ハワイ不動産売買に関するFAQ
これまで様々な種類の売買を経験して参りましたが、ハワイの不動産取引は一つ一つ異なります。お客様が安心して海外不動産であるハワイ不動産でハワイライフが楽しめるようにサポートさせて頂きます。当欄FAQは、ハワイ不動産の取引においては様々な事例がありますが、良くある質問をまとめたものです。
基本編
Q. 英語がしゃべれませんが購入は可能ですか？
A. ご契約に関するお手続きの書類等は、基本的には、お客様ご自身でご確認する事が前提ですが、契約書含め様々な英文の書類について日本語解説なども行いながらサポートをお手伝い致しますのでご安心下さい。ご不明点は専門家との連携も可能です。
Q. 実際にハワイで物件視察をしたいがサポート可能でしょうか？
A. いつものハワイ旅行をもっと有益にして頂きたく、ハワイ渡航時の物件視察サポートはお任せください。提携先のハワイ不動産会社のお客様に合う最適なエージェントをご紹介致します。ご紹介しますエージェントは基本は日本人です。
事前に日本でコンサルティングを受けて頂き、ご希望条件など目的、ご予算に合わせて、最適な物件をご用意して効率的にご案内致します。
また折角のハワイ旅行ですから、お客様のご希望に合わせて、現地の金融機関での口座開設、ハワイ州の税理士とのご面談など、ハワイ不動産投資に関する様々なサポートを行います。まずは渡航前にお気軽にお問い合わせください。
Q.不動産視察は何曜日にやってますか？
A.水曜日や日曜日は、各エリアでOPEN HOUSEという内覧会を開催しており、多くの物件を効率的に見学する事が出来ますので、おすすめです。それ以外の日程でも事前に予約を頂ければ対応が可能です。渡航が決まったら早めにご連絡を頂ければと存じます。
Q.ハワイの新築コンドミニアムのショールーム見学をしたい
A.アラモアナやカカアコには現在複数の新築コンドミニアムの販売がございます。多くのショールームは完全予約制となっておりますので、渡航が決まりましたらお気軽にご連絡を頂ければ日程や時間の調整を事前に行います。ハワイ旅行を有益なものにして頂ければと存じます。
Q.法人名義と個人名義どちらが良いの？
A.不動産の取得の目的に応じて異なります。別荘目的なのか節税目的なのか、将来どうしたいのか？などによって異なりますので、コンサルティングサービスを是非ご利用頂ければと存じます。
Q. 名義をどうしたら良いかわからない
A.日米の税務は異なります。米国ではOKでも、日本では意図しない納税が発生する場合がございますので、慎重に名義を決めるべきです。お客様毎に異なる出口（売却）まで想定したコンサルティングを行いますので、お気軽にコンサルティングサービスをご利用下さい。
Q.海外不動産で節税が出来るって本当？
A.日本と米国の税制の違い、また耐用年数の違いなど、不動産事業における結果には日米の違いがあります。
この違いを有効に活用したのが「海外不動産を活用した法人税の税対策スキーム」となります。
不動産事業においては、事業に供した「建物」は耐用年数に応じて、＜減価償却費＞という名目上の経費にする事が出来ます。賃料収入から一般的な経費と、この減価償却とう名目上の経費を引くと、事業損益となりますが、この事業の結果は、個人の場合、所得税との＜総合課税＞となります。
ここで、ポイントとなるのが減価償却費という項目です。
ハワイの不動産の場合は、物件にもよりますが、日本で定める耐用年数を超えていても、建物評価が高い場合があります。耐用年数を超えた物件の場合は、日本の税務処理では、見積もり耐用年数の式を使って処理が出来ます。木造耐用年数である築22年を超えた物件の場合は、償却期間はなんと、4年間の短期間で減価償却費を計上する事が出来ます。「建物価値」が高い物件を短期間でその費用を「経費化」出来る訳ですから、短期間で多くの名目上の経費を計上出来る事になり、事業損益は赤字になりやすくなります。
事業収入 ー 経費（管理費・税金・修繕等）ー減価償却費＝事業損益
仮に事業収入が年間200万円あった場合、固定費が50万円そこから、減価償却が、500万円合った場合は、事業損益は、マイナス350万円となります。
このマイナスの事業損益が法人税の税圧縮効果となります。
この効果は、物件により異なりますのでスキーム詳細と投資効果についてはお気軽にご相談下さい。
Q. 日本で不動産を所有しています。ハワイ不動産購入のタイミングなど今後の資産形成の相談はできますか？
