ハワイで賃貸!運営開始までにやっておくべき事

ハワイに買った別荘を賃貸したい時にするべき事



これからハワイ不動産投資を行い、賃貸運営を考えられている方に向けた記事です。
ハワイに買った物件の登記が終わっても、賃貸運営をスムーズに行う事がとても重要で、多くの準備は購入前にも出来る事があります。

これからハワイを検討される方は
物件選びと平行して、何が必要か参考にして頂ければと存じます。

1)口座開設

賃料を受ける口座をどうするのか?
という問題をクリアしましょう。

銀行口座は賃料を受ける場合の他、
コンドミニアムの管理費を支払う場合に利用しますので、事前に開設しておくのが望ましいです。
パスポートと入金するお金を持っていけば、ワイキキにある銀行ですぐに開設が可能です。

ハワイに渡航が出来なくても日本で開設出来る金融機関もあります。

ユニオンバンク
https://www.bk.mufg.jp/tsukau/kaigai/kouza/cali/index.html

口座がなかったら買えないのか?

良くある質問の一つに、銀行口座がなかったらハワイに不動産持てませんか?

という事を聞かれますが

銀行口座は無くても購入は出来ます。

例えば、別荘で使う場合は、
必ずしも無くても所有し続ける事は可能です。

固定資産税
火災保険
家具購入
管理費(管理会社等により異なり要確認)

等、大凡支払いはクレジットカードで出来る事が多いので大丈夫です。

ハワイの不動産会社によっては
お客様が利用出来る、信託口座サービスを用意している事も多く
その口座にお金を入れておけば、各種支払いが可能です。

ご安心ください

2)納税者番号取得(個人の場合はITIN番号)

賃貸事業をすると、米国で収入を得ます。
米国で収入がある場合、確定申告が必要になります。

この時に必要なのが納税者番号です。
これは、個人・法人共に必要です。

絶対必要なのか?
と言われると、絶対に必要な訳ではありませんが、
納税者番号がないと、源泉税を30%取られてしまうので、
みすみす30%も取られっぱなしになるのは、ハワイで賃貸事業をしている意味がなくなってしまいます。

納税者番号を取得するまでは源泉税が掛かりますが
番号取得後に確定申告すれば還付を受けられます。

納税者番号の取得方法

通常は、外国人である事の証明(パスポート認証)などを添えて申請します。
取得まで数週間〜2ヶ月程度掛かる場合があります。現在は時間が掛かっているので注意です。

この手続きの中で一番のネックは、パスポート認証です。

パスポート認証を受ける場合は、
米国大使館にまで出向く必要がある為に

理想的にはハワイ渡航時のバカンスの合間に
ハワイ税理士にアポイントを取り、取得手続きをしておくと便利です。

最寄りの大使館・領事館に出向くのが難しい場合は
最近では、オンラインで取得出来る方法もありますので、お気軽にご相談ください

【日本法人での法人名義購入の場合】

法人の場合はITIN番号では無く、外国法人登録を行う際に取得申請するEIN番号になります。その他は一緒です。


法人名義の物件で、短期賃貸をする場合の注意点
2021年に入って、州の方針が変わった様で、短期賃貸を行う場合に、代表者の個人の納税者番号を求められる様になりました。これから始められる方は注意して下さい。

3)GET番号(ハワイ州消費税納税番号 GET=General Excise Tax)

IDの取得自体はオンライン申請でも出来ます。
費用は掛かりますが、ハワイ税理士に代行取得をお願いしても良いでしょう。

費用は税理士によって異なりますのでその際に確認しましょう。
ただし、GET番号(TAT含む)を取得する際には、賃貸管理会社からレンタルエージェントレターというものが必要となります。

賃貸管理契約をしている事を証明してIRS(米国の税務局)に申請します。

まだ物件取得がこれからというタイミングでは申請が出来ない場合がありますので、
その場合は後日税理士に依頼をする事になります。

書類さえ揃っていれば番号の取得は直ぐに出来るので購入後のタイミングでも良いでしょう。

4)TAT番号(短期賃貸する場合や、ホテルコンドミニアムなど購入の場合)

バケーションレンタルや、ホテルマネジメント運営など、短期賃貸を行う場合には、GET番号の他に、短期宿泊税の納税に必要なTAT番号が必要です。

TAT=Transient Accommodation Tax

例えば、
アラモアナホテルやトランプタワーなど購入する場合や
ワイキキの中古コンドミニアムを買って短期賃貸運用(6ヶ月以下)を想定されている方にはTATの納税が必要になりますので

GET番号取得と同時に取得しておきましょう。

申告頻度は?

GET(売上税)、TAT(短期宿泊税)の申告タイミングは異なります。 

例えば
GETは、収入が、$44,444未満の場合は、半年に1回です。
長期賃貸を1件〜2件運営している方は、大半この頻度に該当するでしょう。

TAT(短期宿泊税)は、
納税額が$2,000以上、$4,000未満の場合は3ヶ月に1回となります。
賃料収入は、逆算の想定ですが

$21,622から$43,243の範囲に収まる方です。

トランプタワーやリッツカールトンワイキキなど売上の大きいコンドミニアムの場合は頻度は多めになります。
また複数戸所有されると回数が多くなりますので目安については専門家に確認する必要がございます。
専門家のご紹介をしておりますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

申請タイミングに注意しましょう

アラモアナホテルなどの場合は、GET番号・TAT番号が取得されていないとレンタルをスタートしてくれない物件もあります。
登記までの間に手続きをしておくことが大事です。

理想の流れは
次回渡航時に、口座開設・ITIN番号取得手続きを行ってしまう事です。

また、コロナ禍においては
遠隔で殆ど出来る環境になってますので、早め早めに準備をすすめておくと良いでしょう。

誰が申告するのか?

米国申告はご自身でも出来ますが、手間も掛かるので大半の方は、ハワイの税理士、賃貸管理会社、不動産会社に支払い代行を依頼する事が多いです。

例えば多くのホテルコンドミニアムは、GET・TATの支払い代行手続きサービスがあります。
費用は掛かりますが未納になってしまうと大変なので、安心を得る為にも代行支払サービスのご利用をおすすめします。

参考までに
ハワイ税理士に依頼すると1回の申告で100〜200ドル位の間の様です。(税理士によって異なります)
賃料収入が少ない人でも年3回〜4回位支払いタイミングがありますので、コストだけでなく利便性なども考えて決めましょう。

事前相談はお気軽に

これからハワイ不動産を検討される方は、事前に様々な必要な準備をしておく事をおすすめします。事前手続きサポートについてはお気軽にご相談ください。
また、次回の渡航が決まりましたら、滞在時の税理士とのアポイント調整を行いますのでお気軽にご連絡ください。

※米国の法律・条例・手続き方法は今後変更になる場合がございます
※詳しい納税内容については専門家の意見を必ず確認下さい。ご質問を頂ければ専門家に確認致します。
※支払い代行サービスの詳細については物件毎、会社毎、委託先により異なりますので条件等はお尋ねください
※納税をきちんと行わない場合、滞納税など加算される場合がございます。

最後までご覧頂きましてありがとうございます。
どの物件を買うのか?は重要ですが、様々な準備を並行して行う事でストレスの少ないハワイライフが実現出来ます。
是非、お気軽にご相談ください。

マハロ

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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也

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