ロイヤルクヒオはワイキキ中心地のアクティブ派コンドミニアム

ロイヤルクヒオ!ワイキキ中心地はやっぱり便利!



ロイヤルクヒオは、クヒオ通りに面したコンドミニアムで、周りには飲食、ショップがあるワイキキ滞在としてはベストロケーションです。




建物の存在はご存じの方も多いこのロイヤルクヒオを詳しく解説して参ります。

ロイヤルクヒオ基本情報

コンドミニアム名:ロイヤルクヒオ ROYAL KUHIO
住所:2240 KUHIO AVE
総戸数:385戸
階数:39階
築年:1976年
権利:借地権(2041年)・所有権
共有施設:
プール・テニス・リクリエーションエリア・セキュリティガード・BBQ・トラッシュシュート・フィットネス・・

最新の販売物件は以下のボタンをクリックするとご覧頂けます。
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※遷移先 Hicentral MLS

ロケーションチェック

ロイヤルクヒオの最大の特徴はロケーションです
ワイキキ派であればこのロケーションの良さは言うこと無いと思います。

まさに、ワイキキのど真ん中に建つコンドミニアムですね。

共有部分チェック

クヒオ通りに面したエントランスには車寄せもありますので待ち合わせにもアクセスしやすい構造をしております。

エントランスロビーまでは誰でも入れますが、ロビーとエレベータホールの間にはセキュリティゲートがあり、お部屋に行くには、専用のセキュリティキーがないと入れない構造でセキュリティ面では築年数が古くとも安心感あります。





深夜でも、ロビーには常に強面の!?セキュリティがいるので安心です。


コンドミニアム棟内のエレベーターホールは、狭くもなく、シンプルな感じです。



アメニティ施設はプール・テニス・リクリエーションエリア・フィットネス等、必要最低限は完備されています。

ストレージ(倉庫)の付いているお部屋もあります。




ユニット毎に駐車場もありますので、長期滞在時でも便利です。
また、賃貸運用する際にも利点になります。



建物裏側(アラワイ運河側)は静かな雰囲気で、現在は空き地になっている部分には、将来的には公園の整備予定もあるニュースが数年前に出てましたが未だ空き地・・一体どうなるのでしょう・・
整備されるとまた雰囲気が変わって良さそうですね。

ロイヤルクヒオ|フロアプラン



ロイヤルクヒオの間取りは、基本的には、1BEDタイプが最も多く設定されており、高層階になると2BED・3BEDタイプもあります

8階〜32階の例
01番〜05番 山側向き
06番〜07番 ダイヤモンドヘッド側
08番〜12番 海側
13番〜14番 空港側

となっております。
8階〜32階のフロアでは#06番から#12番までのお部屋は特に人気が高いお部屋となります。

眺望例

私が過去に実際に見たお部屋からの眺望をいくつかご紹介します。写真は海側とダイヤモンドヘッド側のお部屋から撮影したものです。
※20階〜29階位の眺望がこの様なイメージですので参考までにご覧ください。






20階位から眺望も良くなって、25階を超えてくると綺麗な海も楽しむ事が可能でしょう。

<29階の眺望例>


かなり綺麗に見えますね!
<25階の眺望例>

夜の風景も綺麗です。しかし、海は当然ながら真っ暗です。。。



各お部屋にはラナイ(バルコニー)も完備しております。



ロイヤルクヒオのラナイは、広くも狭くもなく、ワイキキ内のコンドミニアムとしては、一般的な広さです。
ちょっとコーヒーブレイクする分には問題ないです。
海側のお部屋は街の中心地の建物宿命ですが、騒音についてはある程度覚悟しておいた方が良いです。夜も賑やかです。。

ユニット事例

ロイヤルクヒオの竣工年は、1976年です。
ワイキキでもっとも建設が進んだ年代です。
竣工当時からの状態であるお部屋もございますが、各お部屋のオーナー様は状況に合わせてリフォームや修繕をしながら価値を維持するのが一般的です。
市場に売りに出ている物件をいくつか見ると、個性豊かな様々お部屋を見る事が出来ます。

<お部屋事例>





ロイヤルクヒオは借地権と所有権の混在物件

ロイヤルクヒオの売りに出ている物件を見てみると、借地権のユニットが多く感じませんか?
実はロイヤルクヒオの物件の多くは借地権で、所有権物件として販売されているのは一部となります。
※385戸中、所有権住戸は47戸(2019年2月時点)

