※当記事は2026年11月9日時点のMLS売り出し情報にもとづいています
アロハ！
コオリナの夕方。
ラグーンの水面が、金色に溶けていく時間です。
その入り口に、カイラニ（Kai Lani）という低層のタウンハウス群があります。
ゲートの前に立つと、まず空気が変わります。
今回は、その一角に出ている#16C。
2ベッド2バス、1,244 sqft（約116㎡）、$1,300,000（約2億540万円）。
先に結論を書きます。
この部屋の価値は、利回りの数字だけでは測れません。
では、何で測るのか。
写真を見ながら、掘っていきます。
まず、数字を全部出します
| 所在地 | 92-1001 Aliinui Dr #16C, Kapolei 96707 |
| MLS番号 | 202610057 |
| 売出価格 | $1,300,000（約2億540万円） |
| 間取り | 2ベッド 2バス／上下2階の上階・角部屋 |
| 室内面積 | 1,244 sqft（約116㎡）＋ラナイ98 sqft |
| 駐車 | ガレージ1台＋指定スペース1台 |
| 築年 | 2003年（築23年） |
| 家具 | フル家具付き（Furnished: Full） |
| 管理費（月額合計） | $1,453（約22万9,600円） |
| 固定資産税（月額） | $496（約7万8,400円） |
| 課税評価額 | $1,191,200（建物$1,055,700／土地$135,500） |
| オーナー居住率 | 52% |
| 最低賃貸期間 | 30日から（MLS掲載文） |
| リスティング会社 | Family Hawaii Realty |
空から見ると、この場所の性格がわかる
オアフ島の西端、カポレイのさらに西。
ワイキキから車で西へ、フリーウェイを走って40分ほどの海岸線です。
コオリナは642エーカーの計画リゾート。
ラグーンが並び、その内側にアウラニ・ディズニー・リゾート＆スパ、フォーシーズンズ・リゾート・オアフ・アット・コオリナ、マリオット・コオリナ・ビーチクラブなどの大型リゾートが集まっています。
ワイキキとの違いは、街がないことです。
コンビニも、雑居ビルも、看板もない。
あるのは、芝と、椰子と、海。
だから、静かです。
この静けさが、そのまま資産価値になっています。
共用部は、ホテルと見間違える
カイラニの居住者用プール。
ここが、管理費$1,453の中身です。滞在中自由に使うことが出来ます
KaiLaniはゲートコミュニティで24時間セキュリティ。安心のエリアに、プール、テニスコート、BBQ、そしてコオリナ・ビーチ＆スポーツクラブの利用権もついている
管理費は、この暮らしの値段です。
門を入ると、別世界になる
角部屋ユニットの為に
両面から光が入る。
隣と壁を共有する面が少ない。
この2点だけで、居住感はかなり変わります。
玄関を入ると2階へ続く階段が・・
この天井の高さが、この部屋の主役
階段を抜けるとそこには開放感溢れる空間が広がります
天井が高い。
そして、奥のガラス戸の向こうに海がある。
面積：1,244 sqft。
ハワイでも、2ベッドとしては、広い部類です。
そして家具・リネン・キッチン用品まで込み。
この手の物件で最初に効くのは、実はここ。
家具を揃える手間と費用が、丸ごと省けます。
キッチンは、広さより「動線」
収納が多い。
これは、長期滞在では効きます。
30日、60日と人が入れ替わるなら、収納出来る場所の量がそのまま使いやすさになります。
寝室は2つ。使い方が分かれる
主寝室と客寝室。
両方にオーナーこだわりの造作家具がついています
水回りは、状態がすべて
水回りの綺麗さでお部屋の印象って変わりますよね
丁寧に管理された室内は大変綺麗な状態を保っています
短期賃貸運用として運用されていたので、必要なものは全て揃っています
この部屋の値段は、この景色についています
朝はコーヒーを片手に海を眺め、夕方には刻々と色を変える空を眺める。
ここに、いくらの値段をつけるか。
それが、この物件のすべてです。
収支はどうなるのか・・
ここは、正直に計算します。
当該物件の想定賃料は月$3,800〜3,900。
真ん中を取って$3,850で計算してみます
| 項目 | 月額 | 年額 |
|---|---|---|
| 賃料収入 | $3,850 | $46,200 |
| 管理費 | −$1,453 | −$17,436 |
| 固定資産税 | −$496 | −$5,952 |
| 手残り | $1,901 | $22,812 |
表面利回りは3.55%。
管理費と税を引いたあとは1.75%。
年間の手残りは$22,812（約360万円）。
月にすると約30万円。
決して、利回りが良い物件とは言いません
ここが深い！月$1,453の管理費は、何を買っているのか
内訳はこうです。
- アソシエーション費 $95
- メンテナンス費 $873.94
- その他 $484
そして含まれるものが、ケーブルTV、インターネット、下水、水道。
一見すると高いと思われがちな管理費ですが、この中にはこのリゾートを快適に過ごす費用が含まれます
$1,453でコオリナリゾートの暮らしが約束されているのです
少し高めの固定資産税だが・・
ホノルル市の税率（2026年7月〜2027年6月）は、居住用が$3.50。投資用・長期賃貸のResidential Aは$4.00（最初の$1,000,000まで）、それを超える部分が$11.40（いずれも$1,000あたり）。
この物件の課税評価額は$1,191,200。
Residential Aで計算すると年$6,180（月$515）、居住用なら年$4,169（月$347）。
当該ユニットは「これまでは短期賃貸に使っていたため税区分は高い区分になっている。長期賃貸に切り替えれば居住用レートの適用が可能で、その評価は毎年10月、そして税額の反映は翌期以降になる」。
仮に居住用（$3.50）が適用されれば、税額は年$4,169。
いまと比べて年$1,783（約28万円）下がります。
