パシフィックモナークは別荘とバケレンに最適なコンドミニアム

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ワイキキ中心ロケーションで利便性最上級！！

パシフィックモナークといえば、ワイキキ中心ロケーションで、旅行者からも人気です。別荘として考えてもこのロケーションは魅力ですが、人気の理由としては、様々な運用方法が採れるという点も大きいのです。

１）ホテル運用が可能
別荘ニーズとしては、ホテル運用が出来るユニットがあるのも特徴です。
ホテルマネジメント会社には、アクアホテルが入っているので、ホテルへの委託運用が可能です。

２）バケレン運用が可能
外部の賃貸管理会社に委託運営するバケレン運用、もちろん別荘として利用するなど多彩な運用が可能なコンドミニアムです。
本日は、ハワイのコンドミニアムを購入して好きなようにリフォームをして楽しむ事例をご紹介します。

３）長期賃貸
ワイキキに勤務されている方、留学生には利便性の高い為に、長期賃貸運用ニーズもありますが、短期賃貸ニーズの方が高いロケーションです。

そんな、パシフィックモナークについて徹底解説して参ります。

パシフィックモナーク基本情報

住所：2427 KUHIO AVE HONOLULU, HI 96815
土地面積:16,323 sqft
用途地域：RESORT MIXED USE PRECINCT
階数：34階
総戸数：216戸
築年：1980年

2019年8月より施行されている所謂、「バケレン禁止法」により、1ヶ月以下の短期賃貸運用について厳しい罰則規定が設けられました。ハワイでは1ヶ月以上での賃貸運用は多くのエリアでは可能ですが、ここワイキキを中心に以前から短期旅行者をターゲットとした賃貸として、1ヶ月以下での違法なレンタル行為が横行しており、ついに厳しい罰則が設けられたという所です。

違法な賃貸とは？

短期賃貸が合法的なエリア以外で短期賃貸を行う事を指します。
（1ヶ月以上の賃貸が可能なエリアで1ヶ月以下の賃貸を行う事）

その点、パシフィックモナークが建つゾーニング（用途地域）は、リゾートゾーニングと呼ばれるエリアで、1ヶ月以下での短期賃貸が可能なエリアです。

ワイキキの短期賃貸運用が厳格化される中で、合法エリアでバケレン運用を安心して行いたい方に向いております。

【補足事項】
ワイキキは特別区に指定されており、1ヶ月以上のレンタルが可能なエリアです。
リゾートゾーンは、30日以下でもレンタルが可能なエリアです。

リゾートゾーニングというのは主に、ワイキキ内でもクヒオ通りよりも海側のエリアに指定されています。
ホテルが多く建ち並んでいる場所がリゾートゾーニングと言えばイメージしやすいと思います。
リゾートゾーニング内に建つ購入出来るコンドミニアムは数が限られているのでそういう意味でも貴重な存在です。

＜パシフィックモナーク所在地＞

海から1ブロック以内のロケーションで、サーフボードを抱えてふらっと気軽に海に行けます。
ワイキキを満喫するならこのようなロケーションは非常に魅力です。

建物1階にはおにぎりやや居酒屋なども入っているので、ちょっとした買い物、食事も楽しめます。
クヒオ通りを挟んで向かいには、有名なステーキ店のハイズもあります。

JINROKU
http://www.jinrokupacific.com/http://www.jinrokupacific.com/
いやす夢
https://tabelog.com/hawaii/A6001/A600101/60000187/https://tabelog.com/hawaii/A6001/A600101/60000187/
https://tabelog.com/hawaii/A6001/A600111/60000018/
ハイズステーキハウス
https://tabelog.com/hawaii/A6001/A600111/60000018/

リフォームを伴う運用事例

実際に、リフォームを施し、バケーションレンタルしているお部屋に滞在してみましたので、事例をご紹介します。このお部屋は、オーナー様がご購入された時に、ほぼ竣工当時の「オリジナル」の状態であったので、正直、お部屋の状態は良いとは言いがたいものでした。

当然リフォーム済みのお部屋よりは安目に買える事も多いので、ボロボロの物件を買って自分好みにリフォームして別荘利用するという方法もここハワイでは選択肢に入れても良い方法です。
但し、日本のリフォームとは勝手が異なりますので、少々ハードルは高いかも知れませんが、ハワイには日本語の通じる会社も多数ありますので、他のアメリカのエリアよりは安心感あります。

