ハワイの節税向き物件で起きている出来事
法人節税向き物件で今起きている事
ハワイの不動産を買ったら、法人税の節税対策に有効だった
という話を耳にしたことがあるかも知れません。
具体的な税対策については以下に記事をまとめてあります。
日本と米国とは、税の仕組みの違いがあり
これによりマーケットの特性が変わって来ます。
日本と米国の違い
築年数が経過すると価値がなくなる
という考えの日本ですが、
米国にはそれがありません。
となると
米国の不動産の特徴として出てくるのは
築年数が古くても
建物の価値が下がるという事が起きづらくなります。
築10年 または 築50年
同じ場所で
同じ広さで
あれば評価額は、理屈的には似たような評価額になります。
この様な現象が米国不動産では起きやすく
あえて、日本の耐用年数を超えた古い物件をハワイで買って
不動産事業をすると、＜減価償却＞という名目上の経費を
短期間で大きく計上出来てしまう現象が起こります。
この、「現象」が税対策に有効となるのです。
これから買う方は注意が必要な事も
法人の節税スキームとして、日本で商品化し販売する事が
近年米国本土、テキサスを中心に日本の大手不動産会社が手がけ個人法人問わずに広がって来ました。
同様のスキームが
いよいよハワイでも展開が始まっています。
日本の大手不動産会社のこの手法は、
ハワイの不動産の中でも
特に税対策に効果的な物件を
自社で一時的に購入し、利益を乗せて
投資家に転売するスキームです。
米国では一般的なフリップ
これ自体は、仕入れて、適正な利益を乗せて
適正に再販売するフリップと呼ばれるモデルで一般的です。
単純な転売スキームはありか？
しかし問題となり得るケースは
相場よりも高く取得し
相場を遥かに上回る再販売価格で
日本人投資家が買ってしまうケースです。
税効果が高い物件
を、高く買って、高く売る
販売元としては、税効果が高い物件を中心に仕込むのは当然です。
ハワイのマーケット特性から問題も起こる
ここで重要なのは米国ハワイの不動産は、
全て建物価値が高いという事ではない。為に
特定の物件に人気が集中！？
これが、ハワイの不動産市場に
歪みを生じさせる事になりかねません。
固定資産税の評価額算定の不思議・・・
米国の不動産の特徴として
築年数経過による価値下落が起こらないと申し上げました
固定資産税の評価額は毎年評価替えが行われますが
その評価額は周辺取引事例を鑑みて評価されます
しかし、時として不可解な事も起こります。
例えば
ミリラニエリアで、2017年に起こった事例として
建物比率が80％程度あったものが、その年の固定資産税評価で
一気に建物評価額が半分程度に下がった事がありました。
土地20％建物80%
↓
土地60%建物40%
この時、オアフ島全体で起こった事ではなく
不思議にも、同エリア内で建物価値（割合）が下がっていない物件もありました。
特定のエリア、特定の物件に評価額の
大きな見直しが行われたという事です。
特定の物件が高騰する
物件によって、建物比率が高いものとそうでないものがある
この事が、法人税の税対策向けの節税スキーム商品として
普及する事で起こる事は
建物比率の高い物件の価格が高騰する
オアフ島マーケット全体ではなく
特定物件だけ上がる事が起こります。
これがオーシャンフロントで
他には出ないだろうと思われるレア物件がレア故に価格が上がるとか
そういうのは理解出来ます。。。
ハワイのロコ視点からの問題
節税スキームとして商品化されるのが、ロコの一般の方が主に購入されるタウンハウス
で需要が重なっている点がポイントです。
ハワイに実際に生活し、住んでいる人からしたら、
近くの物件と似たようなスペックなのに
なぜ、この物件だけ高いのか？
となります。
これから購入予定の方には良い迷惑となるでしょう。
売却には追い風
一方、
所有者からしたら売却チャンスとも言えます。
ハワイのロコに需要の高い物件に
日本の法人からの購入需要が重なり
しばらくは、異様な相場が
形成されてもおかしくありません。
この点は、日米双方のバイヤーには注意が必要です。
こうした動きはまだ、件数が少ないために
大きな批判が出ている訳でもありませんが
これからの動向に注目していきたいと思います。
数年先のマーケットが不透明
今。相場よりも高く買った物件が
将来（数年先）、売却する際の販売価格はどうなっているのか？
1）節税目的で購入された日本法人が売却ロス
2）マーケット上昇と相殺されて相場なりで売れる
3）高騰物件の周辺物件の価格も上昇し、相場が均衡化する
この後、どの位の節税商品が仕込まれ、販売されるのかにより
動向はかなり変わっていくと思われますので、注目していきたい点です。
適正相場で買うことの意味
あんしんのハワイとは言え、海外です。
言葉の壁、文化の違い、慣習の違いから
何が起こるか分からない
と考えておくべきです。
その中で
適正相場以上の価格で購入する
ハイリスクは正直おすすめしません。
本来、海外不動産の購入にはリスクが伴います。
そのリスクを少なくする為にも
オアフ島全体（経済・住宅需要の動向等）
米国全体の経済動向を踏まえて、
適正な価格で不動産を取得する
ことが何よりも好ましいと思います。
買いやすさは否めない
ハワイの不動産を活用した今回の様な
節税スキーム商品は日本でファイナンスが受けられる
買いやすい商品に仕上げられている為に、
それに利点があるバイヤー様もいらしゃるとは思います。
買いやすい商品設計は素晴らしいと思います。
よって、買ってはいけませんとは言いませんが、
これら出口リスクを把握して購入頂く事が重要です。
基本は仲介購入
という事で
ファイナンスに頼らなくても良い場合は、
一般仲介で、
適正価格にて購入
する事をおすすめ致します。
仲介購入は、パッケージ化された商品と違い、流れが異なりますので
お気軽にご相談頂ければと存じます。
MAHALO
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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也
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