検討者必見！アラモアナホテルコンド購入徹底ガイド
アラモアナホテルはアラモアナセンター直結の利便性
アラモアナホテルコンドは、世界最大級の屋外ショッピングセンターであるアラモアナセンターに直結したホテルコンドミニアムです。
アラモアナホテルコンドについて徹底的に解説をしていきます。
当記事は、過去記事をベースに2022年4月に加筆修正しました。
今なお続く世界的な新型コロナウィルスの影響もハワイでも大きな影響が出ております。
記事内容については通常期を元に書かれている部分もございます。
状況については必ず常に最新情報を確認されるようにお願い申し上げます。
アラモアナホテルのポイントは
・価格が2000万円前後から購入可能（※2022年1月現在）
・アラモアナホテルバイマントラ（マネジメント会社）による管理で手間が少ない
・自己利用との併用運用がしやすい
・アラモアナエリアロケーションの将来性
日本の旅行会社のパックツアーにも良く登場する定番のハワイのホテルです。
きっとご存じの方も多いはず。
アラモアナホテル基本情報
住所：410 Atkinson Drive, Honolulu, HI 96814
築年：1970年築
総戸数：1154戸
ホテルマネジメント：アラモアナホテルByマントラ
管理費：$1,007 ※2020年現在
管理費には、管理費、修繕積み立て金、上下水道、電気代、インターネット等含む
1970年築と結構古い建物と感じられると思いますが、数あるハワイのコンドミニアムの中でも、アラモアナホテルは実際の利用時にもそれ程古さを感じさせないコンドミニアムです。
古さを見せない秘密
理由としては、
室内はリフォームすれば年代関係なく綺麗にはなります。
しかしリフォームを簡単にできないのが、窓のサッシュです。
窓（サッシュ）はコンドミニアムで共有部分に該当する事と、交換費用も掛かるので、有名コンドミニアムでもサッシュまで手を入れられない事が多いです。
イリカイもサッシュだけは古いままになってしまってます。
それが、アラモアナホテルは、サッシュは新しいものに変わっている為に、そこまでの古さは感じさせないのも地味に良い点です。
Map
【アラモアナホテルコンド所在地】
アラモアナホテルの外観
【アラモアナホテルコンドを空から見る】
ホテルコンドミニアムだから手間が少ない
アラモアナホテルを検討する際に、押さえておくべきポイントは、
その名の通り、ホテル運営を基本とするコンドミニアムです。
管理規約上でも、ロングターム（長期滞在）は基本的には禁止されている程の徹底ぶりです。
オーナー様の大半は、ホテルマネジメント会社に運営管理を委託しているホテルコンドミニアムという物件です。
（一部外部の賃貸管理会社によるバケーションレンタル運用住戸もあります）
ホテルコンドミニアム解説
ホテルコンドミニアムを、簡単に説明すると、
所有しているお部屋を、ホテルマネジメント会社に管理を委託して賃貸運営してもらうスタイルを指します。
リゾート需要の高いハワイならではの賃貸管理スタイルとも言えます。
運営会社
アラモアナホテルをマネジメントしている会社は
オーストラリアを拠点とするホテルグループマントラです。
https://www.mantragroup.com.au/
https://www.mantra.com.au/
アラモアナホテルByマントラが、宿泊客獲得の為にマーケティング活動を行い、お部屋の維持メンテナンス、管理まで行います。
オーナー様は、賃貸事業に対する管理の手間が殆ど無いのがこのホテルマネジメントに委託する時の最大の特徴です。
毎月の収支は、アラモアナホテルコンドミニアムの運営会社よりレポート（ステートメントと呼ばれる）がオーナー様に届きます。
そのステートメントには今月、何日間稼働し、どの位の収益があったのか一目でわかりますので安心です。
アラモアナホテルユニット内事例
アラモアナホテルコンドの場合は、購入すると、お部屋にはベッドやミニ冷蔵庫など必要なものは一通り揃っております。
家具についての【注意点】
オーナー様が実際に所有するのは、お部屋の躯体、または、お部屋に固定で取り付けてある、バスタブ、洗面、エアコンなどです。ベッドやミニ冷蔵庫など動かせる様な室内の物は、「限定共有物」と言われます。
限定共有物にはオーナー様の所有権はございませんが、部屋の中にあるので「責任」があるという扱いとなります。
購入した翌日から、ホテル運営が開始する事も可能ですので、直ぐに賃貸事業が始められるという点も嬉しい所です。
室内動画
このお部屋は管理人が実際に宿泊利用したお部屋を撮影したもので、販売中の物件ではございません。
お部屋は、ダイヤモンドヘッド側の22階のお部屋で