パシフィックモナークのダイヤモンド側の高層階のスタジオユニットの事例です。
購入時の状態は、
【Before】

ほぼお部屋内は、オリジナルな状態でしたので、、その歴史を感じる状態でした。

床、窓、水回り全てに古さを感じます。
当お部屋はダイヤモンドヘッドや海を楽しめる素晴らしいユニットですので、お部屋滞在中にハワイっぽさをさらに感じさせる方向でのリフォーム工事としました。

リフォーム箇所は、リビング、キッチン、洗面、浴槽が対象です。

【After】

床はメンテナンスしやすいすっきりとした木目調のフローリング床材をセレクトしました。バケレン運用を行う場合にはフローリングは痛みやすいのでこうした床材のチョイスは良いと思います。

浴室の配管が独特でユニットを交換する際に苦労はしましたが何とか完成です。

どうでしょうか？

ずいぶんイメージが変わりましたね。

打ち合わせから見積、完成まで約3ヶ月程度は掛かりましたが無事にリフォーム完成です。
その後、このお部屋は、外部の賃貸管理会社に委託をして1日単位からのレンタル運営をしております。

日本と比較して工事の期間、コストとも高い部分は否めません・・・
しかし、ご予算に合わせた最適な提案が可能ですのでまずはお気軽にご相談頂ければと存じます。

リフォーム会社の選定に苦労はあるか？

ハワイでのリフォームですが、まず壁に当たるのが、リフォーム会社の選定です。

・言葉の問題
・コストの問題
・施工クオリティの問題
・施工時のコンドミニアム側との調整

リフォームに携わる関係者間とのコミュニケーションが充分でないと理想のお部屋を理想のコストで収めるのは難しいものです。
ハワイの不動産会社の中には、リフォームとバケレン運用を一体にしてサービス提供を行っている会社もありますので、そういう会社に相談するという手もございます。

このケースは、日本人のリフォームをコーディネート出来る人にお任せして現地の工事会社と打ち合わせをしながら進めたケースです。
ハワイの事情と工事に精通したコーディネートに頼む利点は、見積の正当性、施工の正当性をチェックしながら進められる点です。

今回のケースは結果的には分離発注を駆使しながら、一括依頼出来る他のリフォーム会社に比べて安く抑える事が出来ました。

実際に施工するにはコンドミニアム許可を取りながら進める必要がございます。これをスムーズに進める為には、コンドミニアムを管理している工事会社に依頼をするのが早いのですが総じて価格が高い事も多いので悩ましい所です。

ハワイのリフォームの流れと注意点

進めるにあたり、複数のリフォーム会社からの提案と見積を貰いましたが、ここハワイでは、見積を出す文化すら一般的では無い様で最初から苦労します。
複数取り寄せるまでに「時間」が掛かったのと、その見積の精度も低く（概算の幅が広かったり・・・）リフォーム会社の選定に少し苦労します。

日本と事情が異なるので、日本の感覚でいると戸惑う事も多いです。
日本人オーナー様にとっては最初の壁になります。

続いて実際の施工ですが、いわゆるハワイの施工クオリティに不満が出る事が多いので、現場のチェックはしっかりしたい所です。
また見積段階では施工出来るだろうと思ってても実際に壁や設備を壊した段階で施工が出来ない！思っていた構造と違う・・という事も起こり得ます。
そんな時にもスムーズにまたは収まりよく施工するには、ある程度経験を積んでいる会社またはコミュニケーションが充分出来る現地の人に頼むのが安心です。

＜支払いについて＞
全額前払い、またはある程度の着手金を求められる事が多いです。
依頼する会社によって異なります。良く確認しておきましょう。

多様な賃貸運営方法も

パシフィックモナークは、短期賃貸での運用が可能なリゾートゾーニング内で、多様な賃貸運用が可能です。

1）アクアホテルにマネジメントを依頼する方法
2）外部の賃貸管理会社に委託方法

があります。

ホテルマネジメントに依頼する利点、賃貸管理会社に委託する利点それぞれあります。
それぞれのリスクなどを総合的に鑑みてお決めになるのが宜しいでしょう。

簡単な特徴を比較してみましょう。
あくまでもご参考までにご覧ください

ホテルマネジメント会社での運営
1）アクアホテルというブランドでの安定集客
2）お部屋のメンテナンスはマネジメント会社が定期チェック
3）お部屋の売上げをオーナーとホテル側で一定割合をシェアする
4）管理委託出来るのはホテル指定の室内仕様である事

