ハワイの銀行でドルのローンを借りてハワイに物件を買う
円安の時の送金（ドル転）は避けたい
これだけ円安に振れると、躊躇する人が増えるのは致し方ない所ですが、
だから、買わない方がいいのか？
という事でもないのが
ドルベースではマーケットは今なお、上昇してるという事です。
円ベースでものを考えると、どうしても・・
そこで、ドルを調達出来れば・・
という案が浮かび上がります。
ハワイの現地金融機関からドルを調達するのです！
そんなドル調達事情をお届けします。
日本人がハワイの銀行から借りられるのか？
はい。
借りられます。
もちろん審査がありますので全ての日本人が借りられる訳ではありませんが
返済能力さえあれば
何歳でも借りられるのです。
日本人フレンドリーなハワイですので、
利用しない手はありません。
しかし、どんな条件で貸してくれるのか？
担保と返済能力
お金を貸すには担保と返済能力が重要です。
担保＝ハワイの不動産
初めてハワイに買う場合と、
既存の物件を担保に入れて購入する場合がありますが、
今回は、既存のオーナー様向けのお話です。（ご所有者）
既にご所有されている方でしたら、
相当な返済能力をお持ちだと思いますので、後は、担保力です。
ローンの種類としては不動産担保ローンとなります。
外国人向けの融資が厳しく
以前は、担保力に対して50％程度の融資もありましたが（上限設定あり）
今は、やや条件が厳しくなっており、
所有の不動産の担保力が仮にあったとしても、融資額は、2M（200万ドル）以上は厳しいのです。
例えば、
抵当権のついていない10M相当の家を持っていたとします。
しかし、2Mまでしか融資が出ないのです。。。
これは厳しい・・・
金利は高めだが
しかも、金利は高めです。
よくニュースで、FRBが政策金利を引き上がる話題が出ていますが、この2022年は大きく金利変化が起こりました。
9月の段階でお客様の審査をした際の、実行金利の目安は
5.5％〜6％と言われていたものが
11月には、6％超がスタートラインです。
米国のインフレが今後どの位進むのか？次第でこの金利の評価は変わりますが
今の所、経済面では、米国内の給与も上がっている状況で、
住宅賃料もこの1年大きく上昇しています。
賃料が上がったという事は、住宅価格も上がるのは当然です。
【補足】
借入期間は30年まで
固定金利で借りると、金利目安は6％超となりますが、短期間の固定金利なら安い設定もあります。
ドル転するよりはマシ？
この円安タイミングで円からドルにドル転して物件を買うコストを考えたら、
6％でもドルを借りるのは意味があります。（場合があります）
お客様毎のケースは異なります
有効かどうか？是非ご検討されてみて下さい。
海外に送金する際には、送金手数料の他
円をドルにする手数料が発生します。
例 ；$1＝1円 金融機関によっては、このドル転のレートが大きく異なるのでよく調べましょう。
ドルで借りた場合の返済
ドルを借りると返済はドルになります。
という事は、購入する物件は基本的には、ドル収入を見込める不動産であることが望ましいです。
ある程度、資産に余裕があって
年に一度まとまったお金をハワイに送金出来るならば、返済金については問題ではありません。
が
一般的には、米国側のキャッシュフローは賃料収入で返済が可能である事が良いですね。
ケース1 別荘と新規購入物件を賃貸で回す
過去に現金でハワイに別荘を購入した。（抵当権はついていない状態）
そして残念ながら
コロナ禍でなかなかハワイに行けない。
とはいえ
オーナー様がハワイに行けないとしても、物件の毎月の管理費や維持費は掛かります。
そこで、
当面の間、ハワイの別荘も賃貸に貸し出しておき、別荘を担保に入れて調達したドル資金で、
新たにハワイに物件を購入して、
双方の物件のドル収入からローン返済をするという事も成り立ちます。（場合があります）
このケースは
手持ちの持ち出しなく、（追加で払わなくても良い）ドル資産を形成出来る可能性があります。
ケース2 ゆるやかに米国ドル資産を増やす（長期目線）
今のハワイの別荘は他人に貸したくないが、
円からドル資産への分散投資をしたい。
という事であれば、
ハワイの別荘を担保に、ハワイの銀行から借入を起こし
ドル資金を使って、（100％ローン）物件を買うという選択肢です。
別荘は自身で利用
新たな購入物件は収益用
この時は、恐らく、手出しが発生しますが、元々別荘の維持の為に、定期的に海外送金していた事を考えると、
毎回余裕持って送金しておけば良いでしょう。
ケース3 頭金を入れて借入割合を減らす
米国側のキャッシュフローを考慮し、
追加で頭金（ドル）を入れるというのも手です。
例えば
1M程度の担保物件を所有していて
30万ドル程度借り入れをしたとします。
頭金として、20万ドル〜30万ドルを追加すると物件のローン借入割合は50％程度です。
この借入バランスであれば、
返済期間と金利次第では、
キャッシュフローをプラスで回せるでしょう。
キャッシュフローがプラスで回るのならば、
5年〜10年と長期であれば有るほど、融資元金も少し減っていて
かつ、住宅相場が上昇していれば・・・売却益も狙えます。
アメリカ人の借入も鈍化したからこそ？
金利が6％を超えた事で、明らかに米国人の「借入相談」が減ったとローンの担当者が言ってました。
ローンの窓口は随分と暇そうになった・・・と言われています。
アメリカ人が借りる件数が減少 ⇒ 経営悪化・・・
こうなると、今後は、
貸したい銀行
借りたい日本人
このニーズ同士ならマッチング率が高まりそうです。
まさに、Win-Winの関係が生まれそうではないでしょうか？
と、ややセールストークみたいですが
銀行の担当者も、「もしかしたらそうなるかも」という発言もしていました。
常に最新にアップデート
ローンのお話は毎月の様に状況が変化します。
よって、先月検討していた人も今月は条件が変わっている事もありますので
ご興味ある方は、改めて情報を集めることをお勧め致します。
お気軽に相談下さい
日本に居ながらで、資金調達の相談をされたい方は、まずは私にお気軽にお声がけ下さい。
一通りの最新事情のご説明をします。
さらに具体的にご興味が沸けば、ハワイの金融機関で事前の審査に進むと良いと思います。
マハロ
ハワイ不動産のキホン！が詰まった資料をプレゼント
ハワイ不動産投資らぼがまとめた、最新ハワイのマーケット情報から手続きの基本や物件選びの基本を網羅した資料をお問い合わせ頂きました方に差し上げております。資料のみのご提供でも構いませんのでお気軽にお問い合わせ下さい
https://guide.hale-hawaii.com/
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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也
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