ワイキキのマニアック物件探訪｜アラワイイーストは珍しい造り
ワイキキのマニアック物件を視察
建物の存在は知っているが、実際に中を見たことも、お客様から問い合わせを貰った事もない物件は多々あります。
その中の一つ、アラワイイーストについて触れてみます。
外観は、グレー調で、見た目はオフィスっぽいですが、決して悪くは見えません（個人的には）
リリウオカラニガーデンズが目の前にあります
アラワイ運河も目の前で、眺望は良さそうですね。
物件所在地
entrance
エントランスにはセキュリティが設けられており、誰もが入れる訳ではありません。
エントランスをくぐった先の通路に、この様な防犯モニターが設置されています。
防犯対策としては必要な事は施されている為、安心そうですね。
今回ご紹介の、アラワイイースト。
この様に、決してラグジュアリーな物件とはいえませんが
何故今回、この物件を見にいったかというと、変わった運用が可能という事で、実際の様子を見ておこうとなりました。
物件の周辺について
周りにはコンドミニアムが建っているので、ワイキキの海側の眺望は決して良いものではありません。
基本情報
住所：2547 Ala Wai Blvd
物件名：アラワイイースト Ala Wai East
竣工：1969年
総戸数：19戸
階数：10階
間取り：1BED～3BED
総戸数は19戸と少なめです。
アメニティはプール等はありませんので、長期滞在用（移住）、賃貸専用向きとなりそうですね。
今回内覧をしたお部屋は、2ベッドルームタイプです。
売り出し中物件 2022/07/25現在
情報はHicentralMLSより。
物件は成約になっている場合がございます。
リスティング会社：Pamela Landrum
アラワイイースト ＃402 価格625,000ドル
https://propertysearch.hicentral.com/HBR/ForSale/?/202208262
面積：980sf （約90.9㎡）
1sf=637.75ドル
単価は眺望とクオリティからしたらまずまずと言った所です。
建物特徴
フロア構成は、各階2部屋のみです。
プライベート感がある造りです。
お部屋の前には、後から造作したものか？収納の棚が設置してあります。
地味に便利な収納になりそうです。
玄関を入ると、廊下の様なスペースが現れます。
スペース的には無駄になりそうですが、余裕があるともいえます。
アラワイイーストは各フロアに2部屋しかありませんので
全室3方角部屋の造りになります。よって、玄関から明るいのが特徴です。
廊下部分には、ランドリーも完備されていました。便利です。
お部屋
角部屋の各窓からは、アラワイ運河が見えます。
セパレート出来るお部屋
アラワイイーストの特徴は、2ベッドタイプでも、1ベッドと、スタジオ（ワンルーム）に分けて使う事が出来る事です。
1ベッドのお部屋をオーナー様が使って、スタジオ部分を、賃貸として貸し出すという事が出来るのです。
廊下面３つのドアがあり、
メインの玄関
ランドリー
もう一つの部屋専用のドア
があります。
内側からみるとこんな感じです。
リビングとこのお部屋の仕切りについては
このドアを閉めると仕切れます。
オーソドックスなスタジオルームという感じです。
ベッドを小さくしたら、もう少し広く使えそうです。
ベッド横にある、もう一つの扉は、非常階段に通じています。
このお部屋、ドアが沢山ありますね（笑
このお部屋のメインの浴室はバスタブがありますが、もう一つの浴室はシャワータイプです
本来はこのクローゼット部分にミニキッチンがあるのですが、このお部屋のオーナー様は２ベッドとしての利便性を重視したのか、キッチンを撤去してクローゼットに変えてあります。キッチンなしのお部屋としては、一応賃貸に出す事も可能です。
成約事例
ユニット数が少ないので、成約事例は少なめです。
過去１年間で、３件の成約しかありません。（2022/07/25現在）
偶数番号のお部屋の方が眺望が良いので価格は高めの様です。
その他の成約事例
常に情報はアップデートされていますので、以下ご確認下さい。
直近成約一覧
売り出し中物件一覧
情報は常に最新にアップデートされていますので、以下ご確認下さい
アラワイイースト販売物件一覧
貸したら幾ら？
このお部屋の賃貸実績としては、月3,400ドルだそうです。（2022/07/25現在）
表面利回りは 6.25％ です。
管理費が面積に対してワイキキの他のコンドミニアムに比べて安い為、利回りは平均以上には行きそうです。
＜簡易計算＞
アラワイイースト 402号室 価格：625,000ドル
管理費：721ドル（月額）※スペシャルアセスメント含む
固定資産税：121ドル（月換算）
火災保険：50ドル（月換算）
賃貸管理委託費：340ドル（賃料10％にて算出）
を維持費として見た場合
月コスト：1,232ドル
仮に、月賃料として3,400ドルで貸した場合、
毎月の収支は、3,400ー1,232＝2,168ドル
年間収入は 2,168ドル×12ヶ月＝26,016ドル
26,016ドル÷625,000ドル＝4.16％
という計算式になります。
修繕費や確定申告費用、GETをどうするのか？など別途費用も考慮しておく必要がありますが、それでもワイキキ平均の利回りを超えて来そうですね。
このご時世ですので、ドル資産を増やしておきたいという人には、こうした収益物件を持っておくというのも手となります。
憧れの別荘には向いてませんが、面白いワイキキの物件でした。
マハロ
