ハワイ物件の売却を検討する前に押さえるべきポイント
円安でハワイの物件売却検討者が増える
1ドル130円を超えると購入には厳しい向かい風となりますが、売却には追い風です。
円安になった事で、この所、「売却」についてご相談が増加しております。
本日は、物件を売りに出す事を考えている方向けの押さえておくべきポイントです。
売却の依頼先
日本の不動産仲介と異なるのが、売却を任せる不動産会社は、
１社となるのが基本です。
代理人＝エージェント
という考えになります。
様々なエージェントとお付き合いされている方も多いと思いますが、
売るときはその中でも、１名にお願いするので
誰にするのか？
非常に悩ましいと思います。。。
折角仲良くお付き合いしてきたのに・・と思っても
こればかりは致し方ありません。
そしてお願いする際には、日本の媒介契約書にあたるリスティング契約書を締結したら売出し開始となります。
仲介手数料について
売主の為に、１ドルでも高く、１ドルでも利益をもたらしてくれる為に努力を惜しまない人にお任せするのが基本です。
仲介手数料は、６％＋税金が基本です。最近は、手数料を割り引きますという広告も入る事がありますが、必ずしも、手数料が安いから良いという事ではありません。しっかりとその会社、担当者とお話をして納得いく対応をしてくれるかまでチェックするべきです。
例えば、価格は相場なりで、設定して、市場の変化にも放置されて後手後手になり、時間が掛かってしまうロスもあるかも知れません。
また、様々な広告、ステージング、イベントを仕掛けて販売促進をしてくれる人が結果的に高く売ってくれる事もあるかも知れません。
ポイントは、手数料を支払っても最終的に
売主様の利益を最大化する事が最も重要ではないでしょうか？
誰に、どこに、依頼をするのかは、
お客様の立場になり、一番に働いてくれる人を選ぶべきでしょう。
共同仲介も
例外としては条件さえ揃えば、共同仲介というケースもあります。
A社のBさん
C社のDさん
に同時に販売代理を依頼する方法です。
この場合、エージェント同士が関係が良好である事が前提となります。
共同でお客様の為に頑張ってくれる事が大切です。
ただし、お金の絡む話なので、そんなにうまくは行かない事もあるようです。
あまり多くないケースですがこういうカタチも存在するというのは知っておいても良いでしょう
売却金額の決定について
いくらで売るのか？については、エージェントから提供される様々なデータをチェックしてオーナー様が売出し価格を決めます。
ハワイの不動産エージェントに
幾らが良いか？
と聞きたくなるのは理解出来ますが
エージェントは、価格決定に必要な情報提供と利益最大化、リスクヘッジへのアドバイスの提供を行う立場です。
なんの根拠も示さず、売却価格だけの提案をする様な人は避けた方が良いでしょう。似てますが違います。
価格決定は売主様がしっかり納得して決めましょう。
この納得して決める為の、情報提供と、アドバイスがとても重要です。
売るだけじゃない
外国人の不動産売却は、外国人のみに課される、源泉税の存在、また、その後に必要となる還付申請など、売却してからもお手続きが必要になる事が続きます。
足かけ数年掛かるケースも最近見られます。
日本にお住まい方であれば、日本の税事情にも詳しい人の方が安心ですね。
とは言え、一般的には、日本の税事情に詳しい専門家と連携してサポートを行うケースが大半ですので、必ずしもハワイの不動産エージェントがその範囲まで詳しくないといけない訳ではありません。
やはり、相談しやすく、適切な対応を熱心にしてくれるエージェント選びが重要です。
売却する前に良くある質問
初めてハワイの不動産を売却する際には分からない事だらけですが、いつくか、良くある質問をご紹介します。
売却の際は空室にしなければならないのか？
購入される際に物件を見にいった時、空室状態の方が多かった筈。
空室にしなければならないのではなく、お客様がいつでも見られる状態であり、綺麗に見映えをしておく必要があるので、結果空室の方が機会ロスを防げる為に、空室になっている事が多いのです。
日本で手続き出来るのか？
日本に居ながら全て売却のお手続きは可能です。
しかし売却後の資金移動について、日本に海外送金したいという場合があります。
ハワイの金融機関では一般的には海外送金手続きには窓口での本人確認が必須となっているために、手続きでハワイに行く必要があります。
売却以外の方法
円安になったので、円ベースでキャピタルゲインを確保するための売却以外に
節税対策でハワイの不動産を持っていたが個人の節税効果がなくなった為に売却したいというケースもあるかと思います。
この場合、
海外不動産による個人の節税は塞がれてしまいましたが、
法人の税効果は残されている為
法人へ譲渡するのも手なのです。
法人への移転方法として、購入時の様な、エスクローを立てた売買手続きを行う方法もみられますが
この方法では、資金を円からドルへドル転した上で送金します。
円安の今では場合によっては「逆効果」
または、「税効果が減少」する事になる事も・・・
しっかりプランニングを行い、有効かどうかを総合的にご判断されると良いでしょう。
まずは、お気軽にご相談下さい。
安易な名義変更で想定外の譲渡益も
ここで問題にしたいのは安易な名義変更です。
市場価格を鑑みずに譲渡価格を決定した為に、思いもしない税が課されたなんて事もあります。
名義変更という手続き自体は弁護士等の専門家に依頼すれば簡単ですが、だからと言って言われたままにするのはトラブルの元となりますので専門家のアドバイスを聞きながら進めましょう。
個人→法人への名義変更も一手
個人とその個人が代表を務める（株主である）会社は米国では同一と見なされる為、名義移転を行っても、米国内ではGIFT TAXの対象とならないケースが出て来ます。GIFT TAX=贈与税に該当しないならば、個人の税効果の取り終えた物件を法人に移転させる事で新たな税対策がスタートという事も成り立ちます。
しかしこれも安易にやってしまったら、意図しない税金が・・という事になります。
日米が関わるこのスキームは、双方に精通していないとスムーズに進みません。
興味あるけど、どうやって調べたらいいの？と思った方は、当らぼ迄お気軽にご相談下さいませ。
ハワイ不動産簡易査定
今、いくらで売れる？ 気になる方は、フォームに必要な情報を入力しお送り頂ければ
レポートを作成してご回答致します。
ハワイ不動産のキホン！が詰まった資料をプレゼント
ハワイ不動産投資らぼがまとめた、最新ハワイのマーケット情報から手続きの基本や物件選びの基本を網羅した資料をお問い合わせ頂きました方に差し上げております。資料のみのご提供でも構いませんのでお気軽にお問い合わせ下さい
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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也
免責事項：不動産投資については、投資リスク等があり、必ずしも利益等を保証するものではありません。
※ハワイ不動産投資らぼはハワイ不動産マーケット情報を発信しているサイトです。実際の契約手続き等は株式会社ファミリーコーポレーションウエルスマネジメント事業部を窓口として米国ハワイ州の不動産免許を取得しているファミリーインターナショナルリアルティLLCが行います。(RB-21657）
※税効果については必ず専門家の意見をお聞き下さい
※固定遺産税は毎年評価見直しがございます。
