アイランドコロニーの賃貸動向をチェック。コロナ禍でどうなった？
アイランドコロニーのコロナ前後の変化
アイランドコロニーというコンドミニアムは
日本人オーナーも非常に多いワイキキでも定番のコンドミニアムです
ワイキキの中心地からのアクセスも非常に良い立地で、棟内の施設も充実しており、賃貸併用に向いてるのが人気の秘訣。
アイランドコロニー基本情報
【アイランドコロニー物件概要】
住所 ：445 Seaside Av., Honolulu, HI
竣工 ：1979年
階数 ：43階
総戸数：745戸
間取り：スタジオ〜1ベッドルーム (28.6㎡~52.3㎡)
＜共有施設＞
バーベキューエリア、共有ランドリー、エクササイズルーム、会議室、温水プール、プール、レクリエーションルーム、サウナ、トラッシュシュート、ジャグジー
ポイントとしては以下
・立地の良さ
・設備の充実度
・ラナイが広い
・それ程高く無い価格帯
投資しやすいコンドミニアムがアイランドコロニーなのです。
アイランドコロニーの売れ行き動向
2019年から2020年コロナ禍を経た、売れ行き具合を簡単ながらチェックしてみましょう。
この表は、成約件数を表示したグラフです。
2020年の新型コロナ感染拡大初期にはハワイではロックダウンなどがあり、成約数が下がりました。
その後、2020年11月に米国の国内旅行の解禁
2021年米国春休みシーズンを迎えて、
一気に、成約件数が回復している事が分かります。
2021年売れに売れたコンドミニアム
の一つと言っても過言ではありませんね。
賃貸市場の動向
アイランドコロニーの売買動向をご紹介しましたが、当記事のメインテーマは、賃貸事情です。
その動向をチェックしてみましょう。
次の表が何をあわらしているかと言うと
Hicentral MLSに登録されているデータより、各年度毎の賃貸成約実績を抽出しました。
抽出条件は長期賃貸で成約されているデータのみとしました。
（※長期賃貸：6ヶ月以上の単位で賃貸契約されたものを含んでます）
2020年は賃貸市場が変化
2019年 41件
2020年 83件 ←Point
2021年 66件
ポイントは、2020年に新型コロナウィルス感染が拡大期となり
ハワイでは観光業が壊滅状態になりました。。。
この期間は、短期賃貸市場（バケーションレンタルや1ヶ月単位の賃貸）がほぼ機能しなくなり、
そのお部屋達が、長期賃貸への転用を余儀なくされました。
長期賃貸へ変更されたお部屋が、賃貸市場が溢れたというデータになっています。
DH高層階のデータも入れてますが、これは、人気のダイヤモンドヘッド側の高層階の成約件数事例です。
これは参考程度のデータですね。
賃料単価の変化
次に
興味深いのは、賃料単価です。
賃料÷広さ＝賃料単価
という計算式で算出しております。
2019年には、1sf＝$3.82 だったのが
2020年には、1sf=$3.49 に下落
そして、2021年はなんと、1sf=$4.32
と大幅上昇となってます
2020年はコロナにより、長期賃貸市場に流入したお部屋が増えた事で一時的に
需要 ＜ 供給
になっているので
賃料下落
が起きるのは当然です。
この事を受けて、収益還元法により、価格調整が入るのも当然といえます。
そして2021年の単価は、2019年を上回っているのは大注目ですね
2021年にマーケットが大きく動く
2021年に入ると、渡航者も回復傾向にあり、ハワイのマーケット環境はガラッと変わりました。
アイランドコロニー含めて
ハワイ全体の売買件数も一気に増えました。
また
米国経済も動き出しました
米国人の渡航者数は2019年比よりも上回る月も出ています。
この事から、賃貸需要は
需要 ＞ 供給
という流れに変わりました。
さらに、
米国のインフレも進んだ事で
2021年、賃料単価が大きく上がったという年になりました。
2019年1sf＝$3.82
2020年1sf=$3.49
2021年1sf=$4.32
眺望の違いによる賃料差はあるのか？
アイランドコロニーの賃料についてもう少し掘り下げてみましょう。
眺望の違いで、
賃料の差はどの位あるのか？
アイランドコロニーには、
ダイヤモンドヘッド側と空港側（EWA）に大きくフロアプランが分かれてます。
それぞれの向きの2021年の賃貸成約事例をまとめてみました。
上記データが見づらいと思いますので
賃料単価の違い比較
以下ポイントをまとめます。
ダイヤモンドヘッド側の平均賃料単価は 1sf＝$4.32
空港側の平均賃料単価は、1sf＝$3.84
あくまで平均値です。
高い単価のお部屋とそうでないお部屋に
傾向があります。
それは
眺望 × 室内クオリティ
です。
眺望の良いお部屋、かつ
家具や内装が綺麗なお部屋は
当然高い単価になります。
スタンダードな内装状態のお部屋の単価は1sf=$3.5〜$4
と言った所ですが
高層階で室内の状態が良いと、単価は、1sf=$4.5〜$4.9
という違いが出てます。
そしてお部屋の向きによる賃料の違いとしては
ダイヤモンドヘッド側と空港側では、
ダイヤモンドヘッド側の賃料が高いという傾向でした。
お部屋の選択時のポイント
眺望はお好みがあるので、どちらが良いという事ではありません
価格重視
設備重視
投資効果重視
は、人それぞれ異なります。
仮に、収益性が、空港側が10％劣るなら、購入価格ダイヤモンドヘッド側に比較して
10%安く買えるならばそれは問題とは言えないかも知れません。
お部屋の選び方
重要なのは、自身がどの様なハワイライフを楽しみたいか？
数字も重要ですが、ハワイ愛は人それぞれ異なり、一番重要なポイントだと思います。
ハワイ不動産投資らぼでは、数字的な根拠の提示は、簡単にできますが、数字だけで選ぶハワイ不動産で終わってしまうのは寂しい限りです。
ハワイ愛を重視し
そこに「数字の裏」を取って、
それぞれの素敵なハワイライフを実現してほしいものです。
マハロ
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ハワイ不動産投資らぼがまとめた、最新ハワイのマーケット情報から手続きの基本や物件選びの基本を網羅した資料をお問い合わせ頂きました方に差し上げております。資料のみのご提供でも構いませんのでお気軽にお問い合わせ下さい
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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也
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