A. お客様の現状の資産背景と、資産形成のステップなどをお聞きしながら最適なポートフォリオ、最適なかつ安全な購入方法など、海外不動産投資のファーストステップから出口戦略に至るまで、国内はもとよりハワイでの投資も視野に入れた、安心で専門性の高いサービスを提供しています。お客様の資産背景とご要望を第一に考えた提案スタイルこそが最大の強みであり、高くご評価いただいております。
Q. ハワイの銀行ローンを組んで買いたいが日本人でも借り入れできますか？
A. 日本人は非居住者で外国人ですが現地金融機関からのローンの借り入れが可能です。お借り入れには審査がございます。日本の金融機関に比べると提出する書類は多く煩雑な事もございますが、日本での収入や資産背景を審査し、お借り入れが可能です。お借り入れの目安は物件評価額の60%までです。※審査により異なります。
Q. 日本法人でも購入出来ますか？
A. はい。可能です。
別荘として購入する場合と賃貸運用する場合では若干お手続きが異なります。日本法人で米国で賃貸事業を行うには別途納税者番号の取得が必要です。お手続きもサポート致しますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
Q. 購入資金証明とはどんなものを用意したらいいのか？
A.正式には、金融機関から英文の資金証明を取得します。しかし、銀行通帳のページのコピーなどでも証明として代用出来る場合もございます。エスクローや、売主によっても異なりますので都度確認をしながら、ご用意を御願いします。
Q. SWIFTコードって何ですか？
A.金融機関毎に定められている、海外へ送金するためのコード（番号）です。 SWIFTコードとBICコードは同じ意味です。手付金や残代金送金時に送金依頼書に記入する必要がありますので、担当エージェントに聞いて頂ければと存じます。
Q. どの銀行からも海外送金が出来ますか？
A.支店によっては国際送金サービスを行っていない場合がございますので、事前に金融機関にお尋ね下さい。
Q. ゆうちょ銀行からの送金は出来ますか？
A.1度の送金額に限度がありますが、送金する事が可能です。詳細はゆうちょ銀行にお尋ね下さい。
https://www.jp-bank.japanpost.jp/kojin/sokin/kokusou/kj_sk_ks_index.html
Q. ハワイに永住することはできますか？
A. 残念ながら滞在ビザや永住権もない状態では移住は出来ません。ハワイ移住は夢が広がりますが、実際は非常にハードルが高いものです。グリーンカードの取得、またはビザの取得についてはビザや移住の専門家のご紹介致します。
Q. エスクローとはどんな会社ですか？
A.売主と買主の間に入る第3者としてハワイ不動産取引に関わる会社です。
日本で言うところの司法書士の様な役目とイメージしてみてください。ハワイ不動産の売買取引を安全にそして確実に登記が出来る様にお手続きを進める存在の会社です。登記に必要な双方の書類や資金を管理費、安全に登記が終えるまで中立的にお手続きを行います。
Q. 購入する際の諸経費はどの位？
A. 物件価格、購入方法によって変わります。
例えば50万ドル位の物件を購入する場合には、物件価格の約1%である$5,000が目安です。しかし必ずしも１％では無く、例えば20万ドル位の物件では、約2%位は見ておく方が良い場合がございます。また現地銀行ローンを組む場合も異なります。お借り入れには別途経費が掛かります。ローンの組み方でもその経費は変動しますが、仮に50万ドルの物件を25万ドルのローンを組んだ場合は、2%〜2.5%程度は見ておいた方が良いでしょう。また、最終代金で管理費の前払いや修繕などを行う場合など、様々なケースがございますので、わたくしのコンサルティングサービスをご利用頂ければ安心です。
Q. 何から始めれば良いかわからないけど、どうしたら良いか？
A. まずは、お気軽に個人面談サービスをご利用頂き、ハワイ不動産に関する情報収集と、それぞれの目的と予算にあった物件が一体どういうものなのか？を効率的に知るのが出来ます。これが、もっともハワイライフに近づく近道だと思います。お気軽にお声がけください。
Q. 東京以外に住んでますがコンサルティング可能ですか？
ZoomやSkype、もちろんお電話など様々なツールがございます。全国どこにお住まいでも最新のハワイ不動産情報や、米国資産形成に関する情報提供が可能です。
Q. 事前に税務の不明点を解決したいのですが・・・
