ハワイ留学時の住まい、賃貸と購入を比較
ハワイでの住まい。賃貸と購入どっちが良いのか
アロハ
この夏までにお問い合わせを頂いていた中に、
「留学が決まったのですが
家族がハワイで暮らす滞在先に困っている」
という内容がいくつかありました。
たまたまでしょうが、複数お問い合わせを頂きまして、
入学時期が8月からという事も多く
同時進行で、複数組のハワイでの住まい探しに関わりました。
何故、お問い合わせ頂いたのかとお客様に聞くと
多くの場合
賃貸物件の条件が自分達に合わない物件ばかりで困った
手続きが不安
賃料が想定よりも高い etc..
という共通のお悩みをお持ちでした。
ハワイの賃貸関連記事
賃貸については別の記事でもいくつか触れてますので、参考にご覧ください
ハワイで賃貸探す時の注意点
ハワイで物件探しの際の苦労するポイントは
日本の様な、賃貸仲介会社の存在がなく
自分でウェブサイト等を見て探すしかないという点です。
英語が堪能であれば問題ありませんが
そうじゃないと心労も大きくなります。
また、
ハワイの賃貸の場合、契約期間は1年以上がありません。
当初の賃貸契約期間を過ぎると、
Month To Month という一ヶ月毎の更新になります。
この賃貸契約期間を過ぎると
双方、45日〜60日前に、退去通知を出すことで、
賃貸契約が解除する事が出来てしまうのです。
オーナーには利点・借りてる人に不利
オーナー側が強いハワイの賃貸は、これからハワイでオーナーを目指す人にとっては
利点でもありますが、借りている側としては、突然の引越に迫られる事もありえます。
実際にハワイの知人も
退去通知が来て、「急いで引っ越し先を探している」という話は珍しい話でもありません。
この事は分かって契約しているので本人もしょうが無いと言ってますが、急だと困ってしまう
タイミングも出てきますよね。
留学時の利用には注意
例えばお嬢様がハワイ留学をする時、こうした事情を知った
送り出す側のお父さんの気持ちとしては
子供には（または同行するお母さんにも）
あんしんして学業に集中して欲しい
と思うのも当然で、
ハワイに物件購入を考える様になります。
購入と賃貸の月コストの違い
購入と賃貸では毎月のコストが大きく異なります。
賃貸の場合
仮にワイキキでスタジオタイプで、治安の比較的良いエリアで
セキュリティがしっかりしてるコンドミニアムを探すとなると、
毎月の賃料は
1200〜1500ドル
位です。（現在の賃貸相場より）
購入の場合
同等のお部屋を所有した場合に掛かる毎月の費用は
管理費
固定資産税
保険
毎月600〜800ドル
程度に収まる事が多いです。
毎月のコストだけで比較した場合
購入の方が安いです。
購入・賃貸時の初期費用は大きく違う
初期費用の差はとても大きいです。
賃貸の経費
賃貸は、
デポジットが1ヶ月程度が多く（ペットの場合は多くなる場合あり）
賃貸契約後直ぐに（比較的早く）住む事も出来ますので
スピード感もあり、イニシャルコストが抑えられます。
購入時の費用
一方、購入となると
場合によっては数千万円の購入費用と
住めるようになるまでに、売買契約から引渡まで約30日は掛かります。
これは大きな違いです。
お客様毎に資産背景が異なりますので
一概に購入を推奨するものではありません。
購入時の利点とは
ハワイに物件を所有した場合、
1）お子様があんしんしてハワイの滞在先を確保出来る
大きな利点は、親御様としては、自分の家に住まわせる事になるので、安心感が違います。
2）月あたりのコスト減
毎月の居住コストが下がる事の利点は述べた通りです。
資産としてのハワイ
3）円資産との分散
お客様の資産ポートフォリオのリスクヘッジになるケースもあります。インフレの進む米国でドル現物資産は利点も多く、留学をきっかけに取得するのも良いでしょう。
出口戦略
4）多様な出口戦略
いわゆる「出口戦略」の選択肢が多いのが特徴です。
お子様が無事に卒業をし、しばらく、ハワイで働いたとして
日本に戻る事になった後のタイミングが出口となりますが、
この時の選択肢は
A 別荘として自己利用
B 賃貸としてドル収入
C 売却
Aは、例えば拘りのリフォームを施して
自分達のこれからのハワイライフのベース（滞在先）として活用する事も可能です。
次に、Bという選択。
お子様が日本に戻られた後は、新しい留学生に貸すも良し、地元の人に貸すもよし
ドル収入を得る事で、ドルの資産形成に向かうのも良いでしょう。
売りやすいハワイマーケット
ハワイの不動産マーケット特性として、
住宅価格は過去の事例を見ても、短期的には上下こそしますが、長期的にみたら上昇してます。
米国はインフレもあり、サラリーも上がれば、物価もあがり、当然住宅価格も上がる事が多いですね
余談ですが、だから、ローンを組んで、積極的に住宅購入をするのです。
キャピタルゲイン
話を戻します
仮に、物件を10年保有した場合
今のマーケット水準よりは基本的には高くなっていると考えても良いでしょう。
キャピタルゲイン
ハワイの物件の資産価値は長期保有する事で上昇期待が持てます。
これは次の選択肢Cの売却にも関係します。
購入後、5年を経過していれば
リーマンショックや新種のウィルス、戦争・テロなどがなければ
アメリカのインフレに合わせて住宅価格も上昇していると思いますので
キャピタルゲインは期待出来ます。
上昇タイミングで売却し
売却益を得るのも良いでしょう。
一旦、賃貸としてドル収入 を選択し
賃貸運用などを経て
その数年先に売却益最大化を狙っても良いでしょう。
シミュレーション事例
１年目〜５年目 お子様が滞在先として利用
この間の維持費が
仮に年間500万円とします。
（毎月800ドル×12ヶ月×5年間として）
卒業後、第3者に毎月1800ドルで貸したとします。（仮）
年間収入は$21,600です
物件の維持経費を差し引いて
収入が（ネット収入）年間90万円〜100万円があったとします。
ハワイで賃貸事業をする事で
5年間ドル収入を得られれば
お子様が滞在時に掛かった維持コスト分は
ドル収入により回収出来る計算になります。
これに加えて
10年目までに仮に年平均3％の住宅相場の上昇があったとします。
10年間で30%のキャピタルゲイン（価格上昇分）が得られたとしたら
どうでしょう
1年目〜5年目 維持費出費
6年目〜10年目 維持費回収
11年目 売却 →キャピタルゲインを得る
上記はあくまでも
架空の物件による机上のシミュレーションに過ぎませんが
方向性としては、この様な事が成り立ちます。
実際には物件毎に、価格も違えば、経費も異なります。もちろん賃料も異なりますので
具体的な物件毎に計算をしましょう。
初期投資額を抑える方法
当記事では詳しくケースをお伝え出来ませんが
初期投資額を抑える方法として
物件選び
資金調達
面を組み合わせる事で可能となる場合がございます。
様々な、方法にはそれぞれ、利点もあれば注意点もあります。
どれが一番、お客様毎に合っているのか？
答えを見つけ出すのに、是非、私をご活用頂ければ嬉しいです
マハロ
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ハワイ不動産投資らぼがまとめた、最新ハワイのマーケット情報から手続きの基本や物件選びの基本を網羅した資料をお問い合わせ頂きました方に差し上げております。資料のみのご提供でも構いませんのでお気軽にお問い合わせ下さい
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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也
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