借地権の物件はLH(リースホールド)と表記されております。

なお借地期限は2041年までです。
借地残存期間も充分ございますので、当初のハワイへの投資額を抑えて、期間限定で目一杯ハワイを楽しみたい!という方には最適です。

借りるよりは安く
投資額を抑えられる

借地権の場合は取得費は安いですが、維持費では、地代(借地料)を支払う必要がありますので、所有権とランニングコストを比較すると高くなります。
借地権を活用する例として、5年10年、充分愉しんだら、売却という感じのイメージだと所有権に比較して投資額を抑える事が出来ます。

借地権と所有権の価格の差

現在(2020/09/07)流通している物件例で比較をしてみましょう。

【所有権】
#2503
価格:$438,000
間取り:1BED
面積:436sqft
物件詳細リンク(Hicentral MLS)※物件は成約となっている場合がございます。
https://propertysearch.hicentral.com/HBR/ForSale/?/202011016

【借地権】
#部屋番号不明
価格:$236,000
間取り:1BED
面積:436sqft
物件詳細リンク(Hicentral MLS)※物件は成約となっている場合がございます。
https://propertysearch.hicentral.com/HBR/ForSale/?/201935629

※上記の物件のお部屋番号がデータベースに書かれておりませんでしたが、眺望を見た感じでは似たようなお部屋という事で比較してみます。

価格差は
$202,000です。

月々の地代$354.79を2041年まで借地代を払ったとして・・約9万ドル程。

しかし、最終的に出口(売却)時には、その状況は異なって来ます。

<どっちがいいのか?>

所有権、借地権どちらが良いかというのではありませんが、お客様毎の資産背景やハワイライフによってその判断も異なります。
しかし、所有権の物件は流通量が少ないので、探している時に市場に出ていないという事もありますのでご注意下さい。

まずは、お気軽にご相談頂ければと存じます。

ロイヤルクヒオの賃料相場

最新の募集物件を以下のリンク先でご覧になれます。

※賃貸募集中のお部屋(Hicetntal MLS)
https://propertysearch.hicentral.com/HBR/ForRent/?/Results/Condominium///ROYAL_KUHIO/1///

賃料:$1,400〜$2,200 の幅ですが、$1700前後での募集が多くなっております。

<簡易シミュレーション>
仮に$1700で6ヶ月以上の長期賃貸を行ったとしましょう。あくまでもシミュレーションですので、参考までにご覧ください。

賃料:$1,700
年間賃料収入:$20,400

賃貸管理委託:$2,040(年)
税金:$918(年)
コンドミニアム管理費:$7,332(年)
固定資産税:$1,224(年想定)
地代:$4,257.48(年)
保険:$350(年)

想定年収支:$6,318.52

※賃貸管理会社への委託費用は賃料10%
※税金=GET税をオーナー負担として算出
※電気代はテナント負担として算出
※修繕費は別途掛かる場合がございます。
※管理費、固定資産税は今後変動になる場合がございます。
※保険は一般的な内容を想定しております。
※申告費用が掛かる場合がございます。
※賃貸管理会社によって初期費用が掛かる場合がございます。
※賃料は想定です。お部屋の状況によって異なります。
※売却時には仲介手数料が掛かります。

利回りは、取得額によって異なりますが、仮に、$238,000だったとすると、 
6,318.52÷238,000=2.65% (年間収支÷取得額=利回り)
この様なイメージです。

諸経費、修繕費等を取得費に考慮すると決して利回りが良い物件とは言えませんが、特別に悪い訳でもありません。
あくまでも自己使用を前提にしている方であれば、この最高のワイキキ中心地ロケーションはハワイを楽しみ尽くすには最適ではないかと思います。

投資用としてではなく自己使用を中心に据えて、自分で使用しない間の空いている時に1ヶ月単位以上で貸し出す事も可能です。
この立地で有れば、短期宿泊(1ヶ月以上の)ニーズも高くありますので、その賃料収入でコンドミニアムの維持費を賄う様な運用も可能な点は魅力です。

ロイヤルクヒオ物件検索

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※遷移先 Hicentral MLS

個別面談のすすめ

借地権の物件の場合は、使い方、賃貸運用の仕方、出口の考え方でリスクも高くもなれば低くもなります。
投資ですので絶対はありませんが、様々なリスクを想定しつつ検討するのが良いと思います。具体的には、ご面談を通じてシミュレーションや実際の物件をご覧になりながら、ご検討を頂く事をおすすめ致します。お気軽にご相談を頂ければと存じます。

マハロ!

ハワイ不動産投資らぼ 管理人:新井朋也

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