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バケレン禁止法とワイキキ不動産マーケットへの影響を検証する

2019年8月ついにバケレン禁止法が施行!

オアフ島のワイキキと言えば、世界中から旅行者が集まるリゾートエリアですので、そのお客様をターゲットにしたビジネス。
短期賃貸がこれまで活況を呈しておりました。

短期賃貸運用を軸にされいたお客様が多いエリアですが、2019年8月に法施行された、いわゆるバケレン禁止法が不動産マーケットにどの様な影響を与えたのか?

1)バケレン運用が出来なくなって売却物件が増えるのか?
2)ホテル業界に客足が戻りホテル系の稼働率が上がるのか?
3)救済措置、移行期間の措置が取られるのか?
4)新たな抜け道が発見されるのか?

私としては、禁止されたという表現には少し違和感あります。
と、言いますのも、これまでも、ワイキキでリゾートゾーニング以外で、横行していた違法賃貸を、今回の法改正で、厳しい内容に強化されたと捉えているからです。

新たに禁止になった訳ではないのです・・・

ワイキキのリゾートゾーニングってどこ??
このマップデータは、管理人が、http://geoportal.hawaii.gov/datasets/HiStateGIS::zoning-honolulu-zoning/data?geometry=-157.866%2C21.272%2C-157.795%2C21.286&where=zoning_des%20%3D%20%27Resort%20Mixed%20Use%20Precinct%20(Waikiki%20Special%20District)%27 上記サイトのゾーニングマップデータをXML出力して、Googleマップに取り込んだものですので、当リゾートゾーニングに関する情報の正確性は、当サイトでは保証はしておりません。(合っているとは思いますが表示については、GoogleのService利用しております。)

Googleマップ上で見るリゾートゾーニングのエリア
https://www.google.com/maps/d/drive?state=%7B%22ids%22%3A%5B%221k7RLC0bqwj0vWewbXJ6WnUuAbOW9QBjl%22%5D%2C%22action%22%3A%22open%22%2C%22userId%22%3A%22113976276606951610537%22%7D&usp=sharing

余談ですが・・・私のお客様には、オリジナルのおすすめコンドミニアムマップや、ゾーニングマップと、コンドミニアムマップを融合するなど、各種オリジナルGoogleマップを提供しており、ハワイに行った際に、Googleアプリを開けば、気になるコンドミニアムや一人で物件視察も容易に出来るサポートをしております。

禁止されていたエリアやコンドミニアムで、半ば違法的に運営されていたものを、厳しく規定を設けて正しい方向に持って行く為の条例となりますので、驚く事ではありません。
私のコンサルティングはこれまでも、違法エリアで違法となるような賃貸運用については、他の会社がやっていても、私は推奨しておりませんので、私自身は、むしろこうした規制強化については、好意的に受け取っています。
このバケレン禁止法が施行されてどうなるのか?

仮説としては、違法な、民間住宅を利用した滞在スタイルが厳しくなりますので、ホテル業界にはプラスになる・・・・筈です。

【例外について】
1ヶ月以上でしか貸せないエリアでも、短期宿泊許可を適正に取得した物件もございます。これは短期宿泊に関する法律が出来た当時に、短期賃貸を行っていたお部屋に対して
許可が出ていた名残があるのです。よって、ワイキキのレジデンスゾーン内に存在する、短期宿泊許可付きのユニットはワイキキではレアと言えます。

違法賃貸状態は広告禁止

2019年8月から施行された法案の内容には、違法な物件については、「広告禁止」という文言が含まれてました。
Airbnbやバケーションレンタルサイトについても相当出稿量が減ったのは分かります。
しかし今なお、それなりに出ているのも事実です。 どうなんでしょうかね。この辺りは・・・

私は、だからと言っては推奨致しません。

売り物件が増えたのか?

2019年8月に法施行された直後のワイキキの不動産マーケットを振り返ってみます。

ワイキキのスタジオユニットの新規販売物件数
2019年6月〜10月
(情報元:Hicental MLS より2019/11/07現在)
Jun /43件
Jul /38件
Aug /61件
Sep /36件
Oct /33件
確かに8月は一気に増えてます

2018年の同時期と比較してみましょう
Jun /35件
Jul /52件
Aug /40件
Sep /41件
Oct /42件

2018年と比べても、2019年のワイキキスタジオユニットは、明らかに8月に入って新規物件が増えた・・・と見えます。

念のために1ベッドユニットでも比較してみましょう
2019年6月〜10月のワイキキエリアの、1ベッド新規売出し件数
Jun /78件
Jul /98件
Aug /90件
Sep /59件
Oct /70件
2018年6月〜10月
jun /79件
Jul /88件
Aug /61件
Sep /60件
Oct /64件

2019年は7月の方が件数的には多いですが、2018年に比較するとやはり8月に売出し物件は増えてます。
データだけで見たら「流通量」が増えた事は、少なくとも言える事がわかりました。

バケレン禁止法による価格への影響はあったのか?

2019年6月から10月までの成約価格の推移をみてみましょう。
仮説としては、8月に売出しが多くなった、となると、9月以降に成約になった物件は買い手市場になっているのであれば下がっている筈です。
どうなったでしょう?

【スタジオユニット】の成約中間価格の推移
※データは、ワイキキエリアのみ抽出しております
Jun /$230,000
Jul /$245,000
Aug /$225,000
Sep /$255,000
Oct /$242,000

【1ベッドユニット】の成約中間価格の推移
Jun /$372,500
Jul /$383,500
Aug /$377,050
Sep /$400,000
Oct /$339,500

やはり・・・

9月〜10月に掛けて全体的には少し相場が下がっている事がわかります。
8月に売りに出して成約までに1ヶ月程度要する事を考えると、9月〜10月にデータとしては出てくるので、やはり予想通りと言えば予想通りの結果です。

では、2020年の最新データを含めて振り返りをしてみます。

2020年最新データで再検証

データは、Hicentral MLS 2019年7月〜2020年5月までのデータです。
ワイキキエリアの、スタジオと1BEDの、成約件数・成約中間価格・販売価格と実際の成約価格の乖離率をそれぞれデータ抽出したものです。
黄色のマーカーは、新型コロナウィルスにより外出禁止措置が取られた時期をマークしております。

このデータを見ると
2019年9月に、売出し件数が増えて、その後、やや価格は下がった感じを見せるも、年末年始に掛けて持ち直した所に・・・新型コロナの影響が降りかかったという動きを見せてますね。

現地の動向は、2019年9月以降ずっと観察してきましたが、売り物件は増えるも、ワイキキの不動産取引相場は下がった感覚はあまり感じてませんでした。
総合的に見ると、コロナの影響を除けばバケレン禁止法が施行されて、不動産相場が下がったとは言えないですね。

常に最新情報は、お問い合わせ頂きましたお客様にお伝えしますのでお気軽にお問い合わせ頂ければと存じます。

マハロ!
編集:ハワイ不動産投資らぼ 管理人 新井
※不動産投資については、投資リスク等があり、必ずしも利益等を保証するものではありません。

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