ハワイの物件をローン利用して買うのに適している条件

ハワイの物件をローン利用で買うケース


今回の記事は、ハワイの住宅ローンのお話です。

ローンを使ってハワイの物件を買う場合の

ローンの借りられる物件や注意点、必須条件など解説します。
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日本人でもお金を借りられる

日本人でも、ハワイの金融機関からお金を借りる事が可能です。

収入が安定してあるならば
特に年齢制限があるわけでもありません

これは日本の金融機関と考え方が異なります。
なんと30年ローンまで組めますので、日本の金融機関では高齢になってくると長期ローンはなかなか組めません。
短い期間での返済は毎月の返済額が高くなり、毎月の収支を考えると厳しいです。

こうした事から、ご自身のご年齢から短い期間しか借りられないという方には利用価値は大きそうです。
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金利は高めです

ハワイに住んでいない人(非居住者)にお金を貸すだけでも相当なリスクです。
その為、ハワイの金融機関は、大きなリスクを背負うために

金利を高く設定しています。

ハワイに住む地元の方が借りるよりは、非居住者である
日本人は、1~1.5%位高いと思っていた方が良いです。

ポイントを買って金利を下げる

金利が高い場合にも実は、対策もあります。

融資の際に、<ポイント>を買う事で金利が少し下がります。

ポイントとは、日本風に言えば、金利を一部前払いして、金利を下げるというイメージです。
ポイントを購入分に応じて、金利を下げる事が出来ます。

このポイントも活用次第では負担も減りそうです。

参考までに、最近(2022/04/03現在)、ローン審査をされた方のケースですが、審査をする基準金利は、4.85%でした。
この審査金利で、返済比率を求めますので、更に金利が上がると、借り入れ可能額にも影響が出てきますので注意です。

実際には審査を進めるうちに、最終的にはポイントなども活用する事で、金利は4%前半くらいも可能だと思います。
とは言え、4%と言えども、日本人からすると「高い」印象かも知れません。

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米国の金利これまでの動向

金利4%という数字は米国人にしてみると、高すぎるという事ではありません。
2018年あたりには5%超の時代もありました。
【参考記事】
https://jp.tradingeconomics.com/united-states/mortgage-rate

米国に住んでいる人とっては、2020年ゼロ金利政策に突入した米国の住宅ローン金利が、2~3%になった頃、「安い!」という事で、借り換えや借り入れ申し込みが殺到しました。これを受け2020年中盤から住宅市場が上昇基調となり、今もその勢いは鈍化しつつも続いています。

ただし、2022年3月にFRBが金利を引き上げた事で、その後、一気に金利が上がってきています。
更にFRBは過熱気味の住宅市場に対して、2022年5月には総量規制的なものを導入する様な話も出ており、こうなると2022年のどこかでこの上昇基調にも変化が出てくる可能性もあります。

今後の動向について

今日(2022/04/04)の日経新聞には、
「米住宅バブル波乱の予兆、ローン金利28年ぶり上昇ピッチ」という見出しの記事がありました。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOGN312750R30C22A3000000/

この記事のポイントは

・金利が上がってきた事で、4%以上となると買えなくなる人が増える
・住宅価格が高騰した事で担保余力が増えて、金利は高いが借り換えすると手元資金が増えるローンの登場も・・
・住宅価格上昇率はリーマンショックを上回るほど
・3月の金利引き上げに続き5月に量的制限の導入も検討

2022年は、少なくとも住宅市場の過熱は少し収まりを見せるだろうと言えます。

米国政府としては、急激に締め付けてしまうと、

住宅価格下落が起こり

ローンを借りている人の物件が担保割れして

ローン返済出来ない人が続出・・
というシナリオを避けたいと思っている筈です

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対応としては徐々に締め付けていくと思われますが、
米国では今、毎月の様に金利が上がっている最中である事は知っておきましょう。

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非居住者でも金利が低くなるケース

日本に住んでいても、金利が地元の方並に低くなるケースもあります。

日本に住んでいながらでも、米国籍を持っている人は外国人向け金利よりも低く借りられる可能性があります。(審査による)
米国籍を持っている人は、検討してもいいかも知れません。

【参考】2022年1月に問い合わせをした際には、目安としては1%程度下がる話を聞きました。審査は常に基準は変わりますので常に最新情報を取得しましょう。

ローン借り入れ割合

いくら借りられるのか?

