アラモアナホテルと言えば、手頃で安定収益が狙えるホテルコンドミニアムとして過去に何度か取り上げてきた物件です。
2025年には、室内リノベーションを行う予定もあり、ますます、魅力度が上がる事になります。
泊まれる（自己利用）
まずは、ハワイの滞在拠点として泊まれるというのはとても魅力的といえます。
利用時には予約を入れて、ハワイへ行きます。チェックインは15時からで、早朝到着で直ぐに利用をしたい場合は、前日から予約を入れておくと直ぐにお部屋に入れます。（小技）
利用時の滞在料金は、宿代は掛かりませんが、チェックアウトの時の清掃代（40ドル※2024年時）だけ請求される仕組みです。
毎日の清掃を入れると都度お金が発生しますので、3〜4泊程度ならば入れなくも良いという方ならば40ドルで利用が出来るという事になります。
40ドルでハワイを楽しめる！
という事も出来ちゃう訳です
稼げる
アラモアナホテルの収益性は、ハワイの数あるホテルコンドミニアムの中でもトップクラスに安定しているといえます。
観光客に加えて、ビジネス需要を取り込むロケーションが、アラモアナホテルです
こうした事から、年間を通じて安定したドル収益が見込めるのです。
収支については、ホテルのカテゴリ毎にやや変わりますが
賃料が安い事もあり、「海が見えないお部屋」が一番、安定しています。
ドルを安定的に稼げるというのはとても魅力あると思います。
税対策として
最後の項目ですが、税対策としてのアラモアナホテルについて解説していきます。
日本の、「法人名義」が前提となります。
耐用年数がRC47年を超えるアラモアナホテルは、税務上、7年償却が可能です。
RCの場合一般的には、9年償却となりますが、ホテル事業にあたる為に7年償却で税務申告をしているケースが多いです。
収入 ー 経費 ー 減価償却 ＝事業収支
減価償却は名目上の経費となり、減価償却額が大きい場合は、会計上の収支がマイナスになる場合があります。
法人税はお財布が同じですので、仮に事業の赤字が大きい場合は法人税の課税額を下げる効果も狙える事になります。
サンプル
仮に価格が170,000ドルのお部屋としましょう。
実際に、コナタワーシティービューの2024年の収支目安は、この数年の中でもかなり良く、
ホテルの想定収入は、27,000ドル程が見込まれます。
ここから管理費、固定資産税、火災保険などの一般的な経費を除くと
大凡、CFは、8,800ドルとなります。
＄1=150円として計算しても年間、約132万円程の収入になります。
減価償却は、建物比率が66％ありますので
大凡1年あたり16,000ドル位になります。
事業収支としては、マイナス108万円位になる見込みです。
なんだそれだけか・・
と思うのか
自分で使えて、ドル収入も得られて、かつ日本法人の税対策にもなるのか
と捉えるのかは、お客様次第となりますが、
15万ドル台からでも購入が可能なアラモアナホテルという、この金額にも是非とも注目していただきたいと思います。
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余談
税効果を期待する場合、「建物比率」は影響を与える大きな項目です。
この建物比率が高いと、減価償却額が大きくなるからです。
日本ならば、耐用年数経過する頃には、10〜20％位の評価額しかない事が多いですが
ハワイの場合は、そもそも耐用年数という概念が無いために、固定資産税評価額も、高い建物評価額になっている物件を多く見かけます。この傾向から、ハワイの不動産で税対策！という考え方が出てくるのです。
しかし、ハワイと言えども、どれも「建物比率が高い」訳ではなく
かつ、毎年評価額が変動するので、
以前よりも「建物評価額」が下がる、上がる
という事もあるのです。
アラモアナホテルの場合、数年前は、建物比率は70％程度の事が多かったのですが
直近の評価額を見てみると、66％程度のお部屋が増えました。
この事により、ドルベースでは若干税効果面では下がってしまっておりますが、
円安効果のお陰で、税効果はあるといえます。
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