初めてのハワイ投資に必見!ハワイ不動産購入までの流れを解説

ハワイの物件を購入する際の基本的な流れ



これから、ハワイに不動産投資をお考えの方に押さえておきたい基本的な流れをご紹介致します。

ハワイ不動産セミナーへの参加



まさに「これから準備を!」という方にはおすすめは、セミナーへの参加です。
セミナーでは、ハワイ不動産購入の為の基礎知識を整理して聞くことが可能です。
複数の会社のセミナーに参加してみるのも手です。

お客様毎に異なるから

ハワイライフのイメージの持ち方はお客様毎に異なります。

いつ頃までに
どんなハワイライフを送りたいのか?
資金計画や、将来のあり方に応じて、「今」購入すべき物件、投資額、方法も異なるのです。

例えば
法人名義?
個人名義?
日本or米国金融機関のローン利用?
エリア毎の特性による選定は?
物件種別は?
別荘利用?
賃貸併用?
年間または当面の利用頻度、期間は?

など、事前に決めるべき事は色々あります。
そして、お客様毎にそれぞれ答えがある筈です。

それを私たちと一緒に見つけていくのが、個別相談の有効な活用方法です。
お気軽に、オンライン・コンサルティングサービスをご利用頂ければと存じます。

お問い合わせはこちらより
https://ask.hawaii.tokyo/

2.物件視察



いざ、ハワイ渡航が決まりましたら、現地の不動産会社の担当エージェントと日程など調整致します。
現地の経験豊富な日本人スタッフが物件のご案内をいたします。
物件のご案内だけではなく、もちろん、物件周辺の環境や、現地情報を含め
ご購入を検討するのに必要な情報をくまなくご提供致します。
お気軽にご質問を頂ければと存じます。

3.物件購入(オファー提出)



物件視察を経て、気に入った物件があったら、売主に購入契約のオファーを提出します。
売主も条件に合意した際には、契約成立です。

日本同様に、手付金を支払います。
手付金は物件にもよりますが、最低$1,000からです。(物件金額や購入条件により異なります)
ここでのポイントは、米国の不動産購入の場合は、まずは「オファー」という手順ですが、オファーは買主様の希望条件を売主に伝える重要なお手続きです


いくらで?(購入金額・支払い条件)
どんな内容(家具や修繕箇所などの条件等)で?
どんな期間(引渡期間)で? 

など、希望条件を売主側に要望を出します。
もちろんこのタイミングでお客様の希望する購入価格を含む「購入条件」を決めますが
現地エージェントはお客様の希望条件での購入が実現出来るようにお客様の代理人として売主側と交渉にあたります。

日本と異なる点

売主が知りうる情報(売主の情報開示)、またはその他の物件に関係する重要な情報は、オファー成立後に、売主側から提供されるももが多いのは日本と異なる点です

え? 


重要な情報が後から出て来る??

という日本の手続きから見たら、驚く流れです。
しかし、重要な情報が後から出て来るので、購入者保護の為に、重要情報を、確認検証するタイミングまではキャンセルが出来る期間が設けられています。

重要書類や情報は期間内にしっかり検討しましょう。
契約手続きに関する書類は全て英語の文章ですので、特に重要な書類については、弁護士に確認するのも手です。
その場合には、ハワイ州弁護士のご紹介なども行いますので、お気軽にご相談ください。

4.カウンターオファーの受理

価格交渉含め、売主様に「条件付きのオファー」を出した場合、契約書にはその回答期限を設けます。

その回答期間内にオファー条件に対する売主様からの回答がある場合、と、場合によっては無い場合もございます。
仮に売主様の返答が購入希望者が提出したオファー条件と異なる場合、売主側の希望条件が返って来るケースがあります。

それをカウンターオファーと呼びます。

そのカウンターオファーをそのまま受理するか、再度条件を変更してオファーを出し直すかお客様が決められます。

そのやり取りの中で、売主買主双方合意すればようやく契約成立です。
おめでとうございます!
※英語の契約書でも日本語の意訳版をご用意しております。

売主様は様々な背景で売りに出していますので、オファーを出して、直ぐに合意されるケースもあれば、ギリギリまで条件を応酬し合うケースもあるんです。

5.エスクローの開設

オファーが成立したら、エスクローが開かれます。

エスクローとは取引開始から支払完了までを中立的な立場で監視する第三者機関です。
手付金や中間金、残代金まで登記に必要な情報が揃うまではしっかりやり取り中の金員も管理されますので安心です。
手付金を送金するタイミングはエスクローが開設されたタイミングで速やかに行います。

購入の諸費用は?

ハワイ不動産の購入に掛かる諸経費は、購入金額の約1%が目安となります。

諸費用については、残代金の送金時に一括で支払うケースが殆どです。

【諸費用】には、
・エスクロー報酬
・タイトル保険(権限保険)
・登記費用
・管理費前払い分
・固定資産税清算
・火災保険
・インスペクション(建物調査費)費用
・管理組合などの名義変更費用等

諸経費と言われるものには、購入に掛かる費用は含まれております。
修繕費等については別途必要となる場合がございます。(物件毎に状況は異なります)

