今知っておきたいハワイの不動産市場に起こっている事

2021年4月追記記事

2021年に入り明らかに市場には明るいムードが溢れて居るハワイ不動産マーケットです。
ハワイ州のエスクロー会社の大手「タイトルギャランティーエスクローサービス社」のマーケットレポートでは、2020年にハワイ不動産を買った外国人の割合が発表されてました。

https://www.tghawaii.com/


このデータを見ていると昨年は確かに停滞したハワイの不動産マーケットですが、中でも日本人バイヤーの「様子見」の割合が多い事がわかります。
おそらく周りのハワイ好きの方もみなさま様子見だったので、みんな買ってないと思うのも不思議ではありません。

日本人バイヤーの落ち込みは、約35%ダウンです。
しかし、購入されている方も一定数いるのも事実。

欧米系の人も割合では多少ダウンしてます。
しかし、今では、低金利を背景に不動産投資をする方も戻りつつある状況に見えます。

日本人バイヤーの割合も高い、ワイキキアラモアナエリアは、まだ成約件数や、成約中間価格的には前年割れをしておりますが、オアフ島で一番売れているエリアでもあります。


このデータは、2月にどのエリアが売れたのか?を表す数字で、ワイキキ・アラモアナの件数が突出しているのがわかります。
物件数、バイヤーとも一番多いのがワイキキエリアですので、誰も買っていないという事ではないという点は把握しておくべきでしょう。

回復途上のワイキキエリアですが、ホテル系のコンドミニアムの停滞はどうしても観光客の動向に左右されるので少し回復まで時間がかかりそうですが、私は見る限りでは、居住用に対応できる様なコンドミニアムでは、既にその取引は活発化している点を注目しておくべきでしょう。

このまま回復傾向が続けば、日本人が本格的に戻ってくる頃にはすっかりマーケットは回復している可能性は高く
それであれば、この状況下で一旦検討してみる事は決して悪くはないのではないかと思います。

詳細な情報についてはお気軽にお問い合わせいただければと存じます。

明るい兆しのハワイマーケット!

※以下は2020年11月記事です

11月に入り待ちに待った渡航制限の一部解除のニュースが飛び込んで来て、お問い合わせも前向きな内容に変わって来た今日この頃ですが皆様のハワイ渡航計画は如何でしょうか? 私は来春には何とか行きたいと思ってます。

本日は、ハワイの不動産マーケット動向について当らぼ的観点よりチェックしてみたいと思います。

早速参りましょう!

ハワイ全体のマーケット動向

まずは、ホノルル不動産協会が毎月発表しているハワイ不動産マーケット情報を見てみます。

2020年5月〜10月までの、成約件数と、成約中間価格のデータとなります。
ハワイがロックダウン最中の5月の成約件数は減少しており、経済活動もままならない訳ですので流石に流動性が低下しました。
前年比マイナス50%超の落ち込みですので、大きな影響です。

これは致し方ないですね・・・

ロックダウンが解除後のマーケットを見てみると、6月以降は回復傾向が如実に表れていますね。

中間価格は、全成約の丁度中間値を示している数字となります。
これらのデータはインターネット上に公開されて誰でも見る事が出来ます。

このデータを見る限り、取引価格的には落ち込みはあまり見られないデータとなっています。

ハワイの不動産価格はそれ程落ち込んでいない

と、思われるでしょう。(多くのサイトではこの辺りの数字を元に記事になっているケースがあります)
当サイトでは、もう一つ踏み込んでデータをチェックしてみたいと思います。

エリア毎の動向を調べる

世界的なリゾート地オアフ島と言えども、実際の「リゾート」エリアは島の中では<一部>です。
多くは、ロコ(ハワイに住んでいる人)や、島外の米国人や外国人を含んだ居住用ニーズのあるエリア、そして、一般的なロコに人気のある郊外の居住用エリアが含まれます。

この事から、オアフ島全体のマーケットデータだけで判断するのは正確性を欠くことになります。

・ワイキキ=リゾート
・アラモアナ=一部リゾート&居住用
・郊外=居住用

今回、セレクトした具体的なエリアは以下


郊外=オアフ島西側のEWA(エヴァ)
ダウンタウンとワイキキに挟まれたカカアコ・アラモアナエリア
リゾートエリアのワイキキ

の3種類の異なる各エリアのマーケットデータをチェックしてみましょう。

データは、Hicentral MLSより抽出加工したものです。

【EWA】エリア

まずは、オアフ島の西側のエバというエリアです。
(ポイントだけご覧になりたい方は次のデータから分かるポイントにお進み下さい)

平坦なエリアで比較的新しい物件が建ち並ぶさながらニュータウンといったエリアです。(写真は街並みのイメージです)

