ハワイの動きが変わった？7月は転換期か？
不動産取引件数が前年比割れ！
ハワイに順調に観光客が戻っている一方では、米国のインフレ対策で米国政策金利上昇が進んでいます。
これにより住宅ローン金利も上がってる最中です。
現地の人が家を買おうとした場合、30年固定金利は、5.5％を超えています。
もちろん審査がありますので、日本でいう借りやすい金融機関を利用するとなると、金利は6％を超えている会社も多く見られます。
昨日のニュースで、ホノルル不動産協会が発表した7月の不動産取引が前年割れという
ニュースについて解説します。
https://www.staradvertiser.com/2022/08/07/hawaii-news/oahu-home-condo-sales-in-july-dropped-by-nearly-a-quarter/
取引件数は減少するも取引価格は上昇
ホノルル不動産協会の発表では、金利上昇により、前年比で取引件数の減少が認められたとなっています。
一方、取引価格の中間値は相変わらず上昇しているという内容です。
HicentralMLSのデータによると
（コンドミニアム・戸建て合計の数字）
オアフ島全体の不動産取引件数は、
2021年7月 1,235件 に対して
2022年7月 1,016件 と減少しております。
一方、取引価格の中間値は
2021年7月 650,000ドル に対して
2022年7月 730,500ドル と上昇しています。
オアフ島全体の動きとしてはこの様な結果になりましたので、7月に何かあったという内容です。
2018年〜2019年数字は？
確かに、2021年と比べると下がったデータになりましたが
2019年以前と比べると、どうなるでしょうか？
＜取引価格中間値＞
2018年7月 590,000ドル
2019年7月 612,500ドル
2020年7月 607,000ドル
2021年7月 670,000ドル
2022年7月 705,000ドル
コロナ禍真っ只中を除いて価格は右肩上がりです。
2018年→2022年 19.5％もの上昇です。
年平均3.9％上昇ですので、やはりハワイは固いですね。
＜取引件数＞
2018年7月 966件
2019年7月 833件
2020年7月 633件
2021年7月 1,235件
2022年7月 1,016件
取引件数を見ると、2021年から比較すると減少しておりますが、
それ以前（2018年〜2019年）と比べると依然として高い水準となっています。
件数は下がっているが、売れ行きは良い。
という事は言えそうです
成約までの日数
不動産取引の流動性が鈍化してきているのかどうかを見る場合、
販売開始から成約まで掛かった日数のデータをチェックしてみましょう。
流動性が下がっているのであれば、日数が伸びてきている筈です。
＜成約までの日数の中間値＞
2018年7月 18日
2019年7月 24日
2020年7月 19日
2021年7月 11日
2022年7月 11日
肌感覚では鈍化してきているのは感じていましたが、
データで見ると鈍化したとも言えません。
売り止め物件
もう少し違うデータ面から見てみましょう
次のデータは、販売したものの、売り止めた件数です。
希望の値段で売れなかったので販売を中止した。
という様なケースになるでしょう。
2018年7月 1,250件
2019年7月 1,219件
2020年7月 1,149件
2021年7月 1,085件
2022年7月 1,204件
2018年から2019年は平均して、1,200件以上の物件が、
売りに出したものの途中で取り下げる動きがありましたが
2021年はその数が減っています。
そして、2022年7月は、コロナ禍以前の水準に戻っている様に見えます。
データ上を見てみると、売りに出してみたものの
売れないので市場から取り下げた物件が増えたという事は、
流動性は下がったと言えます。
まさに、7月が節目になっているのではないかと
データでは言えます。
新規売出し物件の数
では、新たに売りに出てくる物件の数はどんな動きでしょうか。
仮に、流動性が下がって市場に物件がダブついていたら？
理屈でいれば、
需要 ＜ 供給 ならば、
価格下落という流れになります。
2018年7月 1,296件
2019年7月 1,304件
2020年7月 1,073件
2021年7月 1,401件
2022年7月 1,180件
2020年はコロナ禍で動けなかった人もいるので、致し方ありませんが、2021年に比べて新たに売りに出される物件は確実に減っている事が分かります。
需要 ＜ 供給
という状況では今の所無さそうです。
この事が、価格上昇を導いている要因なのでしょう。
エリア毎にも違いがある
もう一つ、エリア毎の違いを軽く見ておきましょう。
＜ワイキキエリアの成約までの日数＞
2018年7月 39日
2019年7月 41日
2020年7月 78日
2021年7月 26日
2022年7月 16日
ワイキキエリアは、むしろ加速しているデータになっています
一方、居住用として人気のオアフ島西側の新興住宅地、エバはどうでしょう？
2018年7月 11日
2019年7月 13日
2020年7月 37日
2021年7月 9日
2022年7月 14日
郊外の動きは、「やや」ですが鈍化したデータになっています。
この様に、
ハワイ全体の動きと
エリア毎の動き、また物件毎の動き
でも微妙に異なる結果となる場合があります。
これは今に始まった事ではありませんが常に異なります。
物件選定をする上ではこうしたデータを
俯瞰的に比較しながら検討を進めるのが良いでしょう。
2022年7月は転換期なのか？
色々と語って参りましたが、データだけみると、少なくとも、7月のマーケットの動きが変わっています。
この事から
何か市場に起こった事は間違いありません。
例えば、人々の心理は、7月の金利上昇で
購入を様子を見る人は間違いなく増えたでしょう。
しかしこの後に、FRBが更なる利上げを示唆しております。
その前に購入を急ぐか？
その様子を見て判断するか？
8月末から9月に掛けてはこの様子見層の動きがポイントになってきそうですね。
また、新しい動きが有り次第随時記事にしてまいります。
良いハワイライフを実現しましょう
マハロ！
ハワイ不動産のキホン！が詰まった資料をプレゼント
ハワイ不動産投資らぼがまとめた、最新ハワイのマーケット情報から手続きの基本や物件選びの基本を網羅した資料をお問い合わせ頂きました方に差し上げております。資料のみのご提供でも構いませんのでお気軽にお問い合わせ下さい
https://guide.hale-hawaii.com/
お問い合わせ
ハワイ不動産に関する、マーケット情報、日本の税務関連、物件情報、基本情報など、お気軽にご相談下さい
オンライン面談を通じてハワイのお話をさせて頂きます。
https://ask.hale-hawaii.com
ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也
免責事項：不動産投資については、投資リスク等があり、必ずしも利益等を保証するものではありません。
※ハワイ不動産投資らぼはハワイ不動産マーケット情報を発信しているサイトです。実際の契約手続き等は株式会社ファミリーコーポレーションウエルスマネジメント事業部を窓口として米国ハワイ州の不動産免許を取得しているファミリーインターナショナルリアルティLLCが行います。(RB-21657）
※税効果については必ず専門家の意見をお聞き下さい
※固定遺産税は毎年評価見直しがございます。
就活時にリアルティの面接にて社長の熱意に圧倒された。
常に一歩先を見据えてワンランク上の目標に突き進むその姿に触発され、私も常にレベルアップした自分でいたいと思ったことが入社の決め手。
最初は分からないことだらけだが、臆せずチャレンジをすれば応援をしてくれる人や評価をしてくれる人がいる。
自分の潜在的な可能性を広げたい人、是非ともお待ちしています！
