ハワイで1棟アパートを狙う｜最新物件情報から傾向を紹介
ハワイの一棟アパート投資事情
日本国内では新築・中古問わず、1棟アパート投資は高所得サラリーマンを中心に比較的多く行われている投資です。
日本では流通数する物件数も多く、また金融機関から融資を組みやすいのが特徴です。
私も国内で中古1棟アパート投資をやってますが、ローンを目一杯利用出来る点は助かります。
こうした新築中古のアパート投資は、主に、
所得税の節税対策
法人税の節税
収益
相続税の節税対策
など税対策・資産形成
にマッチする万能な不動産投資です。
ハワイで1棟アパート投資について紹介して参ります
ハワイの物件の探し方に困った
物件探し方の基本は、Ｗｅｂ検索となりますが、ホノルル不動産協会のウェブサイトでは、物件の探し方がクセがあります。
https://www.hicentral.com/
少し難しくて、まずは、エリアを指定して次に物件種別を選んでいく流れなのですが、使える検索条件が
Multi Family
しか指定が出来ません。。
本来は PROPERTY TYPES には
Multi Family
Apartment
Duplex
Fourplex
複数のタイプがある筈なのですが、
検索の際に指定出来ないので困った事になります。
一般的なサイトで探してみる
大手の有名所のZillowというポータルサイトでもチェックしてみました。
Ziilowでは検索条件に、マルチファミリーとアパートの指定こそ出来ますが検索してみると、どうも、、、
流通している物件を全てカバーしている訳では無さそうで、掲載されている物件数が少ないです。
となると、
頼みは、
ハワイの不動産エージェントに頼んで探して貰うという方法になりそうです。
ハワイの1棟アパート情報についてもお気軽にお問い合わせ下さい。
お問い合わせ
ハワイのアパート物件事例
という事で、最初に戻ってハワイのデータベースを一つ一つチェックしていく事にしましょう。
ハワイの一棟アパート売り物件情報
当記事の情報は、情報は2022/03/06現在にホノルル不動産協会のデータベースに掲載されている情報です。
*情報は2022/03/06現在
Unitという項目が部屋の数を示しております
Parkは駐車場です
どのエリアにアパートの売り物件が多いのか
データベースを見てみると、アパートの売り情報が掲載されているエリアを地図で見てみると
赤い丸のエリアに多く見かけられました。
ホノルル市内が一番物件数が多く
カイルア
ミリラニ
などにもチラホラと物件があります。
やはり、人口の最も多いホノルル市内の方が物件が探しやすそうですね。
ワイキキ周辺の物件情報
まずは、ワイキキエリアから物件をセレクトしてみました。
この以下のアパートはワイキキの西側エリアにあります。
観光でフラッと歩く場所ではありませんが、地元人たちの居住エリアになります。
比較的静かな環境ですね。
ぱっと見【一軒家】にも見えますが、
建物は平屋建ての中に、3BEDと1BEDの2部屋が入っているタイプになります。
価格：＄1,690,000
築年：1937年
土地面積：4,000sf
Office: Hawaii Sky Realty
年間想定収入が48,000ドルで、
想定表面利回りは2.8％
で厳しい数字ですね。
室内状況
室内内部は手がしっかり入っていて良さそうです。
なかなか素敵なお部屋ですね。
収益性は低いとは言え、ワイキキに土地を持てるというのは人によっては大きな魅力かも知れません。
収益物件として冷静に見ると、
表面利回りで2.85％という数字はやや厳しいと言わざるを得ません。。。
ワイキキ周辺エリアをチェック
ワイキキからクルマで数分の場所。住宅地が広がっているのがマッカリーです。
閑静な住宅地でワイキキ・アラモアナ・ハワイ大学方面への通勤が便利な為に住宅地としては人気のエリアです。
この物件は合計11部屋のアパートです。
価格：$4,300,000
築年：1970年築
土地：7,200sf
間取り：1BED 6部屋 2BED 5部屋＝11部屋
駐車場：12台分
Office: Commercial Inv. Strategies
年間想定収入が$179,400
表面利回りは4.17%です。
書かれている情報が正しいかどうかは分かりませんが
Ttl Ann Inc: $179,400
Ann Oper Exp: $34,789
Net Ann Inc: $144,611
このデータが本当だとしたら、ネット利回りは、3.36% となります。
ワイキキよりは少し数字は良さそうです。
数字のポイント
こうした数字を見るうえでポイントは
米国はインフレもあり賃料は年々上昇傾向にあります。
＜今後も＞上昇があるとするなら、現状の収益性は厳しくとも将来は良くなる可能性はあります。
米国での投資を検討する場合、この数年先も考えて検討するのが良いでしょう。
ワイキキのベッドタウン的なマノアの物件事例
続いては、ワイキキから少し離れたマノアというエリアをチェックしてみましょう。
マノアと言えば、マノア渓谷が有名で、観光で訪れた方も多いでしょう。
滝まで登るとそこは、マイナスイオンがたっぷりで涼しくて気持ちのいい場所です。
ビーチサンダルで行かない方が良いくらいの道が途中にあります。
お気をつけて。
このマノア渓谷に向かう途中に良い雰囲気の住宅地が広がっているのですがその周辺がマノアと呼ばれるエリアです。
おしゃれなマノアのパート事例
この物件はぱっと見とても綺麗だなと思ったら、2019年に改装されていました。これは素敵ですね。
価格：$2,380,000
築年：1989年築(2019年改修）
土地：6634sf
間取り：3BED 2部屋 スタジオ1部屋 ＝合計3部屋
Office: Koam Realty
2019年に改修されておりますので写真の通り、お部屋の状態は良さそうです。
年間想定収入 $93,000
表面利回りは3.9％
掲載情報ではネット収入が$79,000ですので、想定ネット利回りは3.3％となります。
まずまずと言った所でしょう。
補足
The sale includes 2 separate TMK , 1-2-9-016-007-0001 & 0002.