バルコニーに出ると海が見え
夜には夜景も楽しむ事も可能なお部屋でした。
Bedタイプ
ベッドサイズは、フルサイズと呼ばれる、日本のダブルベッドを少しだけ広くした様なサイズが2つ入っています。
お部屋の最大収容人数は４名となり、小家族であれば充分利用が可能です。
他にもお部屋によっては
キングサイズ
クイーンベッドタイプ
など、種類がごあります。
欧米人に人気はキング、日本人にはツインタイプが好まれる様です。
築古物件は管理が重要！
日本でもマンションは管理で買え
と良く言われます。
ハワイでも同様に管理状態の良いコンドミニアムは、築年に関わらず人気があります。
ただし管理がしっかりしたコンドミニアムは管理費が高くなりがちです。
しかし、管理費が高いから駄目なのではなく、これからのハワイライフを安心を得る為には、管理業務がしっかりしている事が重要です。
管理費について
管理費が高くとも、建物の価値を維持、または価値を向上させる事に計画的に使って貰えるのであればオーナー様も納得頂けるはずです。
築年の古い物件を購入される場合は、管理費に見合う管理状態かどうかをしっかりチェックすべきです。
アラモアナホテルは、その点おすすめ出来る管理状態です。
ホテルこそ見映えは重要
特に、アラモアナホテルは、「ホテル」運営をするのが主ですので、旅行客が沢山泊まりに来ないと意味の無いコンドミニアムです。
建物を魅力ある状態に維持するにはコストが掛かるのは致し方無い部分もあります。
アラモアナホテルはお部屋の広さに対して単価としては高いです。。
この数年、毎年管理費が上昇していた点も気になる所です。
高くなった管理費ですが、、実は
2020年、大規模改修工事が行われました。
それも、
「映える」
程の大規模修工事なのにオーナー様への一時徴収もなく行った事は凄いなと思いました。
高いなりには、満足殿高い管理が行われいますので、オーナー様には安心感があるでしょう。
アラモアナホテル2020年リニューアル
コロナ禍の中、アラモアナホテルは、大幅にリニューアルしました。
これまでの雰囲気も昔のハワイっぽいホテルの雰囲気で良かったのですが、どの様に変わったのか写真で比べてみましょう。
【Before】
【after】
如何でしょうか？
内装の好みは分かれるかも知れませんが、今風のリゾートホテルの様なイメージに変貌しました。
ホテルコンドミニアムは稼働率が決め手
ハワイでホテルコンドミニアムへの投資を考えている方が
そのお部屋が年間一体幾ら稼ぐのか？ は重要です。
しかし、結論から申し上げると、それ程儲かるものでもありません。
詳しい事例については当記事にはご紹介は出来ませんので、お気軽にお問い合わせ下さい
とはいえ、現実的に安定的なドルインカム（ドル収入）を実現するまたは
経費の手出しを避けるには、お部屋の「宿泊費」と「稼働率」は重要です。
宿泊レートが低いと稼働率が高くなります
宿泊レートが高いと稼働率は下がります
収益は、そのバランスとなりますがそもそも、稼働しなければ意味もありませんので、稼働率は重要な指標です。
コロナ禍とアラモアナホテル
2020年世界的な感染拡大している新型コロナウィルスの影響で、ハワイは渡航制限が掛かってしましました。
その結果、アラモアナホテルを始め、ワイキキ中のホテルは多大な影響を受けております。
ワイキキでは半数ものホテルが閉鎖をしており、11月6日以降は徐々に再開のニュースが届いて居ります。
実はアラモアナホテルはこの間も一日も稼働を休む事無く運営されていた点は、素晴らしい事であり、感謝の一言です。
ハワイに行ける機会があればアラモアナホテルに泊まろうと思います。
ワイキキエリアのホテル稼働率データ
※2020年の新型コロナウィルスの影響による稼働率低下については、特殊な事情という事で、一般的なシーズンでのお話をさせて頂いております。ご了承下さい。
ワイキキの2014年〜15年のホテルの平均稼働率は80〜86％前後と言われてます。
この数字はフロリダに次いで全米で2位の稼働率なのです。
コロナウィルスの影響が無い直前でも、ほぼこの水準で推移しておりました。
※ハワイのホテル稼働率の出典元
http://hawaiinisumu.com/page_news/1/1913
http://hawaiinisumu.com/page_news/1/1333
通常期であれば、ハワイは全米でもトップクラスのホテル稼働率なのです。
これは非常に重要なポイントです。
アラモアナホテルのフロアプラン
緑の部分がワイキキタワーで、青の部分がコナタワーです。
一部に1BEDの設定がございますが基本的にはスタジオタイプで構成されております。
アラモアナホテルの通常期の稼働率の目安について次項で解説します。
