公庫を利用したハワイ不動産投資の注意点

増えてる国内資金調達の選択肢

皆様アロハ!
最近日本の金融機関でも海外不動産事業への資金使途がOKになる銀行が増えて来ました。
なかでも公庫を使ってハワイ不動産投資を計画される方が増えております。
これから検討される方に是非、読んで頂きたい内容です。

公庫でハワイへ投資!?

これからの方は、まずは基本情報として以下のサイトをご覧頂くのが宜しいかと存じます
日本政策金融公庫とは?
https://www.jfc.go.jp/
海外への事業展開に対する融資も行っております。
海外展開・事業再編資金の概要
https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/kaigaitenkai.html
※政策金融公庫の詳細については窓口にお尋ね下さい。

利用の前提として

公庫の利用規程を見てみると・・・以下

(1)開始または拡大しようとする海外展開事業が、当該中小企業の本邦内
における事業の延長と認められる程度の規模を有するものであること

こう書かれております。
前提として、日本国内で不動産賃貸業を行っている

という事です。

また融資額については・・・以下

融資限度額:7,200万円(うち運転資金4,800万円)
ご返済期間:
設備資金 20年以内 <据置期間2年以内> 
運転資金7年以内 <据置期間2年以内>

※情報は2021/09/02現在
※条件等は変更になる場合がございます。詳細は直接金融機関にお尋ね下さい。
※融資には審査が必要です。

担保があるなしでも条件が異なるのと、支店決裁なのか本店決裁なのかによっても融資額が異なったり、またまた、取扱していない支店もある様ですので詳細は直接窓口に確認頂ければと存じます。

事業計画書からスタート!



現在国内で行っている不動産事業海外で拡大する目的などを事業計画にまとめ、承認される事が前提です。
購入予定の物件に関する収支計画なども含め、しっかりした資料の準備が必要そうですね。

ハワイ不動産で事業展開する場合のポイント



ハワイ不動産を融資を利用して購入する場合、スケジュールが重要です。

一般的には、欲しい物件があったら、オファーを出します。

オファーが通ってから
そこから融資を申し込んだとしても、審査には、1ヶ月〜2ヶ月は掛かります。
融資実行までさらに数週間も・・・という場合も

一般的には、30日で登記をするスケジュールに対して、2ヶ月〜3ヶ月掛かるとなると、まずは
この時間が壁になってきます。

さらに、
融資が通らないという事もあり得ます。

日本であれば、ローンが借りられなかった場合は白紙解約する等の
ローン条項(停止条件)を付けるという事も出来ますが

米国での取引においては日本の金融機関を利用する際にはローン条項を受けてくれるケースはレアです。
米国人売主から見たら、日本人は外国人です。

外国人が、米国以外でのローン条項が付いた内容のオファーを受けてくれるのか?

売主様が認めなければ、その時点で契約は成立しません。

そこに、時間条件が加わります。

事前審査だけでも1ヶ月〜2ヶ月掛かり、
そこから融資実行まで約1ヶ月程度見ておく必要がありますが

引渡しまで、
3ヶ月という内容
は米国取引では「長過ぎ」です。


ローン条項を仮に付けないとしても、
登記まで3ヶ月は通常は受けてくれないでしょう。

もう一つ問題もあります。

米国の不動産取引時に
契約時に購入能力を証明します。

資金証明という言い方もします。

「私はこの物件を買えるだけの資産をこれだけ持っているので売って下さい」

という事を証明する必要があります。
資金証明の方法としては、銀行の残高証明の英語版を出してもらう他、通帳のコピーなどが利用出来ます。

日本の金融機関の場合、
ローンの融資承認を英文で出してくれる場合は資産証明に利用出来る場合もございます。

英文で融資承認の証明を出してくれない金融機関の場合は
契約成立したとしても、買主の証明義務違反にあたりますので、契約を進める事も出来なくなる事もあります。


最悪、現金で購入する事が出来れば
現金を持っている事を証明すれば、大丈夫なケースもあります。

内容については、売主次第と言ったところです。


登記までの時間
購入能力を証明出来るか?

この2点は大きな課題です。

国内で資金調達をする際のポイント

政策金融公庫を利用する場合に限らず、国内の金融機関を利用する際には

【国内側】
物件にオファーを入れる際には、融資の裏付けを取っている事と、
融資実行までのタイミングを確認しておく事です。

<スケジュールの裏取り>

物件を決めてから融資審査を受けるのは遅すぎて間に合いませんので、
事前に金融機関の審査をすすめておかねばなりません。

政策金融公庫を利用時には事前審査が非常に時間が掛かる場合があります。
少なくとも、購入物件と同等のスペックの物件で審査を行うと時間が短縮する事が出来ます。

【ハワイ側】
日本側から得られる情報を元に、購入物件を選定また契約後の登記の準備をする事です。

事前審査と購入物件のポイント

現実的には、契約から登記まで、売主が待ってくれる可能性が高いのが、45日〜60日まで位です。
審査を一から進めると、仮に3ヶ月掛かるとしたら、1ヶ月分をどこかでスケジュールを詰めておかねばなりません。

欲しい物件があってはじめて
事前審査をしたとします。

融資承認が取れた段階でオファーを出せば理屈的には、購入能力を証明出来ますし、登記までの日数は早める事が出来ます。

前提として
物件がそれまで残っていれば・・・ですが

理屈的には、物件を決めてから審査をしてオファーをする事は可能ですが
現実的に可能かどうかは、マーケット状況や物件の状況によります。

出来ないのか?

という判断するには早いです。

政策金融公庫を利用した場合のスケジュールに合わせられる物件選定が重要です。

そして、金融機関のスケジュールを確認しながら
物件毎に異なる事情を把握しながら、日本側の状況とハワイ現地の状況を
同時進行で進める<日ハ連携>何よりも重要になります。

時間
事情

を日ハで連携とりながら進めれば、安全に成り立つケースがあります。
詳しくは、お問い合わせ頂く事になりますが、

出来ない

ではありません。

出来る方法と物件

が、皆様の投資に見合うかどうかの判断する所から始まるのがこのスキーム利用時のポイントと言えます。

まずはお気軽にご相談ください
マハロ


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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也

免責事項:不動産投資については、投資リスク等があり、必ずしも利益等を保証するものではありません。
※ハワイ不動産投資らぼはハワイ不動産マーケット情報を発信しているサイトです。実際の契約手続き等は株式会社ファミリーコーポレーションウエルスマネジメント事業部を窓口として米国ハワイ州の不動産免許を取得しているファミリーインターナショナルリアルティLLCが行います。(RB-21657)
※税効果については必ず専門家の意見をお聞き下さい
※固定遺産税は毎年評価見直しがございます。

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