ハワイ不動産の売買取引に登場するエスクローとはどんな役割なのか?

日本と異なる契約手続き



ハワイ不動産購入を検討されている方向けの記事です。
日本の不動産購入との違いは、契約手続きに「エスクロー」と呼ばれる会社が売主・買主の間に入って手続きを進めます。

エスクローとは 
「エスクロー」とは、不動産に関する財産の取引を扱う独立した中立的な仲介者である。
買い手、売り手、貸主、もしくは借主どれであろうと、取引における全ての手順が踏まれ条件が満たされるまで財産や土地の所有主が変わらない、ということを知り安心することは重要である。エスクロー保持者は、消費者のプライバシーを守ると同時に、消費者の財産、記録書類等を保持している期間中それらを保護しなければならない。エスクロー取引の全ての条件が満たされ、関係者が同意に達した時点で、エスクロー保持者は支払い金を分配し、タイトル(権原)を示す書類の記録を行う。
出典元:アメリカンタイトルエスクロー社より

売主と買主の間に入り、所有権移転登記に関する権利・資金、プライバシーなどを守り、問題が無いと確認した後に移転登記を行ってくれる、取引に安心をもたらしてくれる存在と言えます。

買主様が支払う手付金も、最後の最後までエスクローの銀行口座にて保管管理してくれるので問題があった時も保護されてますので安心ですね。

エスクローがやってくれる事

売買・賃貸含む業務の例ですが、以下

・書類と財産の流れの調整と処理
・所有権の記録と対象の所有地(所有財産)の状態を示すタイトル(権原)の調査要求
・貸主の要求への対応
・関係者からの、取引に対する公認の要請への対応
・それぞれの関係者に対しての取引に関する費用と諸掛りを示す最終的な声明(よく「最終決済」と呼ばれるもの)の準備
・Closing Disclosureの準備にあたって貸主と連携を取る
・貸付書類の署名の促進
・全ての条件が満たされ財産が手順どおりに所定の位置に収められている場合のみにおけるエスクローの終了

とっても重要な「タイトル」とは?

不動産に関する「タイトル」とは、ある土地の権原(所有権)を意味をします。日本で言う登記簿謄本の様なものです。
登記されている権利に、瑕疵が無いかなど調査するのもエスクローの役目です。

しかし・・・・

問題がある事も・・あるのです!!
そんな時に重要なのが、タイトルインシュアランスと呼ばれる保険です。
これは必ず入るべき保険と言えましょう。

重要!!タイトルインシュアランス!

タイトル・インシュランス(権原保険)とは、土地の権原または所有権に関する損害に対し土地所有者やその貸主を補償する保険です。
何か問題があった時に、それを適正な状態に戻すなどの費用などがカバーされます。
権原に関する係争を解決するには弁護士に委託する事もありそれには費用が掛かります。
裁判で闘うための弁護士料など、権原保険には、調査したり、訴訟を起こしたり、異議申し立てに決着をつけるのに必要な訴訟費用の填補も含まれています。
この保険料は残代金決済時に精算するのが一般的です。多くの不動産会社では諸費用の中に含んでご案内していると思います。
基本的には、加入が必須の保険と言えます。

<タイトルインシュアランスの主なカバー範囲>

– 偽造文書
– 詐欺
– 名前の相似からくる混同
– 保険発行時に土地に対して生ずる先取特権
– 公的記録における事務員の過失
– タイトルに関して不正確、もしくは矛盾する遺書や信託財産
– 消息不明であった法的相続人による土地所有権の要求

また、オプションになりますが、補償のカバー範囲を広げる事も可能な事もございます。

例えば

境界線についての係争、アクセス権、地役権による損失に対して補償しているものもあります。
保険の内容については、実際に取引に携わるエスクロー会社に問い合わせしましょう。

保険の期間は?

お客様が登記後、所有している間は有効です。
でも・・無事に登記できたのだから、もう不要では??
と思われるかも知れませんが

無事に登記が出来たとしても「絶対」はありえません。

そうなんです・・

これは以前実際にあったケースですが、

前オーナー(売主様)が物件売却時に、購入者側のエスクローが改めて権限調査をするのですが、その際に(購入時とは別のエスロー会社です)、ずっと遡った過去の権利の一部に瑕疵が残っていたというケースもありました。

この時に掛かった費用はこの権限保険の範囲内で支払われたので売主様も安心でした。
また、この保険期間は、物件を仮にお子様に相続した場合でもそのまま引き継がれるので安心です。

取引の安全を見守ります

海外不動産の取引でも、エスクローが付いていればお取引についての安心感もアップします。
ハワイのエスクロー会社には日本人または日本語で対応出来るスタッフが多いので、こうした点も安心の一つです。
今回ご紹介した記事がこれからハワイ不動産を購入される方にとって参考になって頂ければ幸甚です。

編集:ハワイ不動産投資らぼ 管理人 新井朋也
※不動産投資については、投資リスク等があり、必ずしも利益等を保証するものではありません。

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