月にして$149。
年間の手残り$22,812に対して、7.8%の改善。
目先の収支は悪いが、長い目で見ると悪くはない。でも、利回りが劇的に変わる話ではありません。
なお、区分の変更には「実際に長期賃貸として運用していること」が前提になります。
空室のまま申請しても通る話ではない、と理解しておくのが安全です。
適用時期・区分・必要書類は、ホノルル市の評価課と、日米の税務に詳しい専門家にご確認ください。
圧倒的な建物比率88.6%！
ここが、この物件のいちばん面白いところです。
日本法人が海外の中古建物を事業に用いると日本の不動産と同様に、建物部分を減価償却できます。
だから建物の割合が高いほど、経費を多く落とせる。
この物件の建物比率は約88.6%。
固定資産税の評価額は、建物 $1,055,700 ÷ 総額 $1,191,200 ＝ 88.6%。
この数字を当てはめると
売買価格$1,300,000 × 88.6% ＝ 約$1,152,000（約1億8,200万円）。
これが減価償却費となります
| 建物部分 | 約$1,152,000（約1億8,200万円） |
| 耐用年数 | 4年 |
| 1年あたりの減価償却費 | 約$288,000（約4,550万円） |
年間約4,550万円の経費。
これが4年間続きます。
「年間の手残りは約360万円なのに、事業の経費が4,550万円」
そう。
減価償却は、帳簿上の経費です。
現金が出ていくわけではない名目上の経費となります
そして、他の法人所得と相殺できる。
ここが、この物件の別の魅力となるのです
※当記事の計算は、課税評価額の比率を用いた機械的な試算です。
実際の按分は、税理士の判断になります。
30日ルールと、ゾーニング
「30 days minimum rental」
30日以上の滞在なら貸せる、という意味です。
コオリナリゾートは、その名のとおりリゾートエリアで、30日単位での需要も高いのです
借り手は、ワーケーション。
長期滞在の家族。
移住準備のリモートワーク。
治療のための滞在。
など、需要があります。
仮に、月$3,800とすると、1泊$127に相当します。
周辺のコオリナのホテル相場からすれば、相当安い滞在費用になるでしょう
だからこうした短期賃貸需要があるのです
「いいテナントが付く」は、どこまで言えるのか
このコオリナエリアに住む人の所得水準が高いと言われます
ZIP 96707
世帯所得中央値は $119,940。
コオリナCDPは $132,636。
ハワイ州全体は $105,013（2025年ACS）。
州の中央値より、2割以上高い。
これは事実です。
そして、ここカイラニのオーナー居住率は52%。
半分以上が、自宅として住んでいる。
賃貸目的だけの建物ではない、ということです。
コミュニティの安定性を示す数字としては、素直に良いと思います。
それでも「持っておく」という選択
見方を変えます。
この物件は、現金（ドル）を生む機械とまでは言えません
ドル建ての実物資産を、使える形で持つための器です。
使える、というのは、文字どおり。
自分が2週間泊まる。
家族が来る。
友人を招く。
使わない月は、30日単位で貸す。
この「使える」に、いくらの価値があるか。
それは数字になりません。
ならないから、利回り比較の土俵に乗らない。
そして、法人の目線では別の話が見えてきます。
年間4,550万円の減価償却。
4年間で、約1億8,200万円を経費に落とす。
利益が出ている法人なら、この効果は利回り1.75%を覆します。
だから、この物件の買い手は「利回りを比べる人」ではなく
「法人の税負担を、実物資産に付け替えたい人」に向いているとも言えます
基本情報
アクセス
ホノルル国際空港から車で約30分。
ワイキキからは約40分。
買い物
カポレイのカ・マカナ・アリイまで車で約10分。
スーパー、レストラン、映画館が揃います。
コオリナ・センターにもレストランとショップがあります。
年間コスト（概算）
管理費 $17,436＋固定資産税 $5,952＝$23,388（約370万円）。
これに保険、管理手数料、修繕が加わります。
最後に
1つ。コオリナという立地は、供給が増えない。
642エーカーの計画リゾート。ラグーンに面した低層タウンの一室は、数が限られています。
2つ。建物比率88.6%は、法人には効く。
4年で約1億8,200万円の減価償却。これは他の所得と相殺できます。
3つ。使える資産であること。
貸さない月は、自分が使える。ハワイに家を持つ、という体験そのものが付いてくる。
ハワイの不動産は、数字だけで選ぶと、判断を誤ります。
「ここを持っておきたい」
カイラニ#16Cは、そういう物件です。
数字の外側に、持つ理由を作れる。
それが、この物件のいちばん面白いところだと思います。
では
マハロ！
※本記事は2026年11月9日時点のHiCentral MLS掲載情報および公開情報にもとづくもので、特定の物件の購入を勧誘するものではありません。価格・賃料・税額・管理費・ゾーニング・賃貸条件はすべて変動します。固定資産税の区分・減価償却の按分・耐用年数・日米の税務処理については、必ず税理士および現地の専門家にご確認ください。想定賃料は掲載情報であり、成約を保証するものではありません。写真はHiCentral MLS提供（掲載物件の写真）です。不動産の売買は現地の有資格エージェントを通じて行ってください。
参考
・HiCentral MLS 物件番号202610057（2026年11月9日時点）
・City and County of Honolulu, Real Property Assessment Division「Real Property Tax Rates, Tax Year July 1, 2026 – June 30, 2027」
・国税庁 タックスアンサー No.5404「中古資産の耐用年数」
・Ko Olina Resort 公式サイト
・U.S. Census Bureau, American Community Survey