A. 国内にも海外税務に詳しい税理士もいらっしゃいます。事前に国内外の税務の不安について解決するお手伝いを致します。お気軽にご相談ください。
Q. ハワイに行かないと購入手続きは出来ないのか？
A. 購入のお手続きは、ハワイに渡航せずに日本に居ながらにして完結する事は可能です。
米国では一般的な電子サインシステムを利用して契約手続き書類の大半はオンラインで手続きが可能です。ご不明点はお気軽にお尋ね下さい。
Q. ハワイにはどんな物件があるのか事前に知りたい
A. 目的・ご予算・ご希望をお伝え頂ければ具体的な物件情報は、新着がある毎にメールでお届け可能です。また、オンラインで現地内覧サービスも提供しております。まずは、実際に物件をご覧になってみないとイメージが付かないという方にはおすすめです。まずはお気軽にご相談ください。
Q.ホテルコンドミニアムって何ですか？
A.所有するお部屋を建物を管理するホテルマネジメント会社に管理委託し、ホテル運用を行うスタイルです。管理の手間が少なく、1日単位で賃貸を行う為に、観光業が好調なワイキキエリアでは高い稼働率があり、空室期間が少ないのが特徴です。稼働率が高い場合は、安定した賃料収入を得られます。自分でも楽しんだり賃料収入を得てドル資産形成を両立させたい場合に適しております。ただし、ホテルマネジメント会社が建物を管理しているコンドミニアムは限定されますので、すべてのコンドミニアムで管理委託が出来る訳ではございません。
【ハワイの主要なホテルコンドミニアム】
例：トランプタワーワイキキ・ザリッツカールトンレジデンスワイキキ・アラモアナホテル・イリカイホテル・ルアナワイキキ・アクアバンブーホテル・アクアアロハサーフホテルなど
Q.おすすめのコンドミニアムを知りたい
A.一言でおすすめのコンドミニアムはこれというのは残念ながらありません。あくまでもお客様毎に異なる利用方法、利用期間、賃貸運用方法、リスクの取り方、もちろんご予算に応じて、エリア、物件は異なります。お気軽にお尋ね頂ければと存じます。
Q.オファーとは何ですか？
A.日本でいうと、購入申込書兼契約書という様な位置づけて、希望条件を記載したオファーを売主に提出します。売主がAccept（合意）した場合はそのまま契約書となります。
Q.値段交渉は出来ますか？
A.物件によって異なりますが、あくまでも私たちは、買主様に適正な金額でご購入頂きたいと考えております。値段交渉については、オファーを出して交渉するのが一般的です。いくらなら購入しますという内容のオファーを作成し提出します。値段交渉の効く物件、そうでない場合などございますが、私どもは、買主様の代理として交渉を致します。ただし、時には、人気物件の場合オファー価格が販売価格を上回る事もございます。
Q.途中でキャンセルは出来ますか？
A.米国の不動産売買の取引には、契約後に重要な情報が出て来る事が大半です。コンドミニアムに関する情報、売主が知りうる情報、建物の調査など、しっかり吟味する必要がございますので、キャンセル期間が定められており、その期間内であれば、白紙解約をする事が可能です。キャンセル期間についてはお手続き毎に異なる場合がございますので、しっかりスケジュールを確認してすすめていきましょう。仮にキャンセルが成立した場合は、送金済みの手付金などは返金されます。その際、手続きの進行具合次第ですが、掛かった実費については控除されてます。
Q.インスペクションとは何ですか？
A.契約成立後に、第3者であるインスペクターに建物調査を依頼します。建物の状態を詳しく調べて買主様にレポートを提出します。レポートには様々な項目の状態が書かれておりますので、必ずしっかり目を通しましょう。インスペクションを確認するまではキャンセル期間がございます。（契約書の内容によりその期間は異なります）
Q.不動産の購入から登記までの日数
A.現金購入の場合の一般的なお手続きの期間は30日です。この期間内に、権利の調査、建物の調査、DEEDの準備、公証手続きなど登記に必要な作業が行われますので、ゆっくりしているとあっという間に期限が迫ります。私が現地のエージェントと連携しながら、無事に登記を迎えられるようにサポート致します。
購入後
Q. ハワイの購入物件を賃貸に貸し出す事は出来ますか？
A. 長期賃貸のサポートが可能です。お客様の賃貸運用イメージをお聞きしながら、最適なアドバイスを行います。ハワイでは短期賃貸に関する規制や罰則規定など年々厳しくなっておりますので、私どもは法的にも安心・確実な運用についてご提案させて頂きます。短期賃貸を考えられている方もご相談下さい。
