ワイキキの定番「スタジオ」ユニット押さえるべきポイント
スタジオってなに？
ハワイで物件探しを始めると、日本とは異なる表記にまず戸惑います。
間取り表記にある
スタジオとはワンルーム（一部屋）を指します。
大きな一部屋という事です。
日本のワンルームマンションとは少しイメージが異なり、40平米〜50平米位ある大きな一部屋も多いです。
スタジオタイプ
スタジオユニット
スタジオ
これらは、すべてワンルームだと思ってください。
※写真はイメージです
まずは小さめからハワイをスタートという方は
初めてのハワイ物件購入の1件目。
慣れるまであまり投資額を上げたくないという方は多いです。
投資額を上げないという事は、狭いお部屋であれば
当然、投資額を抑える事が出来ます。
そこでターゲットに入るのが、スタジオユニットとなります。
まずは、スタジオユニットを購入し
慣れて来たら
売却して
より広いお部屋へとステップアップ！
という方が押さえるべきポイントは
・別荘として使い易い、気持ちいい
・賃貸しやすい
・売りやすい
これらがどう満たされているか？
確認するべきです。
特に、賃貸併用となると、
借り手がいるのかどうかは特に重要です。
スタジオといっても多様
スタジオと表記されていても
流通している物件を見てみると
面積（広さ）は17平米位のものから45平米位まで差があります。
・面積に幅がある
この点は押さえておきましょう。
面積が狭い事のメリット
狭いという事は、価格を押さえる事が出来る他、維持費の面からもメリットがあります。
スタジオユニットの利点を以下まとめると
・価格が安い
・管理費が安い
・固定資産税が安い
・保険なども安い
・修繕箇所も少ない
・家具やリフォームも安く抑えられる
など、お部屋が小さい事の
メリットは多くあります。
価格の押さえるべきポイント
各物件の価格決定要素で最も大きな影響を与えるのは
海からの距離
です。
海に近い物件は基本高くなります。
日本で言えば、「駅近」＝高いという関係性と思ってください。
次に、
眺望
です。
オーシャンビューかつ海に近い物件は、
＝高い
という公式になります。
という事は、投資額を抑える組み合わせとして
シティービュー×海から少し離れてる×スタジオ
この組み合わせが理論的には価格が安く抑えられると言えます。
もちろん、この要素以外に、室内の状態、アメニティ施設の充実度も
価格決定の要素に入りますが、ここでは大きな要素として
海からの距離
眺望
面積
この3点のバランスで価格が大きく決定されていると
お考え頂ければ良いでしょう。
スタジオユニットのデメリット
投資額を抑えた結果、弊害もあります。
スタジオユニットのデメリットはなんでしょうか
以下は、すべての物件に当てはまる訳ではありませんが
この様な事が起こりやすいという項目をまとめました。
・ミニキッチンになる（またはキッチンすら付いてない事も）
・ラナイ（バルコニー）がない事も
・室内洗濯機がない
・寝るだけのスペース
・シャワーしかない（バスタブがない）
・収納が無い
・狭すぎて借り手を選ぶ事も → 貸しづらいor稼働率が低くなる事も
etc..