稼働率の高いコナタワー
アラモアナホテルは、高層と低層棟から構成されておりますが、コナタワーは低層棟の名称です。
コナタワーの特徴は安定的な稼働率を誇るカテゴリという点です。（通常期）
お部屋の特徴
コナタワーユニットは背の高いワイキキタワーに比べると、
・少しお部屋が狭く（クイーンサイズベッド１つタイプのみ）※定員２名
・13階建てなのでビューが良いとも言い切れない
その為、ホテル宿泊費（レート）は「安く設定」されています。
利用者
このカテゴリ利用者は、主に航空関係者やビジネス需要が高く、ハワイにおいてビジネスホテルとしての役割があります。
もちろん旅行客ニーズもあり、その両方を取り込んでいるのが、安定・稼働率が高くなる理由と言えます。
コナタワーには、シティービューと、海側のパーシャルオーシャンビューの2タイプのビューがあります。
宿泊レート（料金）をチェック
仮に、2019年6月30日に1泊しようとすると、
コナタワー・シティビュー（クイーンベッド１台のみ） 1泊あたり $161.00〜
【コナタワー物件スペック】
お部屋の広さ：23平方メートル
設備：クイーンベッド1台 2名様まで宿泊可能 無線インターネット（WiFi）接続無料 エキストラベッド無し、ベビーベッド設置不可
1泊161ドルですから、そこそこ良い宿泊費用ですよね。
【最新情報】
2020年10月に1泊利用
コナタワー・シティビュー（クイーンベッド１台のみ） 1泊あたり$159
コロナウィルスの影響で観光業が打撃を受けている中で宿泊賃料も下がっているのでしょう・・・お得と言えばお得です。
コロナ禍でも休まず運営
コロナ禍でワイキキエリアのホテルの半数は閉鎖に追い込まれている中で、休まず営業を続けているアラモアナホテルの営業姿勢には尊敬と感謝と信頼を抱かずにはいられません。
対策にも運営にもコストも掛かるでしょうに・・・一日でも早いコロナウィルス感染拡大が終息する事を願ってやみません！
ゆったりしたいならワイキキタワー
ワイキキタワーは、ベッドが２つあるツインベッドタイプと、キングベッドタイプのお部屋があり、コナタワーに比較して少しお部屋が広くなります。
（一部身障者向けのユニットはクイーンサイズとなります）
ワイキキタワーのポイントはハワイをゆっくり愉しめる、ラナイ（バルコニー）がついているので人気です。
お部屋の特徴
このワイキキタワーには、シティビュー、パーシャルオーシャンビュー、オーシャンビューの3タイプがあります。
４人でも利用が可能な程の広さがありますのでお得度があります。
2019年宿泊レート(料金）をチェック
2019年6月30日のデータでは
ワイキキタワー・シティ／マウンテンビュー 1泊平均 $178.00 〜（3連泊以上） ※インターネット予約の1泊通常 $209.00
約 ¥22,541
【ワイキキタワー物件スペック】
お部屋の広さ：32平方メートル
設備：ダブルベッド2台、またはキングベッド1台とソファベッド1台 4名様まで宿泊可能 無線インターネット（WiFi）接続無料 エキストラベッド無し ベビーベッド（要リクエスト）
コナタワーに比べると、少し賃料は高くなります。稼働率が同じならば、このタイプのお部屋の方が収益が良いという事になります。
2020年の宿泊レート
2020年10月に1泊利用
コナタワー・シティビュー（クイーンベッド１台のみ） 1泊あたり$164
コロナの影響で宿泊費用は下がっていますね。。。
その他のカテゴリの宿泊レート比較
2019年6月シーズン
ワイキキタワー・パーシャル・オーシャンビュー 1泊平均 $186.00 ~ （3連泊以上） ※インターネット予約の1泊通常 $219.00
ワイキキタワー・オーシャンビュー 1泊平均 $203.00 ~ （3連泊以上） ※インターネット予約の1泊通常 $239.00
2020年10月シーズン
ワイキキタワー・パーシャル・オーシャンビュー 1泊平均 $167.00 ~ （2連泊以上） ※インターネット予約の1泊通常 $179.00
ワイキキタワー・オーシャンビュー 1泊平均 $175.00 ~ （2連泊以上） ※インターネット予約の1泊通常 $189.00
コロナウィルスの影響もあり、2020年10月シーズンは、2019年6月シーズンに比較し、-18%程度宿泊レートが低くなってます。
ワイキキタワーの稼働率目安
（コロナ禍を除く、過去の一般的なデータとしてご覧頂きたい数値目安です）
宿泊費（レート）のイメージ
シティビュー ＜ パーシャルオーシャンビュー ＜ オーシャンビュー
稼働率のイメージ
シティビュー ＞ パーシャルオーシャンビュー ＞ オーシャンビュー
