米国インフレでハワイ不動産がどうなったのか？

高くなったハワイ不動産は投資的魅力は下がったのか？

今回のテーマは、米国のインフレによりハワイ不動産の投資的な魅力が下がっているのか？を検証していきます。

コロナ禍前の価格と、今の不動産価格は、上昇しています。
それに加えて、円安で、日本人からみたらダブルパンチで、投資的な敷居が上がってしまっているのは事実です。

ハワイの不動産価格が上がる事で心配は利回り低下です。
日本の場合、価格上昇に、賃料が追いつかない事が多いので利回りが低下する事もありますが
ハワイのケースを見て見ましょう。

定番物件アイランドコロニーで検証

アイランドコロニーと言えば、ワイキキ中心地ロケーションで、3000万円〜5000万円予算で一度は検討した事があろうかと思う定番物件です。

コロナ禍以前の相場チェック

アイランドコロニーは、コロナ禍前の価格は
ダイヤモンドヘッド側のユニットで
27万ドル〜33万ドル（高層階）くらいでした。

賃料は、1350〜1450ドル／月といった所です。
（Hicentral MLSの実績より）

2023年現在どうなったか

現在は、同等のお部屋を購入しようとすると、相場は35万ドル〜37万ドルです。

随分高くなりましたね〜

利回りは下がったのでしょうか・・
賃料をチェックしてみます

2023/2月の実績は、　$1,650-1,900／月
です。
（Hicentral MLSの実績より）
表面利回りで比較しても、以前と変わらない感じです。
（賃料収入 ÷ 購入価額＝表面利回り）

利回りは下がっていないと言えます。

価格上昇に伴う収入も上昇する、米国の健全性が立証されました。

今後もインフレが続く米国

コロナ禍以前も年2％以上のインフレは起こっていたアメリカは、コロナ禍で、急激なインフレに見舞われました。

価格が上がっているが、賃料も上がっている為に利回りが下がっているという事は起きていない事が分かりました。

全てが上がっている訳ではない

ハワイの不動産は好調といえますが、全て上がっている訳ではありません。

例えば、ホテル系の物件

トランプタワーワイキキ
リッツカールトンレジデンスワイキキ

などはコロナ以前よりも平均相場は下がっていると言っても良いでしょう。
理由は、稼働率低下やコスト増による収益性低下が起こったからです。

この手の物件は、観光客頼みの収益となりますのでどうしても影響が出やすいのです。
観光客さえ戻れば、収入があり、自分の別荘としても使える便利な形態と言えるのですが、テロや感染症による観光客減の際には最も影響が出てしまうのです。

こうした事から、ホテル系のレジデンスは好調とは言えないのです。

圧倒的安定感の居住用物件

何度も、当サイトで伝えている事ですが、ハワイの居住用物件強しが
このコロナ禍でも証明されました。

観光客は来なくても、居住用のニーズが減る事はない
という特性から、ハワイ居住用物件は安定的です。

郊外のタウンハウスで検証

前述したアイランドコロニーは、ワイキキの物件で、居住用物件としても使えますが、家族3〜5人が使える様な居住用ではありません。

ワイキキと比較し、郊外の、2ベッドクラスの物件の動きを見てみましょう。
物件は、エバエリアから、サンライズという物件のデータで比較します。

近くにショッピングモールもあり、住環境は良い物件です。

この物件、日本の個人向け税制改正が行われる前は、多くの日本人が買っていましたね。
私も何度もこの地を訪れましたねぇ・・懐かしい。。。それは置いておいて

コロナ禍以前は
価格は標準的室内の物件は、相場は40万ドル前後でした。
2019年12月の賃貸相場は $1650〜／月です。

それが、今となっては
価格：50万〜54万ドルは出さないとまともな物件が見つかりません。

上昇率は、アイランドコロニーの比じゃ有りません。。。

では、賃料はどうなっているでしょうか・・
直近の成約事例としては、02/22/2023  $2700／月（Hicentral MLSより）
という例がありました。

ちょっと上がり過ぎじゃありません？って突っ込みたくなりますが、データとしてはそうなっています。

それ以前の事例をみても
2500ドル前後〜と賃貸成約実績が出ているので、この数年で1000ドル前後賃料が上がった事になります。

この例をみても
価格上昇と見合う、賃料上昇が起こっている事が確認出来ました。

当時買われたお客様は、キャピタルゲイン税を多く払う事になりそうです。。

当時の購入時シミュレーションよりも、意図せず良い方に上振れするのはびっくりしてます。

上昇度が魅力の郊外物件

ワイキキでも居住出来る物件ならば今後もキャピタル期待値はありそうですが、郊外と比較すると、上昇度に違いがあります。
元々賃料がホノルルに比べて安かった所にコロナ禍インフレで、ホノルルの賃料があまりに高く、子育て環境にも向かない為に、若い世代を中心に郊外に引越をするのは理解出来ます。

こうした移動は、今後のインフレも続くならば、続くのではないかと思います。

そういう事からしても、
ハワイの郊外物件を収益物件として注目しておいても良いのではないかと考えます。

最新マーケット動向についてはいつでもお気軽にお問い合わせください。
ハワイ不動産を検討されている方は、
2023年、これからインターナショナルバイヤーの投資は復活します。
その前に、情報整理と準備をしておきましょう。

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ハワイ不動産投資らぼ　管理人新井朋也

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