一般的なハワイの金融機関では、物件評価額に対して、借り入れ割合の目安(LTV)は、60%程度です。
属性次第でもう少し借りられる事もあるようですが、目安は60%です。

これが日本なら物件評価の80%~90%程度まで金融機関から借りられるケースもありますが、いかに属性が高い人でもハワイでの借り入れ割合は60%程度だと思っておきましょう。

借り入れ割合が日本より条件が厳しい理由としては
米国の金融機関からしたら非居住者への融資はリスクが大きく、最悪の場合、ハワイの物件を差押えして売却すれば融資金は回収が出来る範囲で融資をするとう考えだからです。

なお、ハワイの住宅ローンを借りる場合は、リコースローンとなります。
また、元利均等払いが基本で、元金均等払いの選択がない金融機関が大半です。
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融資可能な物件とは

商業物件には、今回触れている住宅向けのローンは利用出来ないと思っておいた方が良いです。
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例えば、トランプタワーワイキキ、リッツカールトンレジデンスワイキキなどは商業物件に該当します。

ローンを借りるなら
居住向けの物件が前提です。

居住用とは、条件的には、「フルキッチン」であることが挙げられます。

フルキッチンとは

フルキッチンとはキッチンとしての設備が全部付いている事です。

イメージは写真をご覧ください

大型の冷蔵庫
4つ口のコンロ
シンク

など、居住用向けのキッチン仕様になっている事が目安です。(金融機関によって若干異なりますので、お問い合わせください)

ワイキキの面積が小さめのスタジオでも実態としては、居住利用されている物件も多いですが、キッチンがミニキッチンである事が多いので、この場合、残念ながら住宅ローンとして融資が出ないという事になります。

住宅ローン以外の選択肢も

ワイキキの小さい部屋でもローンを借りたい

という場合は、もちろん、

商業向け物件ローン
ノンバンク系
 など

日本同様にローンの種類は豊富にありますので、金利が高くても良ければ借りられるケースもあります。

ローンオフィサーという存在

誰に相談したら良いのか?

ハワイの金融機関のローン窓口に相談するという方法が一般的だと思いますが、
ハワイの銀行のローン担当が「日本人」ではなく米国人である事が多いので、英語が無理という方は敷居が高いです。

また、どの銀行が良いのか?
どんな商品が良いのか? 

その他にはローンオフィサーに相談するという選択肢もあります。

ローンオフィサーは
複数の銀行の商品を取り扱えるブローカーの様な存在です。
借り手の状況に合わせて、最適なハワイの金融機関やローン商品を審査から融資までコーディネートしてくれる存在です。
日本語の通じる方も何名かいらっしゃいますので、日本語でやり取りしたいという方は便利です。

お気軽にご相談ください。
https://ask.hale-hawaii.com/

ドルでローン返済する

ハワイの金融機関からお金を借りるのですから、ドルで返済します。

賃料収入がない場合
ローン返済するには

ローン返済に必要なまとまった金額を、年に1度はハワイのご自身の口座に送金しておきそれを元に返済をする事になります。
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この度々送金する方法には
都度の手間、そして為替リスクがあります。

その為、基本的には余裕がある場合を除き
ハワイでドルの賃料収入がある物件を購すれば、返済は賃料収入を充てられるために、海外送金の手間、為替リスクが減少します。

キャッシュフローを良くする条件

ローンを利用してハワイに物件を持っておき、賃料を得ながら返済をしたいという方は、ドルの賃料収入が安定してある事が物件選びの条件になります。

賃料収入 ー 固定費 ー ローン返済 = プラス?マイナス?

