ハワイの借地権物件は日本と違う？！？借地権のメリットデメリットとは？
知っておくべきハワイ不動産の借地権のメリットデメリット
あれこれ考えながらするハワイの物件探しって楽しいですよね！？
インターネット上のハワイ関連のウェブサイトで物件検索していると、たまに
「おっ・・この物件とても安い！」
という物件情報を見かけませんか？
しかし、その物件情報をよく見ると・・・
LH（Leese Hold）借地権と書かれてる事が大半だと思います。
リースホールド？ 借地権？
ハワイの借地権の場合は借地期間が終了すると、基本的には返還とされているので、仮に借地権が更新出来ない場合は手放すしかありません。
※契約書上は基本的には返還と書かれている。
※多くの借地権物件では土地オーナー様からの権利の買取交渉などを行っている。
一方、借地権が更新になる場合があったとしても、その更新費用については地主（オーナー）次第となります。
更新後の地代についても、その時々の経済状況によって決められます。
通常は、以前の地代よりも上昇する事が大半です。
コンドミニアムによっては、その地代の上昇割合が既に決められているケースもございますので、そうした情報は購入時にしっかり確認をする必要がございます。
いずれにせよ、ハワイの場合は
オーナー強し！と言えます。
そんな先の分からない、借地権の物件を買うメリットなんてあるの？？
と思われる方もいらっしゃると思います。
借地権のメリットとは？
では、メリットは無いのか？・・・
もちろん、あります！
借地権は、物件価格が所有権物件に比べると安いのが最大のメリットです。
これは日本の借地権のケースと同じ相場傾向があります。（借地権詳細は異なりますが、日本の定期借地権に近い考えです。）
「購入費用を安く済ませられる」という点はメリットですので、ハワイ滞在を期間限定良いので、「別荘を所有する投資費用を抑えたい」という人には向いていると言えます。
所有権に比べて安く購入出来た分の差分費用を、ランニングコストや滞在費用に充てられる事になります。
例えば、借りるよりはトータルで安く済むのであれば、こういう選択肢も良いのではないでしょうか？
借地権と所有権の価格差は？？
では、所有権に比べてどの位安く購入する事が出来るのでしょうか？ 事例をみてみましょう。
例えば ワイキキのアラワイ運河沿いに建つコンドミニアム ハワイアンモナークの例です。
長期滞在者やバケーションレンタルでは人気の高いコンドミニアムです。ワイキキの大通りからは奥まっているので、それほど喧騒さを感じないので、ゆったり過ごす事が可能です。
物件情報は本日現在の情報ですので、物件は成約になっている場合がございます。
#2909 借地権 $310,000
面積：532sqft
間取り：1BED
管理費：$685（月あたり）
地代：$325.47（月あたり） ※借地期限2054年
固定資産税：$461（月あたり）
リスティング会社：Lei Hawaii Realty Inc.
https://propertysearch.hicentral.com/HBR/ForSale/?/202000699
※土地を購入する場合、$141,027で購入する事も可能な物件です。
#3202 所有権 $465,000
面積：532sqft
間取り：1BED
管理費：$716（月あたり）
固定資産税：$491（月あたり）
リスティング会社：True Real Estate Hawaii LLC
https://propertysearch.hicentral.com/HBR/ForSale/?/202011265
比較した物件の価格差は、$155,000 です。
#2909の物件は、土地権利を購入する事が出来ますが、土地権利が、$141,027ですので、大凡、所有権と借地権との価格差は、土地代金の差であるとも言えます。
この価格差をどうみるか？が借地権でも意味があるか無いか？に分かれます。
もしもこの様な物件を賃貸で借りる場合の相場は、 1,800ドル〜2,000ドル位の間が現在の相場の様です。
（※２０１９年２月成約 #3303 $1800での実績あり。Hicentral MLSより）
仮に、１８００ドルの賃料を5年間支払ったとすると、$108,000となります。
地代が５年間で、約1630ドル位ですので、短期間の使用を想定しているならば、総投資額を抑える事も理論的には可能です。
アイランドコロニーの借地権事情
もう一つ事例を挙げてみます。アイランドコロニーという物件です。この物件の借地権は他の一般的な借地権物件と異なる点があります。
借地期間は2044年までですが、借地権者は、AOAO（管理組合）で、全くの第3者ではない点が特徴的です。
一般的なコンドミニアムでは、土地権利の売出しは定期的にあるわけでもありませんし、全くないコンドミニアムもあります。
その様なコンドミニアムと違って、アイランドコロニーは土地を買う機会があるレアな物件と言えます。
現在の土地権利価格は$60,801ですが、この価格は数年前に比べると価格上昇しております。
土地権利も、経済状況に応じて変動するので、購入後、いつか買おうと思ってたらその時に価格が変更になっているという事もありえます。
買い時は、資産状況や、価格動向で検討すると良いでしょう。
残存期間に注意
さて、借地権物件の注意点としては、将来売れるのか？という心配があります。
借地権の残存期間が長ければ、あまり心配する必要もありませんが、残りの期間が短い物件には注意が必要です。
残存期間が短い場合には、期限到来時の状況が読めないので、買い手も判断が付かずに、値段か付きづらい状況にもなり得ます。
物件毎に状況が異なりますので、一概に「借地権物件は将来売れない」という事でもないのです。
私は借地権自体については勧めるも勧めないもありませんが、メリットとして享受出来るお客様がいらっしゃるのも事実です。
ローンの利用は出来るのか？
ハワイの金融機関によっては、残存期間からマイナス5年の期間でローンを組むことが可能です。
例えば、残り30年期間があれば、25年ローンの利用が可能という事です。
場合によってはこの様な借り入れにもメリットが出てくる方もいらっしゃると思います。
借地権はこんな人におすすめとなる事も
・使用（所有）する期間が決まっている
・取得費を安くしたい
・短期間の収益性を高めたい
上記条件を重視される方は、借地権も選択肢の一つとしては入れても良いのではないでしょうか
老後に、ハワイで長期滞在を楽しみたいという方で、移住の様にずっとではなく、5年や10年間と決まっていて、かつ取得コストを抑えたいという方には、所有権に比べてコストを抑えることが出来るので利点があります。
また、実際の例ですが、日本企業がハワイに進出した際に、社員用の社宅を賃貸で用意するよりは、借地権の物件を購入した方が安く済むという理由で購入されたケースもございます。
少なくともこの様な物件にもメリットデメリットがあることを知って頂き、幅広い目でハワイ不動産を比較して頂ければ嬉しいです。
最後までお読み頂きましてありがとうございました。
マハロ！
編集：ハワイ不動産投資らぼ 管理人 新井
※不動産投資については、投資リスク等があり、必ずしも利益等を保証するものではありません。