Q. 自分でも楽しみながら、使っていない間は賃貸に貸す事が出来ますか？
A. もちろん可能です。賃貸に貸し出す期間などに応じて最適なエリアと物件をご紹介致します。ワイキキエリアなどの短期賃貸が可能なエリアや物件の運用や、ホテルコンドミニアムという、ホテルマネジメント会社への賃貸運用委託なども、別荘と賃貸事業を併用させるハワイならではの種別の物件もございますので、まずはお気軽にお問い合わせ下さい。
Q. 米国での確定申告はどうしたら良いですか？
A.米国で収入がある場合は、確定申告が必要となります。その場合には、ハワイの税理士などの専門家をご紹介致します。またご購入頂いたお客様には、米国確定申告のサポートサービスもございますのでご安心下さい
Q. 購入後の物件管理はどうしたらよい？
A. 取得するエリアや物件種別、運用方法に応じた最適な賃貸管理方法をご提案致します。長期賃貸や短期賃貸、エリアなどによって、強みを持つ賃貸管理会社と連携をし、購入後スムーズに賃貸開始までのサポートを行います。
Q. 米国への税金支払いなどが心配です・・・
A. 所有している場合、固定資産税の他、賃貸運用した場合は、GETやTAT、などの納税や年1回の申告などもございます。原則はオーナー様が支払いますが、賃貸管理会社やホテルマネジメント会社が支払代行するサービスもあります。また、税理士に依頼をする方法もございます。固定資産税の納付方法についてはサポート致します。
Q. 日本とハワイ（米国）の税務の連携は大丈夫？
A. 私がご紹介するハワイ税理士は日本人の専門家ですので言葉の問題もございません。米国確定申告の内容はお客様の担当税理士にスムーズに連携サポート致しますのでご安心ください。
Q.リフォームや修繕をしたいのですが
A.リフォーム・修繕を行う現地の会社をご紹介致します
Q.ハワイ不在の間の管理をどうしたら良いか？
A.現地の不動産会社には不在管理サービスを提供している会社が数多くございます。賃貸管理会社は、オーナー様がハワイにご不在の時、定期的に空気の入れ換えや水廻り、電気機器のチェックなどをオーナー様に変わりチェックを致します。毎月行う定期チェックについては、通常毎月レポートを差し上げますので日本に居ながらにして、ハワイの別荘のチェックが可能です。
ご売却
Q. 物件売却時の諸経費はどの位？
A. 売却の際は6%の手数料を支払うのが一般的です。この他、エスクロー費用が一部掛かりますので、最大７％程度ほど余裕を見ておく必要がございます。外国人が米国不動産を売却する場合には別途、源泉税など掛かる場合がございます。詳細はコンサルティングサービスをご利用頂ければと存じます。
Q. 所有しているタイムシェアを売却したいのですが・・
A.販売会社をご紹介致しますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
その他
Q. 米国法人を設立したいのですが
A.米国ハワイ州の法人設立に関しても、専門家との連携が可能ですので、お気軽にご相談下さい。
Q. ハワイでビジネス展開をしていが・・
A.事前のマーケティング調査、法人設立、口座開設、ライセンス取得など、必要に応じて専門家との連携などをお手伝い致します。またオフィス機能のサービスなども提供しております。お気軽にご相談ください。
Q. 銀行口座を開設したいが、口座種類は何が良いのか？
A.金融機関によってサービスの内容はことなりますが、日本で言う普通口座は、Saving口座、当座口座は、Checking口座と呼ばれます。ハワイ不動産事業を行うには小切手での支払が可能な、Checking口座を開設しておくと便利です。Saving口座は最低預金に応じて金利特典などがあるサービスもあるようですので金融機関の窓口にて、説明を聞いてみて下さい。。金融機関でもワイキキ支店には日本人の担当者がいることが多いので、英語に自信のない場合は、ワイキキの銀行での開設がおすすめです。個人の場合は、パスポートと初期入金用の$100があれば開設出来ますが、最近はマイナンバーを求められる事が多いので、用意しておきましょう。法人口座を開設希望の方は別途外国法人登録などのお手続きが必要となります。外国法人登録サービスがございますので、こちらを是非ご利用下さい。詳細はお気軽にお問い合わせ下さい。
Q. 無料宿泊サービスはありますか？
A.残念ながらその様なサービスはご用意ございません。ハワイには素敵なホテルが沢山ありますので、ハワイ滞在をお楽しみ下さい。