【エリアデータ】

データの見方としては、
2020年度のお部屋タイプ毎の成約中間価格と成約件数の比較データとして2019年の成約件数を入れてます。

流動性を見るために販売中物件数の比較として2019年データを入れてみました。
※11月のデータは、11月1日〜11月14日まで

※データから分かるポイント


1)1BEDタイプの流通数は少ない
2)一番流通数が多いタイプは3BEDタイプ
3)全体の流動性がはそれ程低下していない

3BEDタイプは前年比で市場流通数は少なくなっており(売り物件減少)、成約件数は若干減という事ですので、市況としては悪くないと見えます。
2BEDタイプは、3BEDに比べると、流動性の低下が若干見られます。

米国は今とても低金利ですので、米国に住む人からしたら、安い金利でローンを借りられるという追い風が吹いています。
この機に住宅購入に動く人が増えるのは当然です。
こうした居住用エリアでかつ、一次取得者が購入可能な40万ドル〜60万ドルあたりの価格帯の物件が多くあるエリアのマーケットは今後も上昇していく事も考えられますね。

予断ですが、低金利により自宅や投資物件の購入に動く方も増えてますが、「借り換え」の需要が高まっており、銀行の融資部門は非常に忙しいそうです。

【アラモアナ・カカアコ】エリア

お次は、アラモアナセンターがあるアラモアナとお隣のカカアコエリアをまとめて見てみましょう。
アラモアナエリアは、商業、ビジネス、居住エリアが密集するエリアです。

(写真は街並みのイメージです)

【エリアデータ】


このエリアは、殆どがコンドミニアムのデータになります。地元民はもちろんですが日本人含む外国人投資家も多く所有しているエリアですね。

※データから分かるポイント


市場に物件が溢れているという状態ではなく、単に流動性が低下している
という事がデータでは見えます。

低金利を受け、今後は居住用の需要も高まりそうですね。
アラモアナエリアは商業やビジネスが盛んで、一部にはホテルがあり、エリアでもワイキキ寄りになると短期需要向きの物件も含まれるので、細かくエリアや物件単位で見ていくと少しまた異なる動きも見受けられます。詳細は是非お尋ね下さい。

【ワイキキ】エリア

そして最後にワイキキエリアですが、上記2エリアと異なり、リゾートを中心としたエリアです。
海側には素敵なホテル、中心部には魅力的なショップが建ち並びます。

【エリアデータ】


ワイキキエリアは、前述の2エリアと異なり、スタジオユニット〜1ベッドユニットの流通量が大変多い事がわかります。
これは大きな違いです。

年間1000万人を超える旅行客が訪れるハワイ。
その多くはオアフ島のワイキキがステイ先です。ワイキキにはこうした事情から短期滞在者が利用しやすい様な小さめのお部屋が多い事が特徴的です。

しかし・・・旅行客向けの、ビジネス、物件が多い為に、テロや戦争、そして今回のコロナウィルスの様な予想もしない出来事の影響を大きく受けてしまう脆さもあります。

※データから分かるポイント



1)全体的に流動性が大きく低下
2)小さいユニット程影響が大きく出ている
3)流通数はそれ程変動なし

市場に物件がだぶついている状態でもないので、需要<供給 → 全体的な価格下落

という負のスパイラルには落ちてはいません。

世界中から投資が集まるワイキキエリアですが、観光業今大きな影響を受けており、街ゆく人も減り、多くの企業やホテルが閉鎖や休業に追い込まれてしまいました。
観光系の会社ではレイオフも多くあった様で、一時的にワイキキエリアの就業人数も減っているので、エリア内の居住物件にも少なからず影響が出てます。

このエリアでは、暫くは旅行者をターゲットとするような短期賃貸向きの物件の流動性は下がってしまうのは致し方ないでしょう。

更に複雑な?ワイキキエリア

ワイキキエリアを検討されている方には、悩ましいお話なのですが、ワイキキエリアは


★スタジオ〜1BEDの様な小さなサイズの流通量が多い
★居住ニーズ、短期賃貸ニーズ混在
★ホテルコンドミニアムなどの特殊な物件存在

など、他のエリアには無いニーズが混在する特殊なマーケットと言えます。
その為、

エリア
コンドミニアムのタイプ(間取りタイプandホテル・居住・バケレン等)

毎に、異なるマーケットの動きが見られるのです。

ハワ全体のマーケットデータとは異なり、ワイキキエリアは、物件種別毎に動きが異なるという点を是非知って頂きたいのです。

当記事では詳細までは触れませんが、ワイキキエリアでお探しの方は、是非お気軽にお声がけ頂ければより詳細なデータをご説明致します。

最後までお読み頂きましてありがとうございました。

管理人 新井朋也

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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也

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