ザパークオンケアモクの1ベッド物件を徹底検証
買いやすい1ベッドタイプを検証する
現在販売中のハワイ新築コンドミニアムはいくつかありますが、その中でも
価格帯的に注目をあつめるのは、ザパークオンケアモクというコンドミニアムです。
ハワイのオーシャンフロントロケーションではありませんが
アラモアナの街中に建つ為に利便性が際立つ地元型です。
※撮影2022年9月
手前に見える低い建物がウォールマートです。
物件の詳細は別途記事にしておりますのでそちらをご覧頂ければと存じます。
当記事では、価格的にも魅力的で広さも手頃な1ベッド物件について検証してみたいと思います。
ツインタワー型
ザパークオンケアモクは2つの棟から成り立ち
山側の棟は、リオナタワー、海側をライフクロフトタワーと呼ばれます。
名前の由来は
リオナ通りと、ライクロフト通りに近い側の棟をそれぞれ通り名にちなんで付けられています。
リオナタワーフロアプラン
リオナタワーの1ベッドはダイヤモンドヘッド側に3タイプ設定されています。
販売はリオナタワーから始まりました。
戸数が多いコンドミニアムとはいえ在庫はもう残り僅かです。
なお人気の高い、STUDIOユニットは完売です。
1ベッドユニットも数戸残っている程度です。
現在販売中の中で、24階の＃03タイプを取り上げてみます。
面積は約48.6平米（501sf）です。
管理費の目安は、406ドル程／月 です。
24階眺望イメージ
シティービューという眺望になりそうですね。
24階なので開放感はあります。
だいたい、次の写真の位置になります。
24階／44階 ですが、写真が意外に下の階にみえるのは
プールがある階が13階だからですね。
眺めは良いと思います。
価格は、67万ドルで、駐車場は1台付き。
SF単価は、1,337.32ドルです。
この単価は、ワードビレッジアアリイやコウラなどに比べると安いと言えます。
https://hawaii.tokyo/wardvillage_aalii_condo_check/
使い方
ハワイ滞在中の別荘として使うのは
利便性が高く、共有施設も必要充分なものが揃っているので、満足度も高いと思います。
今はそれ程使わないけど、将来使いたい、または
このご時世、ドルを稼げる箱を持っておきたい。
という方は、賃貸運営をする事が前提となります。
次の項で、貸した場合の収支を検証してみたいと思います。
賃料相場目安
近隣の近い条件の物件で比較してみましょう。
少しアラモアナセンター寄りにあるアズールアラモアナという物件が近いでしょう。
募集中ユニット事例
2023/01/15現在募集中のユニットが以下
29階の1ベッドタイプが、2950ドル／月です。
https://propertysearch.hicentral.com/HBR/ForRent/?/202225292
※情報MLSより。本日（2023/01/15）現在
※成約となっている場合がございます。
649sf で2950ドル／月ですから
1SFあたり単価は、4.54ドル／月です。
海が見える素敵なお部屋ですね。
このお部屋が基準となります。
ザパークオンケアモクの今回比較するお部屋は、501SFですので、単純に、単価を掛けてみましょう
501SF×4.54ドル＝2,274ドル
あくまでも参考となりますが目安が見えて来ましたね。
いくらの賃料が妥当か
ザパークオンケアモク 24階1ベッド
と
アズールアラモアナ 29階1ベッドを比較してみましょう。
劣る点
アズールアラモアナと比べると海から少し離れている事
29階に比べてやや低い階層
やや狭い
良い点
ダイヤモンドヘッド側である事
共有部分が広い
共有分の充実度が高い
商業複合施設型
良い点も劣る点もありますが、それ程、アズールアラモアナに比べて
単価が下がるとも思えません。
前項で出て来た目安の
501SF×4.54ドル＝2,274ドル
こちらを用いてみます。
ここでは、更に厳しめの数字
2,200ドルで計算してみましょう。
1SF=4.39ドル
簡易収支シミュレーション
賃料：2,200ドル／月（26,400ドル／年）
賃貸管理委託費用：220ドル／月（2,640ドル／年）
管理費：406ドル／月（4,872ドル／年）
火災保険：500ドル／年（暫定）
固定遺産税：2340ドル／年（暫定）
火災保険と、固定資産税は暫定でいれておきます。
収支目安：16,048ドル／年間
物件価格が67万ドルであれば、
実質利回りは、2.39％が目安となります。
この賃料設定でも、利回り的には、ハワイとしては一般的な数字になっている点は注目です。
とは言え、この他、GET税や申告費用など、ありますので、それらを想定しておく必要があります。
今後の経済情勢で変わる事も
今回用いた賃料単価から算出した賃料は今の水準です。
今後
米国のインフレが進めば、もちろん賃料は上がりますが
管理費も上がるかも・・・知れません。
いずれにせよ、収支プランニングは余裕を持って計算しておきましょう。
この事から、ザパークオンケアモクの1ベッドは、収支的にみても、妥当な値付けになっていると思いますし
何よりも素敵な物件だと思います。
ライクロフトタワー
今回ご紹介したリオナタワーともう一つ、ライクロフトタワーが海寄りに建ちます。
ライクロフトタワーは、リオナタワーの後に販売開始となりましたので、在庫的は
まだまだ選べるユニットも多いのが利点。
と言っても、ライクロフトタワーで60万ドル台の在庫は僅かですので
すぐにお問い合わせ下さい。
また、ライクロフトタワーはリオナタワーより、販売時期がずれた事で
若干ですが価格設定が高くなっている様です。
その事からもリオナタワーで良いお部屋があるなら、
まずはそちらを検討されてみるのも良いでしょう。
2棟同時完成も
リオナタワーの販売好調を受けて、ライクロフトタワーも前倒しで販売がされました。
また、建築も既に入っており、今の段階だと2棟同時完成も・・と販売元の説明がありました。
完成時期としては、
2025年を予定しております。
ショールーム内覧予約承り中です
2023年の為替、完成時期の為替は、どうなるか分かりませんが
ハワイで
維持費負担の少ない
利便性が良く
共有設備が充実した物件
を持っておきたいという人は是非
現地ショールームをご覧になってみる事をおすすめします。
ショールーム予約制となりますので、ご興味ある方はお気軽にご連絡下さい。