どれが＜良い＞という事ではありませんが、お客様のハワイライフのイメージと投資に関するお考えをお聞きしながら理想的なカテゴリを見つけて貰いたいと思います。
シティビューは宿泊費は安いけど稼働率が良い
オーシャンビューは宿泊費は高いけど稼働率がシティビューに比べると落ちる
収入は凄く変わる訳ではないので、（利回りは異なってきます）
【別荘】としてお持ちしたい場合は、ご自身が気持ちいいお部屋を選べば後悔しないと思います。
アラモアナホテル目的別おすすめユニット
アラモアナホテルコンドのお部屋の全てがおすすめという事では無く、お客様の取得目的や、利回り目線、そしてハワイ滞在スタイルでおすすめユニットが異なります。
以下はあくまでも一般的な選択方法例としてご覧ください
１）自己使用少なめ＆ドル収益目的 →コナタワー
２）自己使用1年に2回くらい＆予算はあまり掛けたくない投資バランス型 →ワイキキタワーの空港側
３）自己使用1年に2回位、しっかり海を楽しみたい！ →ワイキキタワーのダイヤモンドヘッド側高層階
４）ある程度海も、しかし予算も上げたくない、収益もそれなりに・・ →ワイキキタワー低層（パーシャルオーシャンビュー）orコナタワー海側5階以上
この他に
何人で利用するのか？
日中部屋にいるのか居ないのか？
など、更に細かい条件を絞ると自ずと取得すべきユニットが決まってきます。
やはり、ここでも同じ結論ですが、まずは、目的、滞在イメージなどをしっかり決めてから探すのが大事です！
ケーススタディ｜年間1〜2週間くらいしか使わない
ご相談を頂くお客様の最も多いケースが
ハワイに＜ドル資産＞を持っておきたいが、年間の使用頻度は少ない。
ハワイに別荘は持っておきたいが、空いた期間は貸しておきたい。
この様なニーズの場合は、ワイキキタワー側（高層棟）のお部屋をお選びになるケースが多いです
ご夫婦やカップル、小家族で行かれるのであれば、ベッドが二つあるツインベッドタイが日本人には使いやすいでしょう。
欧米の方は、Queenやキングサイズが１つ入るお部屋の方が人気がありますが、日本人には、ツインルームの方が人気があるようです。
広さもそれなりにありますので４名様でも利用可能です。
アラモアナホテル収支のポイント
お部屋の総収入に対して、50%をオーナー様とシェアしています。
また、オペレーティングフィーとして10%を徴収しています。
合計60%がまずは引かれます。
結構引かれます・・
その他の経費として
備品の積立金
建物全体に掛けている保険
修繕予備費
税金支払い代行費用
なども経費として控除されます。
経費は高いが利点も
経費は高く感じるかも知れませんが、オーナー様の手を煩わせる事は発生しない仕組みです。
修繕についても、毎月積立も行っており、その範囲内で収まるものであれば請求されません。
コロナの影響で、今の所、稼働率が低いので収益は見込めませんが、
通常期では、安定収益が見込まれる優秀なホテルでもあります。
完全回復が待ち焦がれる所ですね！
アラモアナホテルコンドの価格遷移
アラモアナホテルコンドの過去取引相場をチェックしてみましょう。
※2016/02/07
スタジオユニット $159,000〜
1ベッドユニット $299,000〜
※2019/06/29
スタジオユニット ＄162,500〜
1ベッドユニット ＄399,000〜
※2020/11/15
スタジオユニット ＄130,000〜
1ベッドユニット ＄325,000〜
2020年は特殊な事情もあり、昨年に比べて大きく価格が下がっております。
2016年の水準をも下回る価格になっているお部屋も散見します。
注意点
価格だけでみたら買い時ではありますが、まだまだ長引く可能性のある渡航客復活までは厳しい稼働状況が続きます。
取得額や維持費負担のリスクには充分注意を払う必要がございます。
コロナ禍での買い方は注意点もありますが、安く買えるというのは、面白いタイミングでもあります。
具体的な、戦略については、お気軽にご相談頂ければと存じます。
アラモアナホテル物件情報
最新販売物件情報
情報元：Hicentral MLS
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それでは、一日でも早いハワイ渡航全解禁に向けて、マハロ
最後までお読み頂きまして誠にありがとうございます。
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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也
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