ハワイの借地権物件の利点とは
投資額を抑えられる！？借地権物件
ハワイに別荘を探す際に、「これ安そう」と思ってクリックして開いてみると
リースホールド（LH）と書かれている事があります。
借地権は日本の借地権と少し異なる部分があります。
一般的な借地権の捉え方としては、
借地期間だけ建物の所有権が存在しており、
借地期限が終了すると、その価値がなくなります。
というのが前提ですが
・ハワイでは建替えもままならない上に厳しい制限がある
・建物を買い取るには資金力が必要
・土地所有者が複数いるケース
・借地権と所有権が混在している物件
様々な借地物件それぞに事情があり
その結果、借地期限が更新されるものもあります。
借地権物件
物件毎に事情が異なる為
確認が必要です。
借地権の基本
ハワイはその昔、王族の土地でした。
ワイキキが開発されるようになった1930年代はまだ王国から土地を借り受け、建物を建てる、借地権物件が主流でした。
その後ワイキキエリアのリゾート開発が進むにつれて時代の変化と共に、所有権物件の開発も増えて来たのです。
借地権は基本的にはその契約期間が満了した場合には返還する契約内容となっております。
ただし地主と建物所有者の間で、合意が得られれば再更新される可能性もあります。こうした借地権は商業不動産でも珍しくなく、契約満了時でも、双方合意で更新する事も数多くあります。
現実問題としては双方にメリットのある合意出来れば更新される可能性も残されております。
また、こんなケースも実はあります。
借地契約期間中に、土地所有権が売りに出る事があります。
そのタイミングで権利を購入すれば、所有権物件となる事もあります。
この様な例も増えて来ているのもワイキキの一つの変化と言えます。
借地と所有権が同じ建物に混在！？
借地権といっても、同じ建物中に、所有権化されたお部屋もある事もあります。
同一の建物内で所有権と借地権が混在している日本人からしたらちょっと不思議な状態が生まれます。
例えば
ワイキキバニアン
アイランドコロニー
ハワイアンモナーク
などは混在物件としての代表例です。
＜アイランドコロニー販売中物件＞
販売中一覧
＜ランニングコスト比較＞
仮に、借地権と所有権の同タイプであったと仮定しその維持コストを比較してみます。
同じコンドミニアムの同じ広さであれば
毎月の「管理費」に違いはありません。
維持コストの「差」は
地代です。
購入時の価格差
ランニングコストの差は、物件によっては僅かな差になる事もあります。
大きな違いは、購入時の価格です。
最終的に価値がなくなる可能性のある物件ですので、価格差は生まれます。
アイランドコロニーの場合は
土地を買う事が出来るレアな存在ですので
借地権＋土地権利 ＝ 所有権物件
この様な図式に近い関係性になってきます。
現在、土地の権利が、61,625ドルで購入も可能です。（2021/07/26現在）
地代が176.38ドルで、借地期限が2044年です。
地代は改定される事もありますが、今の地代で、2044年まで払い続けると
48,680ドル払います。
クルマの残価設定ローンにも似た構造ですが
最終的に、どうなるのか？
がクルマの残価設定ローンの様に決まっている訳ではないのが違いです。
借地権をうまく活用する方法として
購入時の投資額は抑える事が出来るのは事実です。
ただし売るときのリスクがありますので、
途中売却を想定し
期間限定で自己利用（または賃貸）をする
と割り切る事で
所有権に比べれば総コストを抑えて
ハワイを愉しめた
という事になります。
こんなケースなら借地権を選ぶ意味も出て来ます。
・手出しを少なくしたい場合
・遊んでいるお金を使って期間限定のドルインカム狙いで投資したいという場合（賃貸運用）
（→地代分のコストはあがりますが、投資額が抑えられるので利回りは所有権よりも出やすい傾向がある）
・法人で所有して事務所など一定の期間使用したい場合（地代もコストで・・という考え）
・今は、資金はすくないが、コストを抑えて今使える物件が欲しい。そして将来資金が出来た時に所有権化出来る物件を持っておきたい
など、共通して言えるのは
ハワイに所有する初期コストを抑えたいという方には利点があるのが借地権といえます。
借りるより安い借地権
この数年、お問い合わせが多いのが、日本人留学生が現地で住む家を探しているというケースです。
まさに
期間限定
投資額を抑えたい
というニーズにマッチします。
親子留学のケースが多いのですが、当初は、賃貸を探しますが
2BEDのコンドミニアムをワイキキ、アラモアナで賃貸で探すとなると
探すのが手間が掛かる
（ハワイでは日本の様な賃貸仲介会社がない）
続いて
毎月の賃料が、購入時の維持費よりも高くなるケースがある。
こうなると、買った方が安いのかも？
という段階でお問い合わせを頂くのですが、2BEDを借りる毎月の費用と
2BEDの借地権を買った場合のランニングコストは、
購入した方が抑えられるケースが多いです。
借地権は借地権なりの利点や注意点がありますが、お客様の資産背景や、使い方によっては
借地権が合っている場合もあります。
どっちが良いのか？についてはお気軽にお問い合わせ頂ければと存じます。
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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也
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