ハワイの固定資産税について徹底解説！｜ハワイ不動産所有時の税金
毎年掛かる固定資産税｜2月と8月が支払い時期
ハワイの不動産を購入後に様々なお手続きがございますが、所有すると必ず掛かる税金が固定資産税です。
Property Taxと呼ばれる税金です。日本でも不動産を所有していると掛かりますね。
当記事では、ハワイの固定資産税について解説してみたいと思います。
2020年固定資産税レート
固定資産税の税率は、不動産のカテゴリ毎の料率を、評価額に掛け合わせれば算出出来ます。
ハワイ州より2020年の固定資産税の税率変更が発表されました。
新しい税率は以下ですが、注目は、大きく変わったカテゴリがある点です。
Hotel and Resort $12.90 → $13.90 +7.76%UP
Residential $3.50 → 変わらず
Residential A (>$1M) $4.50 → 変わらず
Residential A ($1M<) $9.00 → $10.5 +16.7%UP
レジデンシャルAカテゴリは、通常、日本の皆様が購入されて別荘で利用、または、収益不動産として長期賃貸を行った場合に適用されるカテゴリです。
評価額が$1,000,000を超える様な高額物件の場合は固定資産税の額が上昇した点が大きな注目点です。
税額の計算方法は、例えば、$1,500,000の評価額だった場合、
$1,000,000以下は、$4.5、$1,000,000以上の部分を、$10.5で計算します。
住宅用途と異なる税率
高額物件の税率が変更になりましたが、もう一つ大きく変わったカテゴリが、ホテルアンドリゾートカテゴリです。
このカテゴリは、短期の賃貸を行っている物件や、ホテルなどが建ち並んでいる様な、ワイキキでも海側のエリアがこのカテゴリに当てはまるとイメージしてみて下さい。
例えば、トランプタワーワイキキやリッツカールトンレジデンスワイキキでホテル運用している場合です。
運用の仕方で変わる税率
ホテルコンドミニアムと呼ばれる商業物件、の税率は13.9%ですが、イリカイの様にホテル運営されているお部屋と、居住用のお部屋、または長期賃貸運用されているお部屋が混在している場合もあります。
居住用
ホテル運用
こうした混在した物件を検討する際の注意点としては、運用の違いで固定資産税が異なる点です。
物件検索で、固定資産税の欄を見てみると、同じようなお部屋なのに、税金がかなり異なっている場合があります。
これは、運用の仕方で税率が異なっている事を意味してます。
例えば税率が居住用として使用している物件を購入後、ホテル運用に変えた場合、
短期の賃貸運用を行いますのでカテゴリが変わります。
そして、固定資産税の適用される税率が変更され納税額が上がります。
物件情報に掲載されている税金で収支を計算していた為に、想定していた利回りと異なる結果になってしまう事もありますので注意が必要です。
表示されている税額で収支を組むときには注意が必要です。
＜参考サイト＞
http://www.firstam.com/assets/title/hi/documents/real-property-tax-rates-2015-2016.pdf
https://www.realpropertyhonolulu.com/content/rpadcms/documents/2015/15_rates.pdf
税率が決まるのは6月
税率については毎年6月までに見直しが行われるのですが、変わらない年もあります。
※アメリカの会計年度は、7月〜翌年6月30日までです。
Hotel and Resort $$13.90
Residential $3.50
Residential A (>$1M) $4.50
Residential A ($1M<) $10.5
評価額の決定は通常は10月頃
一方、固定資産評価額の評価額については毎年変更があります。その年の当該物件の取引価格や周辺の取引価格を鑑みて決定されます。
いずれにせよこれから検討される方は
今後も、高所得者向けの不動産については税率は強化される事もあると思っておいた方が良さそうです。
ハワイ固定資産税の支払い時期
支払いは年2回、7月から始まる新年度になると、すぐに固定資産税の請求書が届きます。
7月20日 納付書の送付
8月20日 上半期固定資産税支払い期限
1ヶ月の間で処理をしなければなりませんのでモタモタしていると直ぐに期限到来します。
支払いが記事を過ぎた場合には、遅延金もしっかり付きますので直ぐに対応しておきたい所ですね。
そして下半期分は、
1月20日 納付書の送付
2月20日 下半期固定資産税支払い期限
固定資産税の支払い方法
固定資産税の支払い方法は、小切手やオンラインでクレジットカードやデビッドカードでの支払いが可能です。
【ハワイ州固定資産税オンライン納付手続のページ】
