ハワイの別荘を契約後の解約（キャンセル）について
契約成立後のキャンセルについて
気に入った物件があったらステップとしては、
オファーを入れます。
オファーとは契約書の事です。
購入希望条件をオファーに記し、売主に提出します。
売主の承諾を貰えれば契約の成立です！
当記事は、
契約成立後のキャンセルについて解説してまいります。
契約後のキャンセルタイミング
契約成立後に、重要な情報を受け取りますので、
買主保護の為に、いくつかのタイミングでキャンセルする事が出来ます。
キャンセル条件として大きく二つ
日本の場合、「手付け金の放棄」と「ローン解約（白紙）」があります
一方、米国不動産場合は、基本的には、契約書に則って
手続きを進めている中で出来るキャンセルというのは
白紙解約です。
ハワイの不動産を購入する為の、ご契約手続き中には
いくつかのキャンセル規定があります。
この期日内であれば、
白紙の解約（キャンセル）
が出来るというのは日本にはない仕組みです。
キャンセルタイミングその１：インスペクション
■ホームインスペクション（建物調査）の結果次第では
契約成立後に行う手続きの一つ
建物調査（インスペクション）を第3者が行います。
この調査結果を見て、契約の履行が難しい場合はキャンセルする事が可能です。
この時、キャンセルという選択の他に
売主に修繕のリクエストをする事も可能です。
売主様も不具合を把握してるケースも多く、リクエストの内容によっては修繕をしてくれるという事もあります。
建物調査結果を受け取ったら（インスペクションレポート）エージェントとよく相談して進めましょう。
通常
中古物件の場合、契約書上にAS-IS
という現状渡しを条件としている事が通常です。
よって、修繕をリクエストしても売主は対応してくれない事もあります。
この場合、買主様は引き渡し後に修繕を行う必要も出てきますので、修繕に掛かりそうな費用を
把握しておきましょう。
インスペクション費用
調査費用は、小さいお部屋で約300ドル〜 戸建てになると、500ドル〜大きいお部屋の場合は、1500ドル位かかる場合があります。
キャンセルタイミングその２：売主情報開示書
■売主からの情報開示書の内容によって
契約後に売主が
知りうる情報が開示されます。
セラーディスクロージャーという書類になります。
一般的には契約後10日以内に提出されます。
・物件の瑕疵
・修理が必要な箇所
・過去に起こった事件
・周囲の状況 etc
売主が知っている情報は開示する義務があるのですが、
売主が自己使用していないケースもあり、お部屋の詳細を知らない
という事も多いので注意です。
この開示された内容で購入に支障のある項目があった場合はキャンセルする事が出来ます。
キャンセルタイミングその３：コンドドキュメント受領後
■物件のドキュメント（重要書類など）の内容次第で
契約成立後に通常は売主が用意した
コンドドキュメントと呼ばれる重要書類の開示が行われます。
内容は物件種別によって異なります。
内包物事例（物件により異なります）
・建築図書
・管理組合の運営規程
・年次総会の議事録
・理事会の議事録
・共益費
・積み立て金などの報告書
・管理費滞納による訴訟 etc..
物件に関わる様々な情報の資料です。
物件種別によって内容も異なります。
コンドミニアムの場合は、
管理費・修繕の積み立て状況、長期修繕計画などもチェックしましょう。
キャンセルタイミングその４：シロアリ
■シロアリ検査の結果後に
ハワイでは温暖な気候故、「シロアリ」が多く棲んでます。
RC造りのコンドミニアムでも木部がある部分ではシロアリ被害も起こります。
但し、戸建ての場合はシロアリ被害がある事も多いのでしっかりレポートに目を通しましょう。
売主は調査報告する義務がありますので
調査は売主負担で行うのが通例です。
シロアリが、「今」居なくても「過去」に居た場合ありますが、
「過去」の被害状況まで売主がわからない事もあります。
万が一シロアリが発生していた場合、
売主は被害に対する適切な処置を行いまが
この時の対応で駆除がしきれない事も可能性としてはありえます。
この時、場合によってはキャンセルする事も出来ますが
シロアリが出た＝キャンセル
というニュアンスではありません。
買主様は、駆除対応に納得できるかどうかがポイントです。
キャンセルタイミングその5：ローン解約
■融資の承認が出なかった場合の解約
現地の金融機関のローン利用の場合、ローン審査が通らない場合、解約が可能です。
ただし、日本人の場合、外国人にあたりますので、審査は厳しく、事前にローンの審査を行う場合が大半です。
この事前審査の段階で
厳しいのか
問題無いのか
を把握した上でオファーを出すのがセオリーです。
日本の金融機関を利用する場合
このローン解約については、事前に売主側にも確認（承認）を取る必要がありますが
通常は、日本の金融機関の状況は米国側では把握出来ない為に、ローン条項の適用を
否認されるケースもあります。
事前に確認をしておくことをおすすめします。
契約手続きには必ず、日時が入っており、その期日通りに手続きが進みます。
期日は、通常３０日程度で登記まで進みますが、ローン利用の場合は、手続きも煩雑になり時間が掛かり易く、早め早めの対応が必要です。
手続きに時間が掛かった挙げ句にローンが組めないなんて事になったら大変です。
私たち日本人は外国人ですので
ローンの資料も多くなりますし
時差の関係もありますので
日本の金融機関以上に手間と時間がかかる事を予め予測しておくべき事項です。
補足事項
この他、ワイキキのコンドミニアムは1960年代〜1970年代の建物が多いので、この場合
鉛含有ペンキの有無
アスベストの有無
についても売主は買主に知らせなければなりません。
アスベストは1978年以前に建築された建物に使われてたケースが多く、目に見える所としては、天井にアスベストを使用しているケースがあります。
1978年以前かつ、「ぶつぶつ」ポップコーンが張り付いているような天井の場合、チェックしましょう。
鉛のペイントが使われているか、アスベストが使われている箇所があるかどうか
現オーナー様は知らない事が大半です。
基本的には、古い物件を購入する際は
ある可能性を前提に、
所有後に対応するのか
幾らくらい掛かるのか
なども把握しておくと良いでしょう。
一戸建てはもっと大変！？
戸建ての場合は、隣地境界線の確認もあります。
昔のハワイでは測量の精度も低く、ざくっとした感じだったらしいのですが、
今の精度の上がった測量を行うと、壁の位置が異なっていたり、境界だと思っていた位置が異なる事が多くトラブルが頻発してます。
こうしたトラブル頻発を受けて、1997年6月以降は
商業地やアパートの敷地は7.62cm
住宅地は、15.2cm
までの誤差は容認する様になりました。
また、日本でもあるような屋根、樹木の越境問題も少なからずあります。
ハワイは米国です。まずは米国の取引慣習などをしっかり理解しましょう。
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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也
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