この計算式となりますので、安定したキャッシュフローを狙うには

物件的な理想の条件は以下

賃料が高く貸せる
固定費(管理費等・修繕費・保険など)が安い
ローン金利が低い

これらを満たす物件です。

上記条件のうち、重要なポイントは固定費です。
ローン返済金以外に毎月掛かるのが固定費で、管理費・修繕費・保険・税金等を指します。

固定費が安い利点

固定費を低く抑えられる物件ならば、ローンを利用しても収支的なリスクが低く抑えられるという利点があります。

キャッシュフローを黒字化出来る目安は、机上論での話ですが、仮に金利が4%だった場合、物件価格の半分程度の借入に抑える事で、その実現可能性が高まります。目安は、LTV50%です。日本の様に低金利でかつ長期間借りれる場合は、100%ローンを組んでもプラス収支になるケースもありますが、ハワイではそれは難しいと思っておいて下さい。

固定費の安い物件条件

管理費が安く修繕費が低く抑えられる条件を

最も高く満たすのは

新築
小さめのお部屋

です。

小さめのお部屋なら

管理費も安く
新築ならば修繕リスク

特に修繕リスクがほぼ無いというのは有り難い事です。
固定費が低ければ、仮に、たまたまテナント入替タイミングで空いてしまったとしても、負担も少ないという利点もあります。

高く貸したい時の条件

少しでも賃料を高く貸せれば毎月のCFも安定しますので、高く貸せるというのは重要です。

賃料が高く貸せる物件の条件

ロケーションがいい
共有設備の充実度が高い
(おしゃれな)家具付き
建物クオリティが高い

以下、一つ一つ解説します。

ロケーションは重要

この条件のうち、ロケーションの良さは必須です。
不便だったり周辺環境の悪さがある物件は当然ながら賃料は低くなります。

理想は

買い物便、交通便が良いロケーションなら賃貸ニーズも高くなる傾向です。
ロケーション選びは重視しましょう。
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ハワイの居住コスト

ハワイの物価高は、元々高い所に、米国のインフレでどんどん高くなります。
毎月の居住コストの負担が大きくなって来てる事で、居住コストを下げる為に、ロケーションの良い・少し狭い部屋を選ぶ傾向があるのは、日本でも一緒です。

東京の賃料は高いが利便性が高いために、最寄り駅は変えず部屋の広さを我慢・・・という人も多いでしょう。

部屋が狭くても重要なポイント

部屋が狭くなっても人気のコンドミニアムとは

アメニティ設備が充実している点です。

例えば

・大型のプール
・お洒落なガーデン
・バーベキュー施設
・パーティールーム
・フィットネス 

など、パーティールームや敷地内に多くのBBQ設備があれば週末に友達・家族を呼んで、マンション内でホームパーティーが開きやすいですね。
こうした充実した設備が完備していれば、多少部屋が小さくても戸建てと変わらないライフスタイルをすることが出来るのです。

ダウンサイジングの流れ

収入が高くない世帯や、若い世帯、高齢世に、この考え方が多くなっていて、また、そういう考えに合った最新物件が増えて来ています。

戸建ての維持には思っている以上にお金が掛かります。また、コンドミニアムとは言え、あまりにも広いお部屋も維持費が大きく掛かります。そこまで広さは必要無いが、ライフスタイルはあまり変えたくないというニーズを取り込める様な、最新コンドミニアムが増えてきています

建物クオリティ

建物の建築クオリティも大事です。少なくとも安っぽい造りは、どうしても海外投資家も敬遠しますし、何よりも賃貸運営時にも賃料に影響が出てきます。過剰なクオリティは管理費が上がってしまう懸念点もありますので、地元の有力建設会社であったり、モデルルームや実際にご覧になってみて自分でも借りてもいいなと思える様な物件が良いでしょう。

家具付き賃貸

賃貸するのに<家具付き>が必須条件ではありません。
しかし、高く貸したいのであれば、家具付きの方が有利です。

ただし、長期賃貸だとして、安っぽい家具を揃えて入れるくらいなら家具なしのスケルトンで貸してしまった方が良いケースもあります。
この様に、この<家具>については物件によっても異なりますので条件付きと言えます。
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ローンを利用する際におすすめの条件まとめ

ハワイでドルローンを利用して、投資的な視点でハワイの物件を買って長期的に持っておきたいという方は、

新築のロケーションのコンドミニアム
面積が小さめのお部屋(スタジオか1bed)

が理論的には、もっともCFのバランスが良くなり、またリスクが少ないと言えます。

ただし・・この条件は最も人気の高い条件と言えますので、競争が激しいでしょう。
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マハロ

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https://guide.hale-hawaii.com/

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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也

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