3 bed 2 bath unit upstairs and 3 bed 3 bath downstairs. Main house was completed remodeled in 2019 with new kitchen cabinet, counter, bathroom, carpet, windows, blinds, and appliances. New landscaping and trellis were upgraded in 2020. Sale is subject to tenants’ lease.
カイルアエリアの一棟アパート物件事例
ワイキキ・ダウンタウンの通勤圏であり、カイルアビーチは観光地としても有名な場所です。
ワイキキよりもカイルア！という人も多くいますね。
そんなカイルアエリアから１件紹介です
カイルアの6部屋アパート
価格：$2,950,000
築年：1956年（2019年改修）
土地：13,523sf
間取り：2bed 6部屋
Office: Five Star Realty, Inc.
年間想定収入 $353,009
表面利回り 11.9％
掲載情報のネット収入が$175,618となっておりますので、想定ネット利回りは5.9％となります。
ワイキキ周辺エリアに比べると高い数字ですね。
補足
INVESTMENT OPPORTUNITY! 3 upgraded duplexes! 6 total units! All units have 2 bed/1 bath.
Including upgraded electrical, plumbing, flooring, kitchen countertops and cabinets.
Located on a spacious 13,000+ sq. ft. lot with ample parking stalls. Enjoy the gorgeous mountain view on the outskirts of Kailua town.
Located conveniently near Wholefoods, Foodland, Target and more! City and County of Honolulu previously approved to potentially build a total of 12 units in 2017.
ワイパフエリアの一棟アパート物件事例
最後に、ワイパフというエリアです。
これだけでは聞き馴染みがないと思いますが、ワイキキからは西側にH1のハワイウェイで向かい途中からH2でノースショアに北上する分岐点あたりです。
このエリアは、軍関係、ダウンタウン、空港への通勤通学に便利なエリアですね。
表面利回りは高そうな8部屋アパート
価格：$1,495,000
築年：1961年
土地：8,541sf
間取り：2bed 8部屋
駐車場 12台
Office: Sakoda Realty, LLC
年間想定収入 $115,200
想定表面利回り 7.7%
この物件の詳細の経費が書かれていないので想定のネット収支は不明ですが、ワイキキよりは高い収益性にはなろうかと想像できます。
ハワイの一棟アパートの傾向として
今回はワイキキ周辺、カイルア、ワイパフの3エリアのみですが、傾向としては、ワイキキ中心地は物件の価格も高く収益性は低い傾向が出てますが郊外にいくと利回りが高い物件もありそうです。
この事から、戸建てや、タウンハウスでの投資ではここまで高い利回りは期待できませんが１棟アパートならば狙う事ができます。
もちろん戸建てやタウンハウスの様に、１戸、または１区分だけの管理ではなく、複数戸の賃貸運営となりますので修繕対応など頻度が多く発生しますので、実際の利回り等については出ている数字だけで判断すべきものではありません。
日本法人名義でアパート投資をした際の節税効果は？
日本法人で、ハワイにアパート投資を行い、減価償却の加速度償却による高い税効果が見込めるのか？
という点については、
今回ご紹介した物件はすべて、建物比率は低い傾向です。丁寧に探せば建物比率の高い物件にも出会えるかも知れませんので、お探しの方は、私が丁寧に探してみますのでお声がけ下さい。
ただ、前提としては、減価償却で大きな事業収益の赤字をアパートで作るというのは簡単にいかなそうです。
となると、狙いとしてはドル資産形成、収益物件という事になります。
5年～10年保有して置きつつ、いいタイミングでの売却でキャピタルゲインを狙うというのが投資戦略となりそうですね。
一棟アパートリノベーション作戦
当記事で紹介したのは、一般市場に流通しているアパートですが、建物の各お部屋の程度が悪い物件を安く購入して、リノベーションを施して、新たなテナントに高く借りて貰うという方法も可能です。しかし、この方法は、かなりの玄人向きです。
まず、出回っていない様な物件を安く仕入れる事が前提です。
物件情報ルートは現地にいながらにして、人づてに、や、通りかかったボロアパートのオーナーと直接交渉という感じになります。
よって、たまたま出たらという感じになります。
こうしたリノベーション物件を専門に手掛けている現地不動産会社がありますので、仕上がった物件を購入という方法はあります。
いずれにせよ、
ハワイには様々な投資物件がありますので、まずはお気軽にご相談ください。
マハロ
※掲載されている情報は、ホノルル不動産協会 Hicentral MLSに掲載されている情報であり
その正確性が保証されておりません。ご不明点詳細についてはお気軽にお問い合わせ下さい。
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ハワイ不動産投資らぼがまとめた、最新ハワイのマーケット情報から手続きの基本や物件選びの基本を網羅した資料をお問い合わせ頂きました方に差し上げております。資料のみのご提供でも構いませんのでお気軽にお問い合わせ下さい
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ハワイ不動産投資らぼ 管理人新井朋也
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