外部賃貸管理会社での運営
1）マネジメント委託費用がホテルマネジメント会社に比べると割安
2）集客力は会社毎に異なる
3）お部屋の仕様に応じて宿泊単価・稼働率が異なる

賃貸運営につきものの修繕については、各管理会社にお任せ出来るので、お部屋の状態を一定に保つのは問題なさそうです。

ホテルとバケレンの特徴比較

＜管理委託費用＞

バケレン会社　＜　ホテルマネジメント会社

一般的なバケレン会社の方が委託費用が安く設定されているケースが多い。
目安としては、賃料の20%〜30%程度

＜稼働率＞

バケレン会社　＞＜　ホテルマネジメント会社

シーズンやバケレン会社によって稼働率は異なりますが、賃料設定が低い場合、稼働率はホテル以上の稼働率になる場合も多くございます。

＜1泊あたりの賃料＞
ホテルの宿泊料の方が高くなっている事が多いです。室内の状況や眺望によってはホテルと変わらない宿泊料を設定出来るお部屋もあると思いますが、ここでの比較は一般的なクオリティだった場合を想定しております。

ホテル　＞　バケレン会社

集客力のあるバケレン会社でリフォーム状況や眺望が良いお部屋だった場合で稼働が良かった場合はホテルマネジメント会社よりも収支が良くなる場合があるでしょう。
一概にどちらが得か？というのは、簡単には判断はできませんが、

自分の好みに合わせた別荘にしたい
維持費を賃料収入で賄いたい

という方は、リフォームしてバケレン運用はピッタリだと思います。
また、運営の安定性を重視したいという方は「ホテルマネジメント会社」に委託可能なお部屋の購入をするのが安心だと思います。

バケーションレンタル会社事例

キャプテンクック社やアリイビーチレンタル社、等バケレンを中心に管理をしている会社もございます。

＜アリイビーチレンタル社＞
https://www.aliibeachrentals.com/
＜バケレン募集中の事例＞
https://www.aliibeachrentals.com/vacation/rentals/171-pacific-monarch-ocean-studio-on-the-31st-floor?User=alpha
このお部屋は実際に利用してみた事ありますが、ご予約手続きは、英語のサイトになりますが比較的簡単にお手続きが可能でした。

利用の際は、チェックインのサポートを、日本語の話せるスタッフが対応してくれましたので、問題なくチェックイン出来ました。
たまに英語しか対応していないバケレン会社の場合チェックインで苦労する事もありますので、その点は安心でしょう。

パシフィックモナーク滞在の快適度

パシフィックモナークの場所は、海までの距離、ワイキキ中心地までのアクセスは全く問題ありません！！
近くには、ABCストアや、フードコートも５分圏内にしっかりありますので、ちょっとした買い物には困ることはありません。

１階には、有名なおにぎりや　「いやすめ」　がありますので、空腹を満たしてくれます。
ただ、いつもレジが並んでいるので、時間に余裕があるときに行った方がいいです。
http://www.tonsuke.com/omusubiya.html
メニューは、スパム、おにぎり、カップラーメン、おでんなど、長期滞在には非常にありがたいメニューが、外のお店で買うよりは少し値段も安いのです。
僅かですが、ちりも積もれば、、と考えると、ありがたいポイントです。

その他、1階には、鉄板焼きの居酒屋　甚六　があります。味は、日本と遜色ない位、おいしいです。
（リップサービスではなく、広告でもありません）
甚六は、コストパフォーマンスも良いので、安心して入れます。

屋上プールが気持ち良い

コンドミニアムの最上階には、こんな気持ち良さそうな屋上プールもあるんです。
滞在中は一度はご利用してみてください！本当に気持ちいい景色を楽しめます

そんな利便性の高い、パシフィックモナークですが、不動産の流通市場にはあまり出てこない人気物件なのです。
私としては、パシフィックモナークはいい物件で皆様におすすめしたいのですが「欲しいときに物件がない」という事がよくあります。

パシフィックモナークギャラリー

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ハワイ不動産投資らぼ　管理人新井朋也

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