狭い故に起こり得る項目ですね。
物件豊富なワイキキなら見つかるスタジオ事例
ワイキキは物件数も多く、特にコンパクトな物件が多い事がエリア特徴です。
そんなワイキキだからこそ、こんなスタジオもあるんです
例えば
・現地金融機関のローンが利用出来る物件
・室内洗濯機が付いてて長期滞在に便利！
・広いラナイが付いていて快適！
・眺望が良い！
・駐車場付で長期滞在や賃料アップも
・元々1ベッドだったのをスタジオに改修したタイプで広さ充分！
など、ワイキキには多様なスタジオがありますので
物件選びは悩ましいです。
物件の選び方
ワイキキの豊富な物件からどう選ぶべきか？
以下は、選び方の例ですが（目安） 重要なのは
物件買ったあとどう運用するか？
使いたいのか？
を明確にしておく必要があります。
賃貸する、しないで、選び方も異なります。
また賃貸と言っても
長期賃貸と短期賃貸
と運用方法も異なり、この運用方法の違いで
選ぶべき物件も異なって来ます。
ざっとした選び方としては
自分は使わず長期賃貸で安定運用したい
・長期需要のあるエリア、物件
・賃料が取りやすい設備がある、やや広めのスタジオ
・維持費が安い
この様なポイントを押さえると安定賃貸も目指せます。
民泊や短期賃貸で運用したい
借り手は短期滞在の観光客がターゲットとなりますので、
・リゾートゾーン内のコンパクトなお部屋
短期旅行者のニーズの高い場所、物件が好ましい
※リゾートゾーニングとは
日本の用途地域の様なもの。エリア毎に定められている制限で、30日以下の短期賃貸が可能と定められたエリアです。
短期賃貸をする場合には、ゾーニングのチェック、または短期宿泊が可能かどうかを確認する必要があります。
短期賃貸運用の際に
以下は絶対条件ではありませんが
・室内がおしゃれ（魅力的）
短期賃貸をバケーションレンタルサイトで探す場合、見た目は重要です。
おしゃれな家具が入っていたり素敵な見映えは大きなポイント
・眺望が良い
短期滞在のニーズとしては滞在時の眺望の気持ちよさを重視される方は多いです。
眺望の良さは賃料も高く設定しやすいので、眺望が良いに越した事はありません。
自己使用を中心に使いたい
・広さ
・室内洗濯機やバルコニーなど、設備が良い物件
・駐車場は滞在スタイル次第
・室内の状態
・眺望
etc..
自己使用の場合は、お客様のご予算に合わせて、
満足度の高い物件を選びましょう。
稼働率と収益性
余談ですが稼働率を上げたいならば
賃料を低く設定すれば、切れ目無くお客様が入ります。
安くハワイを楽しみたいというニーズは常に高くあります。
眺望が良くない
室内状態も良くない
この様なお部屋だったとしても、
宿泊賃料を激安に設定すれば自ずと稼働率は高くする事も出来ます。
眺望や状態が悪い物件
という、この組み合わせの場合
取得額が安くなる
事になりますが、
実際に賃貸事業をした際に
宿泊料が安い × 稼働率は高い ＝それなりの収入
という公式になります。
この場合、眺望の悪い物件を買うのが悪い事ではなく
得られる収益に見合う取得額であるかどうかが重要になってきます。
収入が低くとも、取得額が低ければ、計算式では、利回り（収益性）は高くなります
収入÷取得額＝利回り
非常に多くの組み合わせがある中で
物件の選び方はお客様の考え方次第で変わります。
繰り返しになりますが
ハワイライフで何を重視するのか？
これを決めておかないと、間違った物件選びをしてしまいます
購入前にしっかりと担当エージェントと
ご自身のハワイライフのイメージについてお話をしておきましょう。
時間が勿体ない事になります。
多様な選択肢だからこと事前の準備
ワイキキのスタジオは多様な選択肢があります。
価格の幅も広い為、考え方をまとめるのに時間がかかります。
購入の考え方（軸を決める・賃貸するしない等）
物件の選び方
資金計画（調達方法含め）
賃貸運営について（運用方法）
これらは候補物件を絞る際に、特に重要です。
もしも、悩んでいたら
まずはお気軽にご連絡ください
お客様と一緒に考えながら、それぞれの素敵な
ハワイライフのプランニングのお手伝いを致します
マハロ
ハワイ不動産のキホン！が詰まったら資料をプレゼント
ハワイ不動産投資らぼがまとめた、最新ハワイのマーケット情報から手続きの基本や物件選びの基本を網羅した資料をお問い合わせ頂きました方に差し上げております。資料のみのご提供でも構いませんのでお気軽にお問い合わせ下さい
https://guide.hale-hawaii.com/
お問い合わせ
ハワイ不動産に関する、マーケット情報、日本の税務関連、物件情報、基本情報など、お気軽にご相談下さい
オンライン面談を通じてハワイのお話をさせて頂きます。
https://ask.hale-hawaii.com
ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也
免責事項：不動産投資については、投資リスク等があり、必ずしも利益等を保証するものではありません。
※ハワイ不動産投資らぼはハワイ不動産マーケット情報を発信しているサイトです。実際の契約手続き等は株式会社ファミリーコーポレーションウエルスマネジメント事業部を窓口として米国ハワイ州の不動産免許を取得しているファミリーインターナショナルリアルティLLCが行います。(RB-21657）
※税効果については必ず専門家の意見をお聞き下さい
※固定遺産税は毎年評価見直しがございます。