海外送金について



海外送金に慣れていないと最初は戸惑うものです。
送金する際は、国際送金が出来る金融機関を利用します。

都市銀行・地方銀行でも送金が可能です。
送金の際に掛かる手数料は金融機関毎に異なりますので、ご利用予定の金融機関に費用はご確認ください。
送金の手数料自体は、3000〜5000円程度の場合が多いです。
送金時に一番掛かる費用と言えば、 円からドルへの換金費用でしょう。
$1あたりに、1円〜2円。お取引状況によっては、1円以下の金融機関もございます。
5000万円をドル転するにも、$1=2円の場合と、$1=0.5銭では大きな費用の違いですよね。
この辺りも事前に金融機関に確認しておくと良いと思います。

6.不動産鑑定・物件名義の審査

エスクローが物件と売主についての調査・審査を行います。
権利関係に瑕疵がないか? など権利についてチェックをします。
タイトルレポートという書類で報告されます。

諸費用にはタイトル保険という項目がありますが、この保険は、後日、万が一、権利に瑕疵があった時には、その登記情報を正しいものに修復する為に弁護士を使ったりする事もありますが、その権利の原状回復費用をカバーするのがタイトル保険の役目となります。

とても重要な保険ですね。

7.室内検査(インスペクション)

このお手続きは、キャンセル期間と関連が深い事項です。
購入者にとっても、とても重要なプロセスです。
インスペクションとは契約後に、第3者の検査員による、建物調査を行います。(※通常のお取引の流れで解説)
お部屋内部に附帯する設備や内装状況など検査員がチェックをしてレポートが届きます。
築年数が古い建物の場合は、何らかの不具合がある場合が多いですが、物件視察時には見落としがちな箇所までしっかりとチェックをして貰えます。しっかりチェックを行いますので、今は大丈夫でも、近い将来に故障や修繕が発生する可能性が高い箇所も分かるので内容はしっかり確認しておくべきです。
このインスペクションにキャンセル権が付与されている程、重要な情報なのです。
通常は、契約後7日〜10日程度までにレポートを受け取ります。
レポートを受け取り確認期限まではキャンセルする事が出来ます。

8.物件情報の確認

購入不動産に関する重要な書類(コンドドキュメント)、土地測量図などの物件情報をご確認いただきます。
※必要に応じて、専門家の確認などを行います。

9.売主情報開示書

売主の情報開示書も契約後に出て来ますが、「売主が知っている事」だけが掲載されますので、知らない不具合などはこの書類ではわかりません。
あくまでも参考程度になってしまうかも知れませんので、その他の書類などでもしっかりチェックをしておきたい所です。
建物状態については、7番の建物調査(インスペクション)の調査レポートをしっかり確認しましょう。

10.中間金の送金

中間金(物件・交渉により金額がことなります)をお支払いいただきます。
為替の状況や手間などを考えて、最初の手付金送金と一緒のタイミングで支払ってしまう事も可能です。
※送金手数料が掛かります。
※詳しい送金タイミングと送金額はオファー(契約)内容に応じて異なりますのでご確認ください。

11.白アリ検査

実は、ハワイではシロアリ被害は結構あるんです。
意外かも知れませんが、米国ではシロアリ被害と住宅とは切っても切れない仲と言っても過言ではありません。

そこで通常は取引の過程で、「白アリ」がいないかを検査いたします。
白アリが侵食し、構造上の大きな問題が判明した場合、売主は駆除を行いますが、駆除しきれないような希なケースであった場合は、買い手は契約を破棄することができます。
※売主は万が一シロアリ被害を発見した場合は、シロアリのクリーニング等を行う必要があります。
シロアリ検査に掛かる費用は通常は売主が負担をします。

12.登記書類に署名

いよいよ最後の山場になって参りました。

登記に必要な公的書類(DEED等)へのノータリー(公証)手続を行います。
ノータリーと呼ばれるお手続きは、日本人在住の場合、通常は「アメリカ大使館」公証人の前で署名をするお手続きを行います。

米国大使館の他には、東京・神奈川・大阪などの公証役場でもノータリーに代わる認証のお手続きが可能です。

【参考記事】
米国大使館での公証手続き解説|初めての公証手続きでハラハラしない為の予習記事

公証手続きは、時間、手間、コストが掛かり、かつ、お手続き書類は登記予定日前までに余裕持ってハワイに到着している必要がございますので、登記スケジュールに遅れが無いようにお手続き終盤のこれらの日程については計画的に行う必要がございます。

13.残金支払

手付金中間金を除いた、残代金と諸経費を海外送金いただきます。
(登記日の3日前まで余裕を持って金融機関との段取りをしておきましょう。)
為替のタイミングを見ながら、金融機関でのお手続きとなります。

14.最終チェック

ファイナルウォークスルーと呼ばれる、お部屋の状態を最終チェックをおこないます。
これはお客様が現地に行き確認が出来ない場合は、現地のエージェントが代わりに隅々までチェックを行い報告する事も可能です。

15.名義変更・登記完了



エスクローが、登記に必要な書類、資金を確認し、登記書に書類を持ち込むと、所有権移転登記が完了します。
これで晴れて物件のお引渡しとなります。最後はカギを売主様から受け取ります。

上記は、あくまでも登記までの流れですが、実際には、別荘として使える状態にするまでの登記後のセットアップが必要な場合が殆どなのです。
例えば
家具やベッドの買い換え、電話、インターネット回線、クルマ、リフォーム、修繕、など、購入してからも様々な対応が必要な事が多いのです。
こうしたセットアップのお手伝いについても、サポートを致します。
セットアップ費用はその内容によって異なりますので都度お見積もりとなります。

お気軽にご相談ください。

【お問い合わせはこちらより】
https://ask.hawaii.tokyo/

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