ハワイの不動産の建物比率はどの位なのか?税対策に有効な物件

建物比率がポイントとなる購入方法


建物比率?

ハワイに荘を購入する際には気にする事はない言葉ですが、税対策として購入を考えられている場合には重要なポイントです。

日本法人でハワイの不動産を取得し、賃貸事業を行う場合、取得した建物部分については減価償却費として名目上の経費にする事が出来ます。
この見えない経費である減価償却費大をきく取れる物件は結果的には賃貸事業収支がマイナス状態になる場合があります。

賃料収入 ー 一般的な経費(実費) ー 減価償却費(名目上の経費) = 事業収支

減価償却は日本にて不動産事業を行う場合にも、当然取れますが、そこをあえて、ハワイで賃貸事業を行う方が増えております。

その理由は、「減価償却費」の計上出来る額に、日米の違いがあるからです。

日本の場合は土地に価値あり!

日本では古くから「土地」の価値を重視してます。

一般的な新築一戸建ての購入例ですが、購入価額に対して、全体の比率は、土地60%〜70% 建物30%〜40%。

大凡6対4、だったり7対3の様な固定資産の評価傾向があります。

新築マンションの方が木造戸建て、よりも建物の比率が高くなりますが、それでも50%程度であったりします。

一方、米国では、「建物」の価値を重んじる傾向があります。

欧米の住宅文化として、古い建物でもリノベーションを施しながら長くつきあうという住宅の考え方があり、米国の住宅は、土地に比べて建物に固定資産税評価の割合が多くなる傾向があります。

具体的にどの位なのでしょう?

ハワイの建物比率を見てみましょう。〜建物比率探訪〜

ここでは、全ての物件事例をご紹介する事が出来ませんが、例としていくつかご覧頂ければと存じます。

※物件情報は、Hicentral MLSより 2016/06/27現在のもの。

<RC造>イリカイ|ワイキキ



1965年のワイキキの老舗コンドミニアム、イリカイです。建物比率は81%〜92%と非常に高い固定資産評価となってます。
オーシャンフロント立地で土地の価値も高そうですが、いえいえ築50年を超えても、ほぼ、建物に価値があるという評価なのです。
そして何よりもこの物件は、日本の法定耐用年数を超えている所が魅力。

イリカイ物件検索

<RC造>ワイキキショア|ワイキキ



ワイキキのビーチフロントロケーションのワイキキショアというコンドミニアムです。税対策用としては勿体ない位の立地ですね!

建物比率は何と96%以上も・・

これだけの一等地に建つのに、土地価値がこれだけ低い理由がちょっと分からないのですが、税対策をお考えの方には利点と言えましょう。
ワイキキショア物件検索

<木造>ミリラニパークウェイ|ミリラニ



ミリラニというオアフ島の中央に位置するニュータウンの様な街です。

このエリアで、日本人投資家にも現地の人にも人気が高い物件の一つ「ミリラニパークウェイ」です。
耐用年数を超えた築22年以上の木造物件という事で、償却期間は「4年」となります。

かなり効率的に減価償却が取れそうですね。
2017年にミリラニエリアは、評価額全体では土地価格の上昇があり、相対的に建物比率は下がるという現象がありました。
現在では、48%〜50%位の評価額の様です。建物評価額が高いとは言えないですね。

賃貸ニーズが高いので収益物件としては魅力的です。

ミリラニパークウェイ物件検索

<木造>リッジアットラウナニバレー|ミリラニ




ミリラニエリアの中でも一番北側エリアにあるのが、「リッジアットラウナニバレー」という物件。
本当にバレーというだけあって、渓谷の様な緑溢れる住環境で、私も住んで見たいなと思う物件の一つ。
このエリアからは、米軍基地、オフィスエリアにも近い為に、固い賃貸需要があります。

