出来ます。外部の不動産会社には様々な会社が存在しております。集客力が強い会社、日本語対応してくれる会社など特徴は様々ですので、複数社を比較する事をおすすめ致します。

長期賃貸という選択

バケーションレンタル(短期賃貸運用)での運用は、稼働率次第では高い収益を得られる利点がございますが、稼働率には変動も起こりやすく読みづらい面があります。

今後どんな事が起こるか分からない場合、または安定賃貸運用を考えた場合、長期賃貸運用もご検討下さい。

長期賃貸の利点

「今」は、年に1回程度ハワイを楽しみ、将来ゆっくりハワイを楽しみたい。その時が来るまでの間は、安定した賃貸運用しておきたいという方は、長期賃貸という選択がおすすめとなります。


長期賃貸は、短期賃貸に比べると、収益性が低いという指摘もあるかと思いますが、このコロナ禍の様な突発的な状況に陥った場合にも賃料収入が得られる点は利点です。

稼働率が高かった時の収益性?
収益性は低いが安定性?

どちらが良い悪いという事ではなくお客様毎に合っている合っていないは出て来ますので、どちらが良いのかは色々お話をしながら答えを見つけてください。

その他の利点として

固定資産税が、短期賃貸に比べて安い点を挙げます。(税率が低い)
そもそも、イリカイの固定資産評価額はワイキキの一等地ですから高くなります。

評価額×税率=納税額

短期賃貸の高い税率に比べて、長期賃貸の方が税率が低い為、納税額が異なります。
ハワイの固定資産税の詳しい解説は以下の記事を参考にご覧ください

【参考記事】
ハワイ不動産を所有時に掛かる固定資産税について徹底解説!

こうした点からも

長期賃貸という選択肢は

固定資産税額が短期賃貸運用時に比べると安い
賃料は短期賃貸に比べれば低いが、安定した収益が見込める

という利点があります。
維持コストを抑えられ、将来、じっくりハワイを楽しむまでの繋ぎの運用に安定性を重視される方向きといえます。

イリカイ販売最新物件情報

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イリカイの困った?ポイント番外編

滞在時の困り毎・・・私、イリカイに宿泊した際に、非常に非常に困った事がありました・・・

それは電源コンセントの数です。



お部屋毎に若干過去のリフォームの際にコンセントを追加しているお部屋もあるようですが、少ないお部屋があるのです。
ドローン・パソコン・携帯・カメラなど電子機器が多い管理人の荷物に対応出来る数が物足りないです。。。
キッチン周りには多少コンセントがあるので、そこを中心にやりくりするしか無いのでこういうお部屋に当たった場合は苦労します。

ベッドの周りにも欲しい所ですが
変換アダプターが無いと使えないタイプだったり・・・
もし、イリカイをバケレンで利用する機会がある際は、延長コードや2口3口の分配器などあると、快適かも知れません。

イリカイを検討してみたい方は是非、コンサルティングサービス(オンライン個別面談)をご利用下さい。

マハロ

ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也
株式会社ファミリーエージェント(ファミリーハワイリアルティ東京お問い合わせ窓口)
お問い合わせはお気軽にどうぞ

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