【ハワイの賃料】眺望の違いによる賃料差は？
賃料は眺望によってどの位変わるのか？
ハワイに物件を購入して、賃貸事業を行う場合、
いくらで貸せるのか？
を押さえておく必要があります。
賃料収入 ー 経費 ＝ 事業収入
眺望の違いの賃料差
これからのハワイでの物件選びにおいて
眺望の違いによる賃料差がどの位あるのか？
これを記事にしてみます
皆様の参考になればと思います。
検証につかう物件は
ワイキキ定番のコンドミニアム アイランドコロニーです
アイランドコロニー基本情報
【基本情報】
物件名称：アイランドコロニー
住所 ：445 Seaside Av., Honolulu, HI
竣工 ：1979年
階数 ：43階 総戸数：745戸
間取り：スタジオ〜1ベッドルーム (28.6㎡~52.3㎡)
＜共有施設＞
バーベキューエリア、共有ランドリー、エクササイズルーム、会議室、温水プール、プール、レクリエーションルーム、サウナ、トラッシュシュート、ジャグジー
ワイキキの中心地で、比較的手頃感もあり、設備も標準以上揃っていて、何よりもバルコニーが広いという
別荘としても充分満足度の高い物件ですね。流通量と賃貸需要も高いので、検証用としては最適かと思います。
フロアプラン例
フロアプランは
スタジオタイプが大半で、角部屋が1BEDタイプという造りです。
今回は、スタジオタイプのみで比較してみます。
海が見えない低層階
アイランドコロニーの海から少し離れたロケーションでは、例え20階のお部屋でも、ダイヤモンドヘッド・空港側ともオーシャンビューを愉しめますとは言えません。
※情報はHicentral MLSより
仮説としては、同じ海が見えないなら、同程度の面積ならば
賃料差はそれ程起こらないのでは？
と思えますがどうでしょうか
直近の賃貸成約データを見る限りでは、
※情報はHicentral MLSより
※180日以内の賃貸実績データより
空港側のビューがやや高め
このデータを見ると、空港側の方が若干高い賃料になっています
注意点としては
お部屋の状態によって賃料が異なりますので、このデータだけでは何とも言えません。
お部屋の間取りがダイヤモンドヘッド側と空港側で少し異なり、空港側のお部屋は少し広く、使い勝手の良いお部屋が多いので、その分だけ差が出てかも知れません。
プールのあるダイヤモンドヘッド側
ダイヤモンドヘッド側は、プールがある側です。
プールを見下ろす様な素敵なお部屋もあります。
空港側には斜め前に公園が出来た事もあり決して悪くないです。
アラワイ運河も見えるので、
低層階はお部屋の状態でかなり変わる
低層階を選ぶ場合、お部屋の選び方としては
内装・家具の状態の良いお部屋を選ぶと良いでしょう。
アイランドコロニーの場合は、空港側は高いビルが詰まっている関係で、24階を超えてようやく少しづつパーシャルオーシャンビューが愉しめる様になりますが、ダイヤモンドヘッド側は21階以上だとお部屋の位置によってパーシャルオーシャンビューが始まります。アイランドコロニーを選ぶ時は向きと階数は要チェックです
オーシャンビューのお部屋を比較
写真は、39階のダイヤモンドヘッド側と40階の空港側のビュー事例です。
※情報はHicentral MLSより
これだけの眺望となると気持ち良さそうですね。
このデータを見る限り、低層階と比べても賃料単価がグッと上昇します。
ダイヤモンドヘッド側ビューが人気
また、ダイヤモンドヘッド側の方が高くなるという、低層階とは逆のデータになってます。
ダイヤモンドヘッド側は高層階となると
ダイヤモンドヘッドとオーシャンをどちらも愉しめるメリットがありますので、当然と言えば当然です。
眺望の良さ
内容の良さ
この二つが掛け合わせると賃料もグッと高くなります。
短期賃貸を考える場合は、眺望の良さと内装の良さは必須です。
同タイプで検証
参考までに、同タイプでどの位の賃料差があるか見てみましょう。
たまたま、空港側の#06のお部屋の事例が多く出ていたので、このお部屋で比較。
繰り返しになりますが
眺望も重要ですが、お部屋の内装・家具の状態で、賃料は大きく変わりますのでご注意下さい。
海が見える見えないの差
このデータで見ると
海が見えないお部屋と
海が見えるお部屋
では
約14％の賃料差が出てます。
あくまでも参考ですが、賃料に10%は差が出るものと考えても良さそうです。
記事内の、
低層階全体と高層階全体と比較したデータとの差は
お部屋を限定した方が大きくなってます。
データには内装状態まで反映されていない為に、母数が少ない上に、前提が異なるデータも含んでいるので、あくまでも傾向として見る様にして下さい。
実際に購入しようとするお部屋の賃料については、内装状態をチェックして算出する必要があります。
賃料傾向まとめ
このまとめはあくまでも参考までにご覧ください
1）海が見えない場合は、ダイヤモンドヘッド側と空港側で大きな差はない
2）お部屋の程度で大きく賃料が変わる
3）高層階の場合、ダイヤモンドヘッド側の方が賃料が高い
眺望の傾向で言えばこの様な事は言えます。
高層階×内装の良いお部屋
これがいずれにせよ、
なんにせよ、最高なのは間違い無いお話です。
少しでも参考になれば嬉しいです。
最後までご覧頂きありがとうございました。
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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也
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