リッジアットラウナニバレーについても2017年に大幅に評価額が変わった物件の一つです。現在は40%台と2016年と比較すると随分評価額が変わりました。
建物比率は、42%〜45%程度の様です。

リッジアットラウナニバレーの物件検索

<木造>オラロア|ミリラニ



ちょっと変わった物件ですが、こちらは55歳以上の方が住まう、コミュニティタウン、オラロアという物件です。
その55歳というシニアの為の住居という入居基準から、1年を超える長期賃貸が付きやすく、安定した賃貸運用を狙う方に密かに人気があります。
建物比率は、30%台〜と低めですので、収益物件として考えるしかなさそうですね。
オラロア1物件検索

<木造>グリーンアットワイケレ|ワイケレ



アウトレットショップで有名な、ワイケレのエリアにある、ゴルフ場に近い物件で、住むには非常に便利なエリアですが、建物比率は、25%台〜とかなり低くなります。
グリーンアットワイケレ物件検索

<木造>サンライズ|エバ




ワイキキからは車で30分〜40分程西側にいくと、EWAエリアがございます。このエリアは新興住宅地で、ミリラニと違って平坦な地勢が特徴です。
周辺にはゴルフ場が点在しており、馴染み深い方も多いと思います。
その街の中心地にあるサンライズという物件は、1993年築で3階建ての建物が特徴です。
建物比率が72%〜と比較的高いのが特徴です。
周辺は軍施設も多く、米軍従事者の賃貸ニーズが高いのが特徴で、賃料は、$1,700〜$2,000が目安です。
サンライズ物件検索

<木造>ハイクポイント|カネオヘ




ワイキキから車で15分〜20分程度、コウラウ山脈を越えたカイルアの近くの街、カネオヘは、ダウタウンや空港、カネオヘの空軍基地などに勤める方への賃貸ニーズが高いのが特徴。
カネオヘエリアでも日本人投資家に人気の物件がハイクポイント2です。カネオヘのショッピングセンターやハイウェイにアクセスが良好な物件です。
建物比率は、80%を超える物件が多いので税対策としても魅力的です。
ハイクポイント2物件検索

カネオヘ物件ギャラリー

カネオヘは他にも比較的建物比率の高い物件を見つける事が出来ますのでお気軽にご相談下さい。

カネオヘ側はワイキキ側と比べると湿度も高く雨が多いので緑が多い物件が目立ちます。

賃貸管理も安心感が高い

オアフ島では、日本語のエージェントも沢山いらっしゃいます。
賃貸管理を任せるにも言葉の壁が低いというのは、日本人の投資家にとっては非常にありがたいものです。

いざという時にしっかりコミュニケーション取れて対応が出来るのは、非常に安心です。

まとめ

ハワイの物件は全て建物比率が高い訳ではありませんが、賃貸需要が高いエリアと税効果を総合的に判断する事が重要です。

米国不動産で税対策!という表現の広告をよく見ますが、例えばロサンゼルスの物件でも、建物比率が高い物件低い物件分かれます。
同じ「米国」と言ってもエリア毎に賃貸マーケットが異なりますので、地域特有の特徴を把握する必要があります。

ハワイは、米国ではありますが、言葉の壁の少なさ、賃貸需要の安定性、価格の安定性がある点と、何よりも自分も行く事のある大好きなハワイで!
という理由が一番大きいと思います。

※節税効果等については必ず日本の専門家のご意見をお聞き下さい。
※日本の税制改正が行われる事がございます。必ず最新の情報をご確認下さい
※固定資産税は毎年見直しがございます。変動のある場合がございます。ハワイ州の発表の固定資産税価額を必ず確認下さい。
※建物比率の算出方法:Hicentral MLSに掲載の建物価額を物件評価額で割って算出しております。Hicentral MLSの情報の正確性は保証されておりません。

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編集:ハワイ不動産投資らぼ 管理人 新井
※不動産投資については、投資リスク等があり、必ずしも利益等を保証するものではありません。

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