http://www.honolulu.gov/cms-bfs-menu/site-bfs-sitearticles/6418-property-tax-payments.html
下半期分の支払い時期は、日本では丁度確定申告の準備で忙しい方もいらっしゃると思いますが忘れずに処理してしまいましょう。また一括でも支払い出来ますので余裕を持つには1回で済ますのが良いでしょう。
※クレジットカードでは手数料が掛かりますのでご確認下さい。
賃貸運用している場合は・・
ハワイの賃貸管理会社に賃貸管理を委託している場合は、賃料の相殺という方法も採れます。手間や手数料の事を考えるとこの方法が一番簡単かも知れません。
その他、支払い代行サービスなども用意している会社も数多くございます。
ご不明点はお気軽にご相談頂ければと存じます。
固定資産税評価額の不思議
固定資産評価額は、毎年見直しがされますが、表向きは、過去1年間の取引実績や周辺の取引実績を鑑みて決定するという説明ですが、細かくみていると、何故この評価額なの！？という面白いデータも見えます
この項目は、流し見程度でご覧になると宜しいかと存じます。（笑）
データ元：ホノルル州ウェブサイト
http://www.qpublic.net/hi/honolulu/
まずは主要な物件をいくつかチェックです
アラモアナホテルの固定資産評価額遷移
一時バルブの様相を経て今は落ち着いた感のある、安定度抜群のコンドミニアム、アラモアナホテルです。
コナタワーの６階の山側ユニットの例
２０１７年の評価額は $ 155,000
２０１８年の評価額は $ 178,700 約15％もアップしてます
海側は
２０１７年 $ 167,400
２０１８年 $ 209,500 なんと、約25%もアップしてます。
念のためにワイキキタワーも調べてみましょう。
２０階程度のダイヤモンドヘッド側のユニット例です
2017年 $ 189,500
2018年 $ 250,600 こっちは更に！約32%も！
同じコンドミニアム内でも上昇率は、かなり異なりますね
トランプタワーワイキキの固定資産評価額遷移
ワイキキでも一等地に建つ、５つ星ホテルのトランプタワーワイキキはどうでしょう・・
11階のダイヤモンドヘッド側のスタジオユニット
2017年 $ 576,300
2018年 $ 626,000 上昇率は８％・・・
先ほどのフィーバーぶりとは異なり、堅実に上がっているという印象を受けますね。
もう少し見てみましょう。
1BEDのお部屋です。
2017年 $ 976,500
2018年 $ 1,169,600 約19％も・・
やはり建物内でも上がり幅は、かなりばらつきがありそうですね。
イリカイアパートビルディングの固定資産評価額遷移
では、2017年、取引が活発だったコンドミニアムの一つイリカイアパートビルディングも見てみましょう。
16階のシティビュー側
2017年 $ 388,300
2018年 $ 621,800 なんと約60%！！
これはちょっと・・・オーナーとしてはつらい現実ですよね・・・
16階のハーバー側も見てみましょう
2017年 $ 626,100
2018年 $ 711,200 13.6％・・・あれ、それ程上がってませんね。
16階のラグーンサイドも見てみましょう
2017年 $ 528,400
2018年 $ 697,600 こちらは、32%ですね。。。
ハーバー側とラグーン側の価格差があまりないのが気になりますね。。。
実勢価格は結構差があるのに・・
こういう評価額を見ると、不思議感が出てくるのは私だけですかね
では、ワイキキ内でもいくつか見てみましょう。
日本人の方にはあまり知名度が高くないかもしれませんが、そういった物件も比較として見てみましょう。
フォーパドルの固定資産評価額遷移
物件はフォーパドルというコンドミニアムです。
ザリッツカールトンレジデンスの裏手に建つコンドミニアムですね。
16階のユニット
2017年 $ 502,100
2018年 $ 511,500 上がり幅は約2％なんですね・・
ラニケアアットワイキキの固定資産評価額遷移
フォーパドルがこれまでの流れとは違った状況だったので、近くの物件を見てみます。
物件はラニケアアットワイキキです。築浅のすてきな物件です。
16階ユニット
2017年 $ 766,900
2018年 $ 791,800 3.2%・・・これも渋いですね
アイランドコロニーの固定資産評価額遷移
ワイキキでも取引の多いメジャーな物件もチェックですね。
16階ユニット
2017年 $ 110,800
2018年 $ 173,500 56.6%！！わお、イリカイ級の上昇幅ですね！！
振り幅の大きさにびっくりですね。
如何でしたでしょうか？
購入後の最初の年は、慣れない為に手間が掛かりますが、慣れてしまうと意外に簡単にできます。
お手続きには不安は付きものですが、随時サポート致しますので、